Menos inversores y más jóvenes propietarios: así está afectando a Errenteria (Gipuzkoa) la declaración de zona tensionada

Errenteria (Gipuzkoa) es el primer municipio de fuera de Cataluña que ha sido declarado zona tensionada bajo la ley de vivienda. Pese a que su declaración se hizo efectiva el 31 de enero, autoridades públicas e inmobiliarias consultadas por Newtral.es declaran que ya están percibiendo pequeños efectos en la localidad vasca.

• Según inmobiliarias del municipio, desde la aprobación de la ley de vivienda, se está dando un cambio de tendencia en el que los inversores están perdiendo el interés en los domicilios, al mismo tiempo que acceden cada vez más a ellos jóvenes de la localidad.

Contexto. Errenteria tiene una población de 39.310 habitantes y está ubicada entre las ciudades de Donostia e Irun. Según declaraciones de la Inmobiliaria Aterpe, ubicada en el municipio, la histórica actividad industrial donostiarra ha provocado que se hayan formado “ciudades dormitorio” alrededor, como es el caso.

• En los últimos años, Donostia/San Sebastián se ha convertido en la ciudad más cara para vivir de toda España, según los datos de Idealista, lo que ha aumentado la presión sobre las poblaciones cercanas como Errenteria, que está a unos ocho kilómetros de la capital guipuzcoana.

Por qué Errenteria se ha declarado zona tensionada. “Tenemos un grave problema con la vivienda, de ahí que hayamos tenido recientemente manifestaciones al respecto, y gran parte de la problemática viene por su carácter especulativo”, declara Aizpea Otaegi, alcaldesa de Errenteria, a Newtral.es.

Efectos. Desde la inmobiliaria explican a Newtral.es que se han visto algunos efectos “desde que se publicó la ley de vivienda” en 2023, no solo desde la declaración de zona tensionada, que es reciente. Aterpe expone que, con la implementación de la norma, comenzaron a “sentir una reducción en la oferta de alquiler de vivienda de larga duración” porque generó “inseguridad jurídica” a los propietarios, ya que “carga los honorarios de agencia en los caseros” y protege a los inquilinos vulnerables.

• En el caso de Errenteria, eran “pequeños inversores” los que se interesaban por las viviendas para sacar rentabilidad por su cercanía con Donostia, según Aterpe. No obstante, cuando se anunció que iba a ser declarada como zona tensionada, “dejaron de comprar porque les iban a limitar el precio”.

Desde la inmobiliaria explican que los jóvenes se encuentran ahora con “pocos alquileres y de precios altos” debido a la reducción de la oferta. Por lo tanto, buscan alternativas como la compra. 

• “La zona tensionada, que ha retirado al inversor, también ha hecho que gente del pueblo, sobre todo jóvenes, compre viviendas, aprovechando los intereses bajos que hay ahora mismo”, declaran.

• Ante esto, la alcaldesa se muestra prudente porque considera que “es pronto para notar un impacto”, pero valora positivamente el análisis de las inmobiliarias y habla de posible “efecto deseado”. 

Limitaciones. Sin embargo, desde Aterpe afirman que “la comarca tiene poca licencia de obra para hacer vivienda nueva” debido a su situación geográfica, por lo que hay “poca oferta pero mucha demanda”. No obstante, Otaegi declara que actualmente están llevando a cabo medidas complementarias a la declaración para facilitar el acceso a la vivienda, que se encuentran revisando el plan de 2024 y que han fijado “un número de 1.200 viviendas nuevas” de cara a los próximos 15 o 20 años.

Proceso diferente en Euskadi. “El proceso de declaración de zona tensionada ha sido diferente del que han seguido en Cataluña”, declaran desde el Ayuntamiento de Errenteria a Newtral.es. En la comunidad catalana, es la Generalitat la que “define y declara los municipios que pertenecen al mercado residencial tensionado”. 

Sin embargo, en Euskadi “son los municipios los que deben tramitar la declaración” basándose en “un estudio previo” del Gobierno vasco que los identifique como “susceptibles de ser zonas tensionadas”. 

Asimismo, deben cumplir al menos una de estas dos condiciones: que en los últimos cinco años el precio del alquiler haya subido más que el IPC acumulado o que cada unidad convivencial destine de media más del 30% al coste de la vivienda. El Consistorio declara que realizó un estudio al respecto y concluyó que el municipio cumple ambas condiciones.

• Errenteria comenzó a tramitar su declaración en “el verano de 2023”, que fue finalmente publicada en enero de 2025. No obstante, el régimen foral de Euskadi otorga a las haciendas provinciales —en este caso, la de Gipuzkoa— la capacidad de ofrecer los datos para definir los índices de precios, algo que todavía sigue en proceso.

• En palabras de Otaegi, la ley actúa por el momento de manera “incompleta” en la localidad, lo que les deja una “sensación agridulce”.

• Pese a ello, el Consistorio declara que Errenteria no va a ser el único, ya que “otros municipios de Euskadi están ahora mismo tramitando la declaración de zona tensionada”.