В каких случаях и сколько придется уплатить россиянам с продажи недвижимого имущества в 2026 году?
С 2025 года в России введена прогрессивная шкала налогообложения на доходы физических лиц (НДФЛ), что повлияло и на сделки с недвижимостью. Ранее налог на продажу недвижимости составлял 13%, но с 1 января прошлого года появилась дополнительная ставка в размере 15%. В 2026 году эти правила остаются без изменений. Налог на доходы от продажи недвижимости нужно оплачивать, если объект находился в собственности менее установленного срока владения (три или пять лет в зависимости от ситуации).
После продажи необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Это можно сделать онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В декларации требуется указать полученный доход от продажи и используемый налоговый вычет. Если сумма вычета не перекрывает обязательный налог, его следует оплатить до 15 июля. Например, при продаже квартиры в 2025 году декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог оплатить до 15 июля того же года.
Ключевое изменение коснулось введения прогрессивной шкалы налогообложения при сделках с недвижимостью. Теперь для физлиц действует двухступенчатая система ставок: - 13% для доходов до 2,4 млн рублей, - 15% для доходов свыше этой суммы.
Налог при продаже недвижимости взимается не со всей суммы выручки, а только с разницы между ценой покупки и продажи имущества. Тем не менее, некоторые граждане, стремясь уменьшить налоговую нагрузку, указывают неверную сумму сделки в договоре. Делать это не рекомендуется, так как налоговые органы проверяют данные о стоимости проданных объектов и сравнивают их с кадастровой стоимостью. В 2025 году, как и в период с 2022 года, доходы от продажи недвижимости можно не отражать в декларации 3-НДФЛ, если имущество находилось в собственности более минимального срока — трех или пяти лет. Также условием является то, что доход от продажи не должен превышать 1 миллиона рублей для недвижимости и 250 тысяч рублей для другого имущества (например, гаражей или автомобилей). Это правило распространяется как на продажу одного крупного объекта, так и нескольких недорогих, при условии соблюдения указанных лимитов. Начиная с 2025 года, регионам предоставлено право увеличивать коэффициент, учитываемый при расчете налоговой базы при продаже имущества. До указанного времени минимальный налогооблагаемый доход определялся как кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Однако изменения в Налоговом кодексе дают регионам возможность повышать этот коэффициент до значения 1.
В качестве налоговой базы может быть использована полная кадастровая стоимость, если на это есть соответствующее решение региональных органов власти.
Что касается налога при продаже квартиры, он рассчитывается по следующей формуле: (доход от продажи квартиры — 1 миллион рублей) × 13% (или 15%, в зависимости от ситуации) = НДФЛ. Один миллион рублей — это предельно допустимая сумма налогового вычета, на которую можно уменьшить доход, полученный от продажи жилых объектов, таких как дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в них. При расчете налогооблагаемой базы учитывается большее из двух значений: цена продажи квартиры или 70% от ее кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость фиксируется по состоянию на 1 января года, в котором осуществляется продажа недвижимости.
Обязанность уплаты налога при продаже недвижимости зависит от срока владения недвижимостью, который отсчитывается с момента регистрации права собственности.
Налог с продажи недвижимости не требуется уплачивать, если она находилась в собственности более:
- трех лет — при получении по наследству, в дар от родственников, по договору ренты, после приватизации или если это единственное жилье;
- пяти лет — в остальных случаях;
- кроме того, налог не взимается, если квартира продана по цене, равной той, за которую она была приобретена, при условии, что сумма сделки составляет не менее 70% кадастровой стоимости; - также исключение предусмотрено для недвижимости (доля, комната), стоимость которой составляет менее 1 млн рублей. С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения ею. Однако важно, чтобы средства, полученные от продажи, были направлены на улучшение жилищных условий. Во всех других случаях НДФЛ рассчитывается с дохода, полученного от продажи квартиры.
С 1 января 2025 года правила определения срока владения земельными участками претерпят изменения. При объединении, выделении доли или разделе земли отсчет будет начинаться с момента регистрации исходного участка, что позволит получать льготу по уплате НДФЛ при продаже быстрее, чем в текущих условиях.
Ранее срок владения рассчитывался с даты оформления права собственности на новые участки. При продаже долей, выделенных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, срок владения конкретными жилыми помещениями будет учитываться с момента регистрации права собственности на первоначальную недвижимость. Для дольщиков минимальный период владения жильем, после которого доходы от его продажи не облагаются НДФЛ, останется привязанным к дате покупки квартиры.
Существуют способы уменьшить подоходный налог при продаже недвижимости. Российское законодательство предлагает льготы, которые существенно сокращают налогооблагаемую базу, то есть сумму, полученную от продажи квартиры. Налоговый кодекс предоставляет возможность вычетов, например, за счет расходов на ее приобретение. Для применения такого вычета необходимо предоставить документы, подтверждающие затраты. Среди них: договор купли-продажи, акт приемки-передачи, кассовые ордера, чеки, банковские выписки, платежные поручения и расписки продавца о получении денежных средств.
