ЦБ снизил ключевую ставку: как это скажется на ипотеке?

Несмотря на очередное снижение ключевой ставки и благоприятные сигналы, существенных перемен на рынке жилой недвижимости в ближайшей перспективе не предвидится. В ходе первого заседания 2026 года Банк России уменьшил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта, доведя её до 15,5% годовых. Это уже шестое последовательное снижение ставки.

К концу января 2026 года средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке достигла уровня 20,49% годовых, а на вторичном рынке — 20,5%.

Решение ЦБ — положительный сигнал

Решение Центробанка о снижении ключевой ставки до 15,5% можно рассматривать как положительный сигнал для рынка.

Однако, несмотря на это решение, заметного уменьшения стоимости ипотечных продуктов от банков ожидать не стоит, поскольку ставки по рыночной ипотеке остаются на достаточно высоком уровне.

Тем не менее, сам факт движения ставки в сторону понижения способен улучшить потребительские ожидания относительно ее дальнейшего снижения и частично стимулировать спрос, особенно в перспективе.

На первичном рынке существенных изменений, скорее всего, не произойдет, так как основной спрос здесь продолжает поддерживаться льготными программами.

С начала лета рынок недвижимости находился в состоянии ожидания постепенного снижения ключевой ставки и смягчения политики Центробанка. Именно эти осторожные шаги уже начинают приносить позитивные результаты: наблюдаются признаки роста активности.

После длительного периода понижения ставки, который продолжался с мая по январь, продажи новостроек демонстрируют уверенный рост. На первичном рынке за 2025 год в крупнейших городах России было заключено порядка 247 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) на покупку квартир в новостройках общей площадью 11,7 миллиона квадратных метров.

С момента запуска процесса снижения ставки весной 2025 года количество сделок в крупнейших городах страны стабильно увеличивалось каждый месяц, что подчеркивает растущий интерес покупателей.

Несмотря на то что общий объем сделок оказался на 5% ниже, чем в прошлом году, этот результат можно считать весьма достойным. Если в 2024 году рынок новостроек удерживался на уровне благодаря массовой льготной ипотеке и другим стимулирующим мерам, то в 2025 году успех обусловлен уже растущим покупательским спросом, который укреплялся на фоне ослабления денежно-кредитной политики.

Ипотека растет

Согласно доступной информации, наряду с ростом объемов продаж увеличиваются и количество, и средняя сумма ежемесячно выдаваемых ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках. Так, в январе 2026 года число выданных кредитов превысило показатели января 2025 года более чем вдвое (+138,9%), при этом их средняя сумма выросла за год на 8,4%.

Даже в условиях текущей социально-экономической ситуации, включающей рост налоговой нагрузки на бизнес, сохранение проинфляционных рисков и напряженную международную обстановку, Центробанк избежал перехода к длительной стабилизации ключевой ставки. Это свидетельствует о преобладании позитивных факторов в финансовом секторе над потенциальными угрозами.

Хотя это решение вряд ли окажет значительное влияние на рынок недвижимости, его можно рассматривать как сигнал о том, что Центробанк последовательно продолжает политику смягчения денежно-кредитных условий.

Что будет со ставками по ипотеке

Банк России, вопреки ожиданиям большинства аналитиков, снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта до 15,5% годовых и ослабил риторику относительно будущей монетарной политики. Регулятор указал, что будет оценивать возможность дальнейшего снижения ставки на ближайших заседаниях.

Вследствие этого можно прогнозировать постепенное уменьшение кредитных ставок, включая ипотеку в рыночном сегменте. В ближайшие недели ставки на рыночную ипотеку, которые после декабрьского решения регулятора уже снизились на 0,75 п.п., могут снизиться еще примерно на 0,5 п.п.

После этого банки будут ожидать новых шагов от регулятора.

На рынке недвижимости и ипотеки существенное влияние от такого изменения ставок едва заметно, поскольку снижение незначительное — всего 0,5 п.п. Однако оно может благоприятно повлиять на настроения потенциальных заемщиков. Снижение ставок свидетельствует о возможности краткосрочного рефинансирования текущей ипотеки, что потенциально стимулирует интерес к данному виду кредитования.

Уменьшение ключевой ставки также оказывает умеренно позитивное влияние на спрос на квартиры в новостройках, так как немного улучшает доступность ипотечных кредитов. Это может поддержать существующий спрос и в некоторых случаях немного его увеличить.

Тем не менее, несмотря на снижение ключевой ставки с середины прошлого года на значительные 5,5 п.п., рыночные ипотечные кредиты остаются недоступными для большинства граждан России. Такая ипотека возможна лишь для людей с доходами значительно выше среднего уровня, при внесении крупного первоначального взноса или для тех, кто планирует быстро погасить кредит, например, за счет продажи имеющегося жилья. Хотя ставки по рыночным кредитам будут продолжать снижаться, они по-прежнему останутся высокими — около 20% годовых в среднем.

Тем не менее, значительная часть покупателей недвижимости станет увереннее вкладываться в жилье. Дольщики, оформляющие рассрочки, могут быть уверены, что к моменту сдачи домов получат обоснованные условия рефинансирования остаточной суммы ипотеки. Покупатели, рассматривающие рыночные займы, также начинают надеяться на улучшение условий кредитования в ближайший год-полтора.

Так как большая доля выдаваемых ипотечных кредитов сегодня приходится на программы с государственной поддержкой, динамика рынка будет более зависеть от условий семейной ипотеки, чем от символических для рынка изменений ключевой ставки на 0,5 или даже 1 п.п. Понижение ключевого индикатора денежно-кредитной политики постепенно оживляет рыночный сегмент, но пока ставки остаются выше 15% годовых, заметного роста спроса ожидать не стоит.

Снижение ключевой ставки более ощутимо сказывается на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости спрос остается особенно чувствительным к изменениям ключевой ставки.

Согласно данным «Яндекс Недвижимости», с началом постепенного снижения ключевой ставки количество просмотров контактов продавцов готового жилья в России увеличилось на 12,5% к январю 2026 года по сравнению с маем 2025 года. Одновременно наблюдается значительный рост числа ипотечных сделок: в январе 2026 года оформлено 81 тысяча кредитов, что более чем вдвое превышает показатель за тот же период прошлого года (+113,2%).

Средний размер ипотеки на вторичном рынке также увеличился на 45,5% с начала прошлого года, поднявшись с 2,75 до 4 миллионов рублей. Это свидетельствует о том, что покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение ключевой ставки и, вероятно, предполагают возможность рефинансирования своих ипотечных обязательств.

При сохранении тенденции плавного снижения ставки, сложившиеся позитивные изменения могут не только закрепиться, но и усилиться, поддерживая цикл смягчения денежно-кредитной политики.