Эксперт назвал лучшие форматы для инвестиций в коммерческую недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году переживает трансформацию, и инвесторам важно своевременно адаптироваться к новым условиям. Как рассказал 21 июля «Известиям» эксперт в области инвестиций в коммерческую недвижимость, основатель компании «Свобода в квадрате» Федор Степанов, сегодня, по сути, выигрывают не те, кто ищет «дешевую» недвижимость, а те, кто покупает функцию в потоке трафика.

По его словам, наиболее ликвидными становятся объекты, ориентированные на потоки: пункты выдачи заказов (ПВЗ), микрологистика, сервисные ритейлы и аптеки в локациях с высокой плотностью населения.

«По данным NF Group, доля запросов от сетей в сегменте ПВЗ и микрологистики выросла на 48% за два года», — отметил Степанов.

Эксперт уточнил, что особое внимание стоит уделить редевелопмент-объектам — коммерческим помещениям, которые можно адаптировать под новые потребности. При этом всё большую роль играет не столько текущий арендатор, сколько его заменяемость: насколько быстро можно найти нового съемщика и как легко перепрофилировать пространство.

«Однозначно стоит сказать, что инвестор в нынешних реалиях не должен полагаться на интуицию — доходность всегда нужно просчитывать, в том числе с учетом рисков, налогов и расходов на содержание. Например, по моим расчетам, для коммерческой недвижимости в стабильных локациях норма входа должна быть не ниже 9% доходности. При этом ​целевая окупаемость — составлять от 7–9 лет. При других показателях необходимо формировать четкие стратегии роста аренды или капитализации», — подчеркнул Степанов.

Он также советует инвесторам заранее понимать, кто станет следующим арендатором. Кроме того, у инвестора всегда есть такая опция, как редевелопмент. Например, если доход не растет, можно вложить 300–500 тыс. рублей в фасад, зонирование, вход и таким образом вырастить ставку. Также следует изначально контролировать модель и просчитывать риски на случай ухода арендатора.

При выборе объекта, по словам эксперта, важно оценивать не метраж, а функцию: помещение должно быть точкой контакта с деньгами арендатора, а не просто «коробкой».

«Объект должен работать на инвестора, а не наоборот. При этом сам инвестор должен искать масштабируемые модели. Умный инвестор смотрит не на скидку, а на сценарий: кто будет платить, как долго и как изменится ставка через три года. Если вы хотите, чтобы актив стал вашим союзником, а не обузой — стройте не покупку, а систему», — заключил Степанов.

Гендиректор профессиональной юридической группы АИД, юрист Давид Адамс 7 декабря рассказал «Известиям» о рисках покупки подаренной квартиры. По его словам, перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверять всю документацию, связанную с данной недвижимостью. В частности, это касается и документа, на основании которого продавец вашей будущей квартиры получил право собственности на квартиру, и если это договор дарения, стоит насторожиться.