Имущественный вычет предоставляет возможность снизить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества в течение календарного года. Согласно Налоговому кодексу РФ, максимальный размер такого вычета составляет 1 миллион рублей. Например, если за год была продана квартира стоимостью 10 миллионов рублей, налогооблагаемая база уменьшится до 9 миллионов рублей. В случае продажи двух квартир за 5 и 10 миллионов рублей соответственно, общий налогооблагаемый доход составит 14 миллионов рублей (5 млн + 10 млн - 1 млн = 14 млн руб.). При этом, если доход от продажи жилья не превышает 1 миллиона рублей, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается. Следует помнить, что применить одновременно метод «доходы минус расходы» и имущественный вычет на сумму 1 миллиона рублей не допускается.
Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает два основных подхода к налоговому вычету:
Первый вариант — это применение вычета в фиксированном размере. Важно помнить, что такой вычет относится не к отдельным объектам недвижимости, а непосредственно к владельцу имущества. Например, если в течение года собственник продал несколько объектов, максимальный размер вычета будет распространяться на совокупность всех этих объектов, а не на каждый по отдельности. Для использования этого вычета необходимо до 30 апреля года, следующего за годом реализации имущества, подать в налоговую службу по месту регистрации декларацию, а также документы, подтверждающие факт продажи и право на вычет.
Второй способ минимизации налога — дождаться окончания минимального срока владения имуществом. Это также часто является предметом вопросов у налогоплательщиков. Например, многие интересуются, когда можно избежать уплаты налога при продаже недвижимости. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не начисляется, если квартира находилась в собственности дольше установленного минимального срока владения. Как правило, этот срок составляет пять лет. Однако существует ряд исключений: если право собственности было получено по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения сокращается до трех лет.
Различия и особенности расчета налога с продажи квартиры требуют внимательного подхода к разным аспектам, таким как сроки владения, льготы и правила. Юридические нормы регулируют порядок начисления и выплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью физических лиц. Разберем ключевые моменты на примерах. Согласно пункту 1 статьи 228 НК РФ, физические лица обязаны уплачивать налог с доходов от продажи недвижимости, находящейся в их собственности. Однако статья 217 НК РФ устанавливает, что граждане освобождаются от уплаты налога, если объект недвижимости находился в их собственности минимальный срок.
С 2021 года этот срок составляет три года для недвижимости, полученной в наследство, дар или в результате приватизации.
В письме Минфина от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 уточняется, что для наследников этот минимальный срок исчисляется с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Важно отметить, что срок владения начинать следует с даты оформления наследственных прав, а не с момента владения наследодателем. Согласно статье 220 НК РФ, при продаже недвижимости после 1 января 2019 года граждане могут воспользоваться налоговым вычетом. Этот вычет может быть либо фиксированным (до 1 млн рублей), либо зависеть от документально подтвержденных расходов на покупку объекта недвижимости.
Особенность касается наследников: если наследодатель при жизни не успел воспользоваться налоговым вычетом при покупке имущества, наследник может заявить расходы на приобретение. Аналогичное правило действует и при продаже имущества, полученного в дар. В случае, если объект недвижимости унаследован и обременен ипотекой, налогоплательщик может учесть расходы на погашение ипотеки при расчете налогового вычета (Письмо Минфина от 2 августа 2019 года № 03-04-05/58466). Это распространяется на любую недвижимость с подобным обременением, включая полученную в дар. При этом необходимость уплаты НДФЛ отпадает, если имущество подарено близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, братьями, сестрами и другими членами семьи согласно Семейному кодексу). Интересный случай — продажа недвижимости с комбинированной структурой владения.
Например, если наследник изначально получает долю недвижимости по наследству, а позднее приобретает оставшуюся часть через куплю-продажу. Здесь правила освобождения от налога различаются: для имущества, купленного за плату, минимальный срок владения составляет пять лет. Таким образом, если с момента регистрации права собственности истекло менее пяти лет, налог рассчитывается пропорционально приобретаемой доле. Особое внимание следует уделить правилам налогообложения для пенсионеров.
Несмотря на наличие статусных льгот, пенсионеры также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости согласно статье 214.10 НК РФ. Однако они могут воспользоваться имущественными вычетами на общих основаниях.
Размер вычета при продаже недвижимости ограничивается суммой в 1 млн рублей или фактически подтвержденными расходами на ее приобретение.
Для получения налогового вычета необходимо выполнить несколько шагов:
- Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за соответствующий год.
- Подготовить копии документов о продаже имущества (договор купли-продажи, договор мены и др.).
- В случае заявления вычета на расходы на покупку недвижимости — предоставить документы, подтверждающие эти расходы (квитанции, чеки, расписки и т. д.).
- Подать декларацию вместе с копиями документов в налоговый орган по месту жительства лично, почтой или через личный кабинет налогоплательщика. Каждый случай требует индивидуального подхода и учета всех нюансов. Для правильного расчета налога и применения льгот рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом или специалистом в области налогообложения.