Как россиянам оформить реконструкцию дома?

Реконструкция дома представляет собой нечто среднее между капитальным ремонтом и полным строительством нового здания. Если капитальный ремонт возможно выполнить без обращения к местным властям, то реконструкция частного дома без соответствующего разрешения может обернуться неприятными последствиями для владельца. Зачем требуется разрешение на реконструкцию дома, как его правильно оформить и какие документы необходимо подготовить — обо всём этом рассказывается далее.

Разрешение на реконструкцию

С улучшением жилищных условий семьи зачастую возникает необходимость изменения или расширения помещения. Однако не всегда возможно приобрести жильё большего размера.

В таких случаях спасает либо перепланировка квартиры, либо реконструкция загородного дома на личной земле.

Но оба этих варианта требуют согласования с соответствующими органами. Разберёмся детально, как правильно оформить реконструкцию частного дома, а также какие могут быть последствия при отсутствии разрешения.

Что представляет собой реконструкция?

Реконструкция — это процесс строительства, в результате которого изменяются ключевые параметры здания. Например, добавляется дополнительный этаж или новые комнаты, увеличивается общая площадь дома, меняется размер либо тип окон или их количество.

Если изменения настолько значительны, что дом больше не соответствует данным его технического паспорта, это означает проведение реконструкции.

Следует понимать разницу между реконструкцией и капитальным ремонтом. В рамках капитального ремонта можно проводить замену коммуникаций, обновление внешней и внутренней отделки, однако конструктивные характеристики остаются неизменными. Именно поэтому ремонт на частном участке можно делать без вмешательства властей. А вот реконструкция, так же как и строительство, требует обязательного согласования.

Что проверяет уполномоченный орган?

В ходе согласования проводится оценка на соответствие следующим требованиям:

• Соблюдение ограничений в зонах с особыми условиями использования территорий (при их наличии).
• Соответствие параметров дома нормам индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Соответствие объекта правилам землепользования и застройки, включая вид разрешённого использования земельного участка и градостроительные регламенты. Начиная с 4 августа 2018 года процедура согласования переведена в уведомительный режим.

Документы для реконструкции

Уведомление о планируемой реконструкции должно содержать следующую информацию:

• сведения о заявителе (ФИО, место жительства, реквизиты паспорта для физического лица; наименование, место нахождения, ОГРН для юридического лица);
• кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
• сведения о праве заявителя на земельный участок, а также о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
• сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости;
• сведения о планируемых параметрах дома при реконструкции (в том числе об отступах от границ земельного участка);
• сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры);
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем;
• способ направления заявителю уведомлений.

Форма уведомления о планируемой реконструкции утверждена Приказом Минстроя № 591/пр.

К уведомлению необходимо приложить:

• Действующий план здания, то есть тот, которому дом соответствует перед реконструкцией.
• План реконструкции — то, как будет выглядеть измененный объект.
• Выписку из ЕГРН с указанием всех, кто прописан в доме.
• Письменное согласие долевых собственников (если они есть).
• Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок.
• Паспорт собственника (общегражданский паспорт РФ).
• Технический план из БТИ.
• Описание внешнего облика дома (для исторического поселения).

Это «стартовый» состав пакета — у администраций могут быть дополнительные требования, связанные с типом местности и градостроительными планами, поэтому лучше уточнить нужный набор документов до подачи уведомления.

План реконструкции и проект, который будет применяться строителями, можно заказать либо в частном проектном бюро, либо в администрации, если там имеется департамент, предоставляющий такие услуги на платной основе.

Специалисты утверждают, что выбор в пользу администрации может быть более выгодным, так как это обычно уменьшает вероятность возникновений вопросов к проекту со стороны органов власти.

Существует несколько способов подачи уведомления о реконструкции:

1. Личное посещение уполномоченного государственного органа, занимающегося выдачей разрешений на строительство, либо посещение Многофункционального центра (МФЦ).

2. Отправка уведомления по почте с обязательным уведомлением о вручении.

3. Подача в электронном формате: через государственные информационные системы, связанные с градостроительной деятельностью; а также через портал госуслуг. Для этого необходимо иметь подтвержденную учетную запись и электронную подпись.

Подробные инструкции доступны на указанном портале. Ответ на поданное уведомление должен быть предоставлен в течение 7 рабочих дней, но для объектов в исторических поселениях срок может увеличиваться до 20 рабочих дней. Если направлен ответ о соответствии планировочных изменений установленным требованиям или уведомление о несооответствии не поступило в установленный временной промежуток, это означает, что реконструкция согласована, и работы могут быть начаты.

До того, как документы для реконструкции частного дома рассмотрят и одобрят, начинать любые работы запрещено.

Ответственность за самовольную реконструкцию

За осуществление строительства или реконструкции без соответствующего разрешения, согласно нормам Кодекса об административных правонарушениях, гражданам грозят штрафы от 2 до 5 тысяч рублей. Хотя сумма кажется незначительной, штрафы могут быть наложены неоднократно в случае продолжения незаконных строительных работ.

Помимо наложения штрафа, возможно судебное разбирательство, в результате которого может быть принято решение о сносе объекта, возведенного или измененного без разрешения.

Поводом для начала такого дела может стать жалоба от соседей, если строительство доставляет им неудобства. Среди дополнительных последствий для собственника можно выделить следующее: невозможность зарегистрировать изменения; проблемы с продажей недвижимости (сложно распоряжаться домом или участком с неузаконенными изменениями). Тем не менее, узаконить такие строения или реконструкции можно в рамках дачной амнистии, которая действует до 1 марта 2031 года.

Для регистрации здания потребуется предоставить технический план и правоустанавливающий документ на землю (если право собственности на участок не внесено в ЕГРН).

Завершение реконструкции и регистрация в Росреестре

По окончании строительства необходимо уведомить администрацию. Перед этим потребуется разработать новый технический план, который составит кадастровый инженер. В данном документе будут отражены изменения в конструкции дома, внесенные в ходе строительства.

К техническому плану должны быть приложены документы, подтверждающие соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам (например, акт приемки от сертифицированного подрядчика).

Для уведомления об окончании строительства или реконструкции потребуется предоставить:

- квитанцию об уплате государственной пошлины;

- соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на дом (если владельцев несколько). Уведомление о завершении реконструкции вместе с техническим планом дома служат основанием для постановки объекта на кадастровый учет и государственной регистрации прав на обновленный или вновь созданный объект недвижимости.