Ваше законное право
С ее работой мы сталкиваемся не каждый день. Но вот наступают в жизни моменты, когда ее услуги нам необходимы: вступление в наследство, покупка и продажа квартиры, приобретение дома, участка. Периодически в законодательство, регулирующее эту сферу, вносятся изменения, меняются нормы и правила. Например, теперь вам могут отказать в регистрации права на дом, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о границах участка, на котором дом стоит. А до марта 2025 года такого требования не было…
- Сергей Викторович, так как же быть теперь с границами участка, что сделать, чтобы дом зарегистрировали?
- С 1 марта 2025 года, действительно, регистрационные действия невозможны, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ участка. И оформить права на дом и другие объекты недвижимости, расположенные на таком участке, нельзя. Что делать? Обратитесь к кадастровому инженеру, он подготовит межевой план, уточняющий границы участка. Этот план нужно будет подать в Росреестр, и проблема разрешится.
- А из-за чего могут приостановить регистрацию недвижимости и что делать в таких случаях?
- Существует несколько причин, из-за которых может быть приостановлена регистрация недвижимости.
Это может случиться, если заявление подано ненадлежащим лицом. Кто может подать заявление, указано в статье 15 Федерального закона №218-ФЗ. Если правообладатель не может сам обратиться в Росреестр, а доверяет своему представителю, то внимательно проверьте, чтобы доверенность содержала четкие полномочия
на выполнение конкретных учетно-регистрационных действий. Она должна быть обязательно заверена нотариусом. Убедитесь, что доверенность оформлена правильно и содержит все необходимые полномочия.
Бывает, что человек предоставляет неполный комплект документов. Для каждого вида учетных действий существует свой обязательный перечень таких документов. Например: письменные отказы от преимущественного права покупки при продаже комнаты в коммунальной квартире; согласие органов опеки при сделках с несовершеннолетними; межевой или технический план для постановки на кадастровый учет.
Если на регистрацию сдан неполный пакет документов, регистрацию вам приостановят на 3 месяца. За это время надо пополнить пакет недостающими документами. Сделать это можно через МФЦ или электронные сервисы Росреестра.
- А где можно узнать, какие именно документы нужны?
- Они указаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Подробнее о перечне необходимых документов можно узнать, ознакомившись с ч.1, ст.14 и ч.4 ст.18.
У нас на сайте Росреестра есть сервис «Жизненные ситуации». Он как раз разработан для того, чтобы было проще подготовить пакет документов для регистрации. С его помощью можно самостоятельно получить всю информацию об интересующей услуге, заполнив небольшую анкету. Обработав внесенные данные, сервис выдаст информацию о стоимости услуги, сроках ее оказания, подготовит полный перечень документов, которые нужны. Также сервис предложит в удобной форме сохранить список или распечатать его прямо с сайта.
- Наш читатель из Миллерово столкнулся с ситуацией, когда причина отказа была в «особых условиях использования земельного участка». Что делать в этом случае?
- В законе есть такое понятие: «зона с особыми условиями использования территории». Означает это, что участок, например, расположен в охранной зоне линий электропередачи. В этом случае для строительства потребуется согласование, подтверждающее соблюдение ограничений. Лучше всего заранее, перед началом строительства запросить выписку из ЕГРН и проверить информацию об участке на сайте Национальной системы пространственных данных или Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Ростовской области.
- Какие документы обязательно нужно заверять у нотариуса?
- Если будет действовать ваш представитель, а не вы сами, то доверенность должна быть заверена у нотариуса. Нотариальное удостоверение необходимо для договоров дарения недвижимости, договоров отчуждения доли в праве общей собственности. Если вы об этом не знали и подали документы без заверения нотариуса, то регистрация будет приостановлена. Обратитесь к нотариусу для заверения документов и повторно подайте их в Росреестр. По общему правилу, на устранение нарушений в пакете документов отводится 3 месяца. Если за это время нарушения не будут устранены, Росреестр примет решение об отказе в регистрации. При этом уплаченную госпошлину вам не вернут.
- Сергей Викторович, целая группа вопросов касается того, что надо, а что не надо регистрировать на участках?
- Имеются в виду хозпостройки?
- Сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые…
- Основные признаки недвижимого имущества, которое надо регистрировать, — это наличие у постройки фундамента. То есть перемещать такой объект, не разрушив его, невозможно. Важен и материал, из которого изготовлен объект. Это не должны быть разборные конструкции, которые могут свободно перемещаться.
Например, разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты не подлежат постановке на кадастровый учет, и права на них не регистрируются.
Еще до того, как вы начнете строить, надо точно узнать вид разрешенного использования вашего участка. Так, если предназначен он только для ведения огородничества, то возводить объекты капитального строительства на нем нельзя. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, не являющиеся объектами недвижимости.
А вот на садовом участке размещать капитальные вспомогательные постройки, прочно связанные с землей, можно.
Кроме того, хозпостройки надо возводить с соблюдением требований градостроительных регламентов соответствующей территории, утвержденных в составе правил землепользования и застройки, в том числе с соблюдением отступов от границ земельных участков.
- Как зарегистрировать права на капитальные хозпостройки?
- Для этого нужно поставить постройку на кадастровый учет. Если она расположена на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или садоводства, вам не требуется каких-либо разрешений или согласований. Достаточно обратиться к кадастровому инженеру, который определит характеристики хозяйственной постройки (координаты, площадь) и подготовит технических план на основании декларации об объекте недвижимости.
- А где найти кадастрового инженера?
- Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в саморегулируемой организации.
Когда кадастровый инженер подготовит технический план, его нужно передать вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации прав в Росреестр.
Собственник может сделать это лично или уполномочив кадастрового инженера. Только для этого надо прописать соответствующую информацию в договоре подряда на выполнение кадастровых работ.