Каталонский тупик: закон должен был помочь, но отпугивает инвесторов

Избегание статуса «крупного землевладельца»

Когда Каталония ввела законодательство о контроле за арендной платой, она установила жёсткую границу между «мелкими» и «крупными» арендодателями. По мнению критиков, эта граница несправедлива: владение всего пятью жилыми помещениями в регулируемой зоне (даже унаследованными или недавно приобретёнными) может классифицировать собственника как gran tenedor, приравнивая частных инвесторов к крупным фондам.

В результате, многие мелкие землевладельцы сокращают активы, чтобы избежать связанных с этим ярлыком юридических обязательств, финансовых штрафов и репутационного клейма. Льоренс Виньяс, президент Коллегии управляющих недвижимостью Барселоны и Лериды, отмечает, что владельцы предпочитают «иметь четыре объекта недвижимости и спокойствие, чем пять и головную боль», опасаясь нарушить непонятные правила.

Неясность определений и противоречивые критерии

Ситуация усугубляется отсутствием ясности в определениях и противоречиями между жилищными и налоговыми органами в методах расчёта собственности. Жилищное агентство Каталонии и Министерство финансов используют разные критерии. Отсутствие официального реестра крупных арендодателей ещё больше увеличивает юридическую непрозрачность.

Хесус Санчес, бывший глава Коллегии адвокатов Барселоны, описал это как «юридическую фигуру, изобилующую проблемами толкования», требующую судебного разъяснения. Даже представители судебной системы призвали государственную администрацию упорядочить законопроекты.

Усиливающаяся тенденция распродаж

В условиях, когда «кнут» преобладает над «пряником», многие мелкие арендодатели реагируют, сокращая свои владения до четырёх или менее объектов недвижимости, чтобы не превысить пороговое значение gran tenedor. Это позволяет им сохранить большую свободу в установлении арендной платы (в пределах индекса или по цене последнего контракта), избежать более высоких налогов на передачу собственности (20% ITP для крупных арендодателей против 10% для остальных) и обойти дополнительные обязательства по соблюдению законодательства.

Ещё одной веской причиной для продажи является значительно возросшая сложность с выселением. Согласно действующим правилам, крупным арендодателям гораздо труднее вернуть себе недвижимость в случае задолженности по арендной плате или несанкционированного проживания.

Влияние на арендный фонд и жилищный кризис

Эта тенденция негативно сказывается на предложении арендного жилья, особенно в Барселоне, где ценовое давление продолжает расти. По данным Som Habitatge, уход с рынка как институциональных, так и частных арендодателей приведет к «резкому дефициту» доступного жилья. Ассоциация утверждает, что политика, направленная на подавление спекуляций, парадоксальным образом отталкивает стабильных и ответственных арендодателей.

Ситуация усугубляется более масштабной «законодательной бурей», включающей призывы к регистрации арендодателей, расширение правил ITP, угрозы штрафов до €900 000 за неуплату и надвигающиеся ограничения на сезонную аренду. По словам Карлеса Салы, эта «скороварка» подпитывает отход от традиционной долгосрочной аренды и переход к бессрочному проживанию, неформальным договоренностям или активным продажам недвижимости.

Арендная плата по новым договорам в Барселоне в этом году немного снизилась до €1087 в месяц, отчасти из-за уменьшения площади предлагаемых квартир. Жилищные проблемы стали главной обеспокоенностью для жителей Барселоны, обогнав даже проблему преступности.

Пока не будет разрешена текущая путаница в законодательстве и не восстановится доверие между владельцами недвижимости и регулирующими органами, вероятно, тихий исход «маленьких крупных арендодателей» будет продолжаться, сокращая с каждой сделкой долгосрочный арендный фонд города.

Источник: Spanish Property Insight

Photo by Lucas Gallone on Unsplash