Льготная ипотека доросла до спада

Доля госпрограмм в выдаче жилищных кредитов оказалась минимальной с начала годаВ сентябре выдачи льготной ипотеки сократились впервые за четыре месяца. Доля госпрограмм в общем объеме выдачи опустилась до минимальных значений с начала года, хотя и сохраняет доминирование — 58% в количественном и 74% в денежном выражении. Такая динамика связана ослаблением драйверов роста льготного сегмента и снижением ставок рыночного кредитования. Доля льготной ипотеки неизбежно сократится до 20%, но не раньше снижения ключевой ставки ЦБ до 10–12%.В сентябре объем выдачи льготной ипотеки сократился на 7 млрд руб. относительно прошлого месяца и составил 313 млрд руб., следует из данных ЦБ. Это первое с мая сокращение выдачи ипотеки с господдержкой. Более того, впервые с мая сократилось и количество выданных льготных ипотек. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в сентябре было выдано 54 тыс. льготных ипотек (против 56 тыс. месяцем ранее).В «Дом.РФ» отметили, что основной прирост выдач в сентябре произошел за счет рыночных программ: выдано 34 тыс. кредитов — почти в три раза больше средних значений за первое полугодие 2025 года.

Увеличился и объем рыночной ипотеки — 92 млрд руб. (+20,6 процентного пункта (п. п.) к августу), по данным ЦБ.

В результате, по данным «Дом.РФ», в сентябре доля льготной ипотеки опустилась до минимальных значений с начала 2025 года — 58% в количестве и 74% в объеме.В сентябре доля рыночных программ в объеме выдачи впервые с начала года превысила 20%, достигнув 21,4%, сообщили в «Домклик» Сбербанка. Замедление льготного сегмента может быть связано с исчерпанием прежних драйверов роста. По словам управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, сегмент льготной (сегодня преимущественно семейной) ипотеки имеет свою емкость. Эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко обращает внимание, что закончился период максимальной процентной компенсации банкам за выданные льготные кредиты, что снизило маржинальность льготного кредитования.6 августа закончилось действие повышенной компенсации банкам по льготным ипотечным кредитам (3 п. п.— на новостройки, 3,5 п. п.— на ИЖС). С 7 августа по 1 ноября она составляет 2,5 п. п. по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах и 3 п. п.— на ИЖС.В льготном кредитовании новостроек достигнут баланс спроса и предложения, а другие виды кредитов или занимают малую долю (вторичная недвижимость), или растут медленно (ИЖС), говорит Сергей Гордейко. Драйверов для ускорения выдач нет, учитывая цены на недвижимость, добавляет Юрий Беликов.На увеличение рыночных ипотечных выдач влияют снижение ставок кредитования и эффект отложенного спроса, отметили в «Домклик». «Кроме того, может также влиять меньшая стоимость приобретаемой недвижимости на вторичном рынке,— отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.— Разница между первичным и вторичным жильем составляет в среднем 50–60%».При этом в льготной и рыночной ипотеке наблюдаются разные тип заемщиков и суммы кредита. Так, в Т-банке отмечают, что средняя сумма кредита по рыночной ипотеке составляет 3,5 млн руб. и гасится в три-четыре раза быстрее, чем по льготной. Средняя сумма кредита по рыночным программам в 2025 году составляет около 2 млн руб., приводят данные в «Домклик».«При текущих ставках рыночной ипотеки клиенты часто рассматривают кредит как временное решение и активно используют досрочное погашение»,— указывают в ВТБ.По данным «Дом.РФ» на 10 октября, средневзвешенные ставки топ-20 банков по разным программам рыночной ипотеки составляли 21,24–22,81%.Несмотря на сентябрьские показатели, эксперты не ждут быстрого роста рыночной ипотеки. «До восстановления рыночного ипотечного кредитования еще далеко. Это перспектива следующих двух лет»,— считает Юрий Беликов. Ключевым фактором остается монетарная политика ЦБ. По словам главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, высокие ставки будут ограничивать выдачи до конца года, а активное восстановление начнется лишь при снижении ключевой ставки до 10–12%. В этом случае доля госпрограмм может уменьшиться до 20% от всей выдачи ипотечных кредитов, полагает Сергей Гордейко.