Благоустройство в условиях неопределенности: стратегии сотрудничества девелоперов и проектных бюро
Границы ответственности
Многие девелоперы создают собственные стандарты и команды по благоустройству, но даже в таких структурах возникает потребность в привлечении внешних бюро для того, чтобы взглянуть на задачу под другим углом и предложить более оригинальные, неочевидные решения.
«В проектах сегментов «бизнес» и выше мы продолжаем разрабатывать уникальные концепции, включая сотрудничество с внешними архитектурными и ландшафтными бюро. Такой подход помогает создавать выразительную и конкурентную среду там, где особенно важны индивидуальность и уровень проработки деталей», — пояснила руководитель отдела продукта компании «Самолет» Лада Роженцова.
В компании ПИК также подтверждают практику тесного сотрудничества с лидерами рынка архитектурных и ландшафтных бюро, особенно при проработке уникальных общественных пространств — хабов, ключевых бульваров, районных центров. «Но основная работа начинается внутри команды — подчеркнул руководитель направления «Мастер-план» в департаменте продукта ПИК Константин Здышев. — Функциональную программу района и общественного каркаса мы разрабатываем сами — на основе стратегии, которую сформировали внутри компании. Мы делаем это осознанно: чтобы избежать повторения случайных или избыточных решений и заранее заложить устойчивые сценарии».
Третьим действующим лицом в реализации проектов благоустройства нередко становится город. «Часто дворы и общественные пространства проектирует и обслуживает девелопер, а прилегающие улицы — город. Если они не координируются, пользователь на выходе сталкивается с разрозненной средой — удобный двор, но небезопасный или некомфортный путь к школе, к остановке или магазину», — рассказала Лада Роженцова.
Поэтому ведущие застройщики, как правило, сразу очерчивают границы ответственности и распределяют роли «на берегу», чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Big Idea и техническое задание
Также со стороны застройщика всегда работает команда маркетологов и продуктологов. Именно они чаще всего формируют Big Idea — идею, которую затем дорабатывают проектировщики.
«Для работы с идеями, конечно, важны насмотренность и анализ других проектов: каждый архитектор на этом вырастает. Мы изучаем российские и зарубежные кейсы, исследования, формируем внутренние стандарты. В коллаборациях архитекторы могут рождать уникальные идеи — и даже если та самая Big Idea уже сформирована, это не становится препятствием для того, чтобы ее «докручивать» и детализировать. Кроме того, она может стать контекстом для того, чтобы найти другую нетривиальную идею для проекта» — делится опытом основатель и руководитель бюро Lampa Community Екатерина Кузнечикова.
При этом главным инструментом в работе с привлеченными бюро застройщики называют техническое задание или бриф проекта. От его полноты и четкости формулировок зависят и сроки, и качество исполнения проекта, а главное, насколько он действительно будет отвечать идее девелоперского продукта, желаниям и требования заказчика.
«Мы пишем техзадание на языке архитекторов, чтобы донести важные акценты, — пояснила главный архитектор компании «Авторы» Анастасия Яременко. — Мы формируем очень подробный документ вплоть до мудборда. Так мы задаем рамки, но в то же время предоставляем возможности для сотворчества».
При этом, к сожалению, даже самое подробное и четкое ТЗ не может застраховать архитекторов от оптимизации бюджета. «Ситуации, когда изначально мы ориентируемся на одну цифру, а потом приходится что-то убирать, всегда неприятны. Конечно, мы умеем работать с разным бюджетом, но хорошо, если изначально понимаешь финальную точку и правильно расставляешь акценты», — рассказала сооснователь архитектурного бюро «ВЕЩЬ!» Мария Кутай.
Безусловно, все участники процесса понимают, что грамотное управление бюджетом — это вопрос не только возможного сокращения расходов, но и гибкости решений, разумного перераспределения ресурсов и сохранения концепции проекта. Если же с самого начала обозначить вероятные сценарии изменений, можно минимизировать риски и сохранить баланс между экономикой проекта и его качеством. В конечном счете, успех зависит от взаимопонимания сторон и их готовности к совместному поиску оптимальных решений.
Сложности коммуникации
Основным «противоядием» от возможных конфликтов спикеры называют, с одной стороны, раннее вовлечение в процесс всех стейкхолдеров, с другой, поддержание постоянной коммуникации, без серых зон и долгих периодов молчания.
«Очень важна коммуникация в команде. С заказчиком, генпроектировщиком и инженерами важно быть в коммуникации на этапе идеи, чтобы они были в контексте и могли достаточно внимания уделять многослойности проекта. Мы стараемся быть в постоянном контакте со всеми, кто участвует в проекте. Идея не принадлежит кому-то одному — она рождается в процессе», — раскрыла подробности о практике работы Екатерина Кузнечикова.
«Мы стараемся делать еженедельные встречи, чтобы своевременно получать комментарии, — рассказал сооснователь бюро CORE Иван Коренков. — Это частая практика у опытных застройщиков, но, к сожалению, бывает, что заказчики не соглашаются на формат таких встреч и потом согласовывать результат дольше и сложнее. Важно, чтобы у каждого участника процесса была возможность высказаться, пока проект не окончен: мы верим, что конструктивная дискуссия всегда полезна».
Частные сложности
Целый ряд вопросов, вызывающих напряжение в реализации проектов благоустройства, бывает связан с особенностями места застройки, например, ландшафтом, прокладкой сетей.
«Сложностей в проекте бывает действительно много, но часто получается превратить их в достоинства и главные фишки проекта, — считает Иван Коренков. — Например, в проекте благоустройства набережной в Чите мы задействовали заброшенный холм и преобразовали пространство вдоль набережной в детский сквер «Сопка», где рельеф стал основой игровых сценариев. К тому же благодаря этому получилось сэкономить на дорогостоящем трансформировании ландшафта».
«Сети очень часто раскладываются хаотично, без учета зеленых насаждений, информационных стендов, арт-объектов или малых архитектурных форм. Хорошее решение — если архитекторы предлагают схему или коридоры сетей как техническое задание с учетом будущего благоустройства», — обозначила еще одну проблему Екатерина Кузнечикова.
Лучшие проекты рождаются там, где застройщик и бюро работают как партнеры, а не как заказчик и подрядчик. Тогда даже сложные участки превращаются в комфортные пространства, развивающие потенциал районов и целых городов.