Одобрена каждая пятая: почему банки режут ипотеку даже на фоне ажиотажа по семейной программе
Январь 2026 года фиксирует важный перелом: ипотека в России перестаёт быть массовым продуктом «для всех» и превращается в инструмент для относительно узкого круга финансово устойчивых домохозяйств.
Уровень одобрения заявок по ипотеке упал до 18,84%, тогда как осенью и в конце 2025 года он держался в диапазоне 22–23%, а в январе прошлого года составлял 20,86%. Фактически банки за год сузили «воронку» примерно на десять процентов относительно уже не слишком щедрой базы.
Причина не только в сезонности. Для начала года традиционно характерно небольшое снижение конверсии из заявок в одобрения, но нынешний провал выходит за пределы нормы. На рынке совпали несколько факторов: ужесточение регуляторных требований со стороны Центробанка, высокий уровень ставок и переходный период по семейной ипотеке, когда спрос ещё высок, а условия уже становятся жёстче. В результате система работает не на расширение кредитования, а на селекцию.
Роль Центробанка: системный риск против доступности
Действия регулятора лежат в основе происходящего. Банк России последовательно усиливает ограничения по «опасным» сегментам — прежде всего по ипотеке на индивидуальные дома и по заёмщикам с высоким долговой нагрузкой. Это означает более строгие требования к первоначальному взносу, доходу, долговой нагрузке и качеству залога для определённых категорий клиентов. Для банков это прямой сигнал: лучше недодать кредитов, чем влезть в потенциальный всплеск просрочки через несколько лет.
Снижение доли одобрений выглядит логичным следствием этой логики. Регулятор хочет избежать накопления избыточных долгов у населения, особенно в условиях высокой ключевой ставки и общей неопределённости в экономике. Банки, видя и макроэкономический фон, и жёсткие надзорные требования, вынуждены повышать планку для заёмщиков.
Плюс в том, что это укрепляет устойчивость банковской системы и снижает вероятность ипотечного пузыря, минус — в том, что значительная часть домохозяйств оказываются отрезаны от возможности купить жильё в кредит.
Ставки как главный барьер
На практике основной психологический и финансовый барьер для заёмщиков — ставка. Средняя ставка по ипотеке сейчас находится на уровне около 20,5% годовых. Даже если банки номинально чуть снизили стоимость кредитов относительно пиковых значений, существенной доступности это не прибавило. При таких ставках ежемесячный платёж по типовой городской квартире становится неподъёмным для многих семей, особенно если учесть высокий первоначальный взнос и уже имеющиеся обязательства.
Высокие ставки работают в двух направлениях.
Во‑первых, сами заёмщики чаще отказываются от оформления кредита, оценив реальную нагрузку на бюджет.
Во‑вторых, банки жёстче смотрят на долговую нагрузку, понимая, что даже небольшое ухудшение доходов клиента при такой ставке может привести к быстрой потере платёжеспособности. В результате в «зелёную зону» одобрения попадают, по сути, только заёмщики с устойчивой занятостью, официальным доходом и хорошей кредитной историей.
Семейная ипотека: ажиотаж перед сжатием программы
Семейная ипотека долго оставалась главной «дыра» в системе дорогих денег: льготная ставка, более мягкие условия, повышенный аппетит со стороны банков и девелоперов. Но и здесь баланс меняется.
В октябре–ноябре 2025 года доля одобрений по семейной ипотеке составляла 27,3–28,5%, в декабре снизилась до 26%, в январе — до 23,4%, тогда как год назад была 26,4%. Даже на фоне ажиотажного спроса в январе, когда семьи стремились успеть до ужесточения условий, банки заметно затянули фильтр.
С 1 февраля правила стали ещё строже: теперь по семейной ипотеке можно получить не более одного кредита на семью, а супруги автоматически выступают созаёмщиками. Это закрывает распространённую раньше схему, когда несколько кредитов оформлялись на разных членов семьи. В условиях повышенного спроса в январе банки, по сути, заранее адаптировались к новым правилам: ограничивали выдачи, отсекая более рискованных клиентов, и готовились к тому, что «золотое окно» семейной ипотеки постепенно закрывается.
Для девелоперов это прямой удар по спросу. Большинство из них ожидает снижение активности по семейной ипотеке на 20–30%, более пессимистичные оценки говорят о падении до 40%. Это означает, что часть проектов, рассчитанных на массового покупателя с льготным кредитом, окажется под давлением: либо придётся активнее давать скидки и рассрочки, либо смириться с замедлением продаж.
Кому дверь ещё открыта, а кому уже нет
Текущая конфигурация рынка делает доступ к ипотеке привилегией. Шансы на одобрение выше у заёмщиков с устойчивым официальным доходом, низкой долговой нагрузкой и хорошей кредитной историей. Повышенный первоначальный взнос становится не только финансовым, но и поведенческим фильтром: предложить 30–40% стоимости квартиры наличными могут далеко не все, но именно такие клиенты снижают риски банка и легче проходят скоринг.
Для пользователей с нестабильным доходом, неформальной занятостью, уже имеющимися кредитами или без «идеальной» истории окно возможностей резко сузилось. Это касается не только крупных городов, но и регионов, где доходы ниже, а ставка — та же. В результате формируется «двухскоростной» рынок: одна часть населения пользуется ипотекой как инструментом финансового планирования, другая фактически оказывается вытесненной в сегменты найма или долевого строительства с высокими рисками.
Плюсы и минусы нового режима для системы в целом очевидны. Плюс — снижение системного риска: меньше слабых заёмщиков в портфеле, меньше вероятность волны просрочки и давления на банки при любом экономическом шоке. Минус — усиление неравенства в доступе к жилью и возможное торможение строительной отрасли после того, как инерция ранее одобренных кредитов исчерпается.
Что дальше: нормализация на новом, более жёстком уровне
Эксперты осторожно предполагают, что в среднесрочной перспективе уровень одобрения ипотечных заявок может немного вырасти, когда рынок адаптируется к новым правилам и ажиотаж по семейной ипотеке уляжется. Но даже в оптимистичном сценарии этот уровень будет ниже, чем годом ранее. Льготные программы становятся менее доступными, рыночная ипотека остаётся дорогой, а готовность банков принимать риск даже при небольшой нормализации ставок будет ограниченной.
Ключевой вывод для системы в целом таков. Российский ипотечный рынок входит в фазу, когда первичными целями становятся устойчивость банков и контроль над долговой нагрузкой домохозяйств, а не максимальный рост выдач. На уровне макрофинансов это рациональная стратегия: она снижает вероятность резких кризисов и защищает банковскую систему. На уровне обычных семей это означает, что ипотека перестаёт быть универсальным инструментом и становится доступной только тем, кто уже находится в относительно благополучном положении.
В ближайшее время банки, вероятно, будут сохранять осторожность: фильтровать заёмщиков, требовать большего первоначального взноса и внимательно относиться к отрасли занятости и источникам дохода. Для части потенциальных покупателей единственной реальной стратегией останется либо накопление большего капитала для первоначального взноса, либо поиск других форм жилья и локаций.
Ипотека массового ускорения 2020–2023 годов уходит в прошлое. На смену ей приходит ипотека избирательная — с высокой ставкой, жёсткими требованиями и уровнем одобрения около 20%. Для банков и регулятора это управляемая «норма». Для многих домохозяйств — сигнал, что стратегия «всё решит льготный кредит» больше не работает.