Рынок аренды жилья: итоги года

По итогам 2025 года в Екатеринбурге снизились цены на аренду жилья. Это стало следствием кардинального изменения баланса спроса и предложения. В результате в уральской столице произошел переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора»: между собственниками усилилась ценовая конкуренция, а съемщики получили возможность найти более привлекательные объекты по доступной стоимости. Подробности — в материале УрБК.

Ставки развернулись вниз

По данным портала «Мир квартир», средняя стоимость аренды жилья в Екатеринбурге за 2025 год снизилась на 3,4% (до 32 тыс. 536 руб. в месяц). Съемные «двушки» за аналогичный период подешевели на 1,3% (до 37 тыс. 777 руб.), «трешки» подорожали на 3,7% (до 49 тыс. 537 руб.).

Аналитики «Авито Недвижимости» также фиксируют падение цен. По их данным, средняя стоимость одного объекта в городе за последний год снизилась на 11% (до 35 тыс. 100 руб.).

«В этом году сегмент долгосрочной аренды квартир гораздо ровнее прошел осенний пик спроса на жилье. Мы не наблюдали такого всплеска медианной цены, как в 2024-м. Тогда цены вернулись в норму только к январю, после чего последовало долгосрочное снижение в ряде локаций. В этот раз откат произошел гораздо быстрее, и уже в ноябре мы увидели ту же цену предложения, как до высокого сезона. Это объясняется и ростом числа объектов — не было дефицита, пользователи могли выбирать из большого количества вариантов, — и отсутствием сильного перетока с рынка купли-продажи», — рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

Рекордный рост предложения

По данным «Авито», число активных объявлений в Екатеринбурге за последний год увеличилось в 1,5 раза. Если в конце декабря 2024 года было выставлено 2,5 тыс. объектов, то к концу декабря 2025-го — уже 3,7 тыс.

Почему произошел такой стремительный рост? Можно выделить две ключевые причины. Во-первых, Екатеринбург в последние годы стал одним из лидеров среди крупных российских городов по темпам жилищного строительства. Пиковые объемы запуска проектов пришлись на период максимальной доступности льготной ипотеки (2021–2024 годы). Как следствие, эти объекты сейчас массово вводятся в эксплуатацию. Значительная часть данных квартир была приобретена не для собственного проживания, а в качестве инвестиции — для последующей сдачи в аренду.

Во-вторых, на рост предложения повлияла и стратегия собственников. Многие владельцы жилья в Екатеринбурге сознательно отказались от продажи квартир в пользу аренды. Это решение было вызвано двумя факторами: с одной стороны, из-за резкого роста арендных ставок (почти в два раза за 2021–2024 годы) данный вид дохода стал намного привлекательнее. С другой — неблагоприятная ситуация на рынке купли-продажи, где высокие цены и дорогая ипотека затрудняют быстрые сделки, вынудила собственников рассматривать аренду как более стабильную и выгодную альтернативу.

Стагнирующий спрос

Анализ рыночной конъюнктуры позволяет говорить о том, что активность арендаторов в Екатеринбурге в 2025 году осталась на уровне предыдущего года или даже незначительно снизилась. Очевидно, что динамика спроса не успевала за взрывным ростом предложения. Арендаторы не успевали «поглощать» выводимые на рынок объекты.

Важную роль в стагнации спроса сыграло снижение ключевой ставки (с 21% до 16%). Это позволило некоторым платежеспособным арендаторам перейти в статус покупателей, воспользовавшись скидками от застройщиков на фоне переизбытка новостроек и взяв жилищный кредит на более привлекательных условиях.

Из-за резкого роста арендных ставок в предыдущие годы аренда стала финансово обременительной для многих семей. В поисках выхода они стали чаще выбирать совместное проживание с родственниками, чтобы сэкономить и в будущем накопить на первоначальный взнос по ипотеке.

Очевидно, что устойчивый перевес предложения, сформировавшийся в 2025 году, с высокой вероятностью сохранится в среднесрочной перспективе. Новые раунды снижения ключевой ставки, которые ожидаются в 2026 году, усилят переток спроса с рынка аренды в сегмент купли-продажи жилья. Также в Екатеринбурге в обозримом будущем сохранятся высокие темпы ввода нового жилья, что будет оказывать дополнительное давление на рынок аренды.