Платить подолгу: средний срок ипотеки в РФ приблизился к рекордным 26 годам

Средний срок ипотеки в России приблизился к рекордным 26 годам. А в кредитах на строящееся жилье он достиг уже 27 лет, заявили «Известиям» в ЦБ. Там добавили: более половины выдаваемых сейчас ипотечных ссуд люди будут планово закрывать уже на пенсии. Причина в том, что ставки слишком высокие, жилье дорогое и ежемесячный платеж при более коротком сроке неподъемный. Сейчас если человек возьмет в кредит 10 млн под 30%, за весь срок он оплатит почти восемь квартир. В целом чем дольше срок ссуды, тем выше риски, подчеркнули в ЦБ. Однако обычно клиенты погашают ипотеку досрочно. Есть ли риски для финансовой системы из-за снижения доходов граждан на пенсии и когда ипотека станет доступнее — в материале «Известий».

На сколько лет россияне берут ипотеку

В России подскочил средний срок выданных ипотечных кредитов. Только за февраль показатель увеличился на пять месяцев и приблизился к рекордным 26 годам, следует из данных ЦБ.

В феврале 2025-го средний срок по выданным жилищным ссудам (и на новостройки, и на вторичку) достиг 309,8 месяца, уточнили «Известиям» в пресс-службе ЦБ. При этом в сегменте ипотеки на строящееся жилье эта цифра в феврале достигла уже почти 27 лет (323 месяца).

Эта тенденция связана с подорожанием жилья — чтобы ежемесячный платеж по ипотеке оставался посильным, банки и заемщики вынуждены увеличивать срок кредита, пояснили в регуляторе. В первую очередь это касается первички, отметила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Она добавила: там цены продолжают расти не столько из-за увеличения себестоимости, сколько из-за искусственного завышения на фоне действия льготных программ, которые распространяются на объекты от застройщика.

Цены на недвижимость в некоторых регионах прибавляют примерно по 20% за год, добавила управляющий директор группы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Самышина. Чтобы купить квартиру с комфортным платежом, клиенты растягивают ссуду на 30 лет.

Средний срок ипотечного кредита сейчас достиг максимального значения, подтвердил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. По его словам, это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, среди оформленных займов растет доля льготных программ. По данным ЦБ, в феврале по рыночной ипотеке выдавалось всего 13% ссуд — рекордный минимум.

Госпрограммы позволяют получить деньги в кредит по ставке ниже инфляции, поэтому мотивация быстрее погашать задолженность ниже, пояснил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Кроме того, по его словам, семейная ипотека становится всё более популярной, а там средний возраст заемщика меньше.

Еще одна причина — это жесткие ограничения ЦБ по снижению уровня предельной долговой нагрузки заемщиков (клиент не должен направлять на погашение долгов слишком большую долю своих регулярных доходов), продолжил Дмитрий Грицкевич из ПСБ. По его словам, из-за этого банки уменьшают сумму ежемесячного платежа, а это отражается на сроке кредитования.

Впрочем, и клиенты, у которых нет больших долгов, тоже стремятся взять льготную ссуду на максимально долгий срок, потому что доходность по вкладам сейчас существенно выше ставок по ипотеке с господдержкой. Значит, свободные средства выгоднее положить на депозит.

Есть и психологический фактор, отметила Екатерина Самышина из банка «Санкт-Петербург». На фоне экономической нестабильности люди предпочитают брать «длинные» кредиты, надеясь на рефинансирование в будущем или рост доходов. Также увеличение срока зачастую становится для заемщика своего рода «подушкой безопасности», позволяющей чувствовать себя более комфортно, добавили в пресс-службе ВТБ.

В этом банке не зафиксировали роста среднего срока ипотеки в феврале. Однако там отметили, что с начала 2025-го новые кредиты берутся в среднем на 27 лет. По сравнению с прошлым годом этот показатель увеличился на 12 месяцев.

До какого возраста люди платят ипотеку

Сейчас более половины выдаваемых жилищных кредитов заемщики будут планово закрывать уже на пенсии, рассказали «Известиям» в Банке России. Раньше этот показатель был ниже — еще во второй половине 2022-го он составлял 39%. В целом чем дольше срок ссуды, тем выше риски, поэтому Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков рекомендует заключать договоры не более чем на 30 лет, добавили в регуляторе.

Однако фактические сроки погашения обычно значительно меньше плановых и составляют около 10 лет, уточнили в ЦБ. Поэтому сейчас там не видят существенных рисков закредитованности клиентов старшего возраста.

Рост среднего срока отчасти говорит о том, что ипотека стала менее доступной, рассказал гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Кроме того, по его словам, долгосрочные кредиты — это всегда риск, потому что предсказать платежеспособность клиента на 1–2 года достаточно сложно, не говоря уже про 10–20 лет.

Основная опасность для кредитора в том, что после выхода на пенсию доходы могут быть недостаточными для комфортного обслуживания кредита, предупредил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. Также могут измениться жизненные обстоятельства — здоровье, семейное положение или экономическая ситуация, — что сделает выплату ссуды еще более сложной. Кроме того, чем дольше срок, тем больше общая сумма процентов, которые придется заплатить.

Если человек возьмет в кредит 10 млн по ставке 30% (именно такая сейчас реальная стоимость ипотеки в крупнейших банках) и первоначальном взносе 20%, за весь срок действия ссуды он оплатит почти восемь квартир. Это делает ипотеку крайне невыгодной, подчеркнул Владимир Стольников.

По его словам, чтобы минимизировать риски столь долгой ипотеки, нужно планировать свой бюджет с учетом будущих доходов. А также — изыскивать возможность досрочного погашения.

Рост среднего срока ипотеки продолжится, пока не сформируется устойчивый тренд на снижение ставок, отметили в пресс-службе банка «Новиком». Когда это произойдет и заработают стандартные рыночные программы, срок кредита начнет сокращаться: так как основная категория заемщиков традиционно — люди чуть старше 40 лет, и они заинтересованы рассчитаться по долгам до пенсии, добавил Виталий Костюкевич из Абсолют Банка.

Кроме того, при снижении ключевой и доходности по депозитам, скорее всего, люди начнут чаще досрочно погашать ипотеку, прогнозирует Дмитрий Грицкевич из ПСБ.

ЦБ может начать смягчать денежно-кредитную политику к осени, ожидает Екатерина Самышина из банка «Санкт-Петербург». Однако значительное снижение ключевой будет не ранее, чем через два года, прогнозирует Владимир Стольников из УК «Альфа-Капитал». Тогда ипотека станет более доступной. Сейчас же клиентам, по сути, остаются только госпрограммы.