5 ошибок собственников, которые теряют доход из‑за неправильного управления недвижимостью

Управление инвестиционной недвижимостью только выглядит пассивным доходом. На деле — это бизнес, где невидимые ошибки ежедневно «съедают» прибыль. Собственники часто списывают падение доходности на внешние факторы — кризис или сезонность. В каких случаях причина кроется во внутренних управленческих процессах рассказала «Стройгазете» инвестор и основатель международного агентства недвижимости Meldigroup Елена Лозова.

Ошибка №1. Проживание в объекте в хай-сезон

Самая дорогостоящая ошибка, особенно на рынках с выраженной сезонностью, как на Пхукете. В период с декабря по март квартира зарабатывает основную часть годового дохода. Однако собственники нередко резервируют эти даты для себя или родственников, рассуждая: «Если не сдалось — сами поживем».

Не стоит забывать, что рынок краткосрочной аренды живет по своим правилам. Значительная часть бронирований поступает за несколько дней или даже накануне. Закрыв календарь «на всякий случай», вы безвозвратно теряете деньги, которые рынок был готов принести.

Пример из практики эксперта: клиент отправил маму жить в квартиру с 15 декабря по 15 января. В этот период объект мог приносить около 4-5 тыс. долларов. В низкий сезон аналогичная аренда стоит около тысячи долларов. Этот доход невозможно компенсировать позже — он просто потерян.

Ошибка №2. Завышенная цена, основанная на эмоциях

Собственник закономерно любит свою квартиру и считает ее лучшей, но рынок об этом не знает. Гость сравнивает десятки вариантов по схеме «цена — фото — отзывы — локация». Если ваша цена выбивается из рыночного коридора, появляются «пустые даты» — мертвый груз, который нельзя продать задним числом.

Итог: в аренде деньги зарабатываются не максимальной ценой за ночь, а заполненным календарем по адекватной, конкурентной стоимости. Завышение цены может привести к потере потенциального дохода из-за простоев.

Ошибка №3. Экономия на содержании и обновлении

Классическая история: «Диван нормальный, на нем ребенок спал», «Кондиционер я сам почищу», «Стул еще стоит». Аренда — это коммерческая эксплуатация, износ мебели и техники идет в разы быстрее.

Последствия формируют порочный круг: уставший интерьер → ухудшение отзывов → падение спроса → вынужденное снижение цены для привлечения гостей. Мебель и техника в арендном бизнесе — это расходный материал, а не вечная ценность. Если вещь уже вызывает вопросы у гостя, она уже стоит денег собственнику.

Ошибка №4. «Любительские» фото вместо профессиональной съемки

Фраза «Я сам нормально снял на телефон» — одна из самых частых и губительных. Гость покупает глазами: он еще не был в квартире и оценивает ее только по картинкам. Темные, искаженные или некачественные фото автоматически делают объект менее привлекательным, заставляя конкурировать ценой, а не качеством.

Профессиональная фотосессия — не статья расходов, а инвестиция в маркетинг. Она повышает конверсию просмотров в брони и позволяет держать цену на рыночном уровне, а не ниже.

Ошибка №5. Отсутствие системы: управление «по ситуации»

Многие уверены, что недвижимость — пассивный актив: «купил, выложил, само сдается». В реалиях сегодняшнего динамичного рынка это заблуждение. Без системы управления объект начинает стабильно проигрывать соседям.

Что значит «нет системы»?

• Цена не отслеживается и не корректируется согласно спросу и активности конкурентов.

• Нет стандартов уборки, контроля чистоты.

• Отсутствует график профилактического обслуживания техники.

• Нет быстрого протокола реакции на отзывы гостей.

Результат — постепенное, но неуклонное снижение доходности, которое через год приводит собственника в недоумение.

Чек-лист для собственника: 4 шага для диагностики объекта

Если вы хотите проверить свой актив на наличие этих ошибок, начните с простого плана.

Аудит маркетинга. Беспристрастно оцените карточку объекта на площадках: качество фото, полнота описания, актуальность цен.

Запрос рыночной цены. Обратитесь к профессионалам за актуальным прайсом, а не ориентируйтесь на свои ощущения или советы продавца.

Инвентаризация. Составьте подробный список всей мебели, техники и текстиля. Фиксируйте состояние каждого предмета.

Оценка износа. Честно определите, что уже требует срочной замены или ремонта, а что скоро к этому придет.

С чего начать исправление

Если ошибки накоплены, не пытайтесь решить все сразу комплексно. Действуйте последовательно:

Шаг 1. Верните объекту товарный вид. Замените все сильно изношенное, проведите генеральную уборку, обновите мелкий ремонт.

Шаг 2. Инвестируйте в маркетинг. Проведите профессиональную фотосессию.

Шаг 3. Установите адекватную цену. Ориентируйтесь на данные рынка, а не на сумму кредита или эмоции.

Шаг 4. Внедрите регулярное обслуживание. Создайте амортизационный фонд (например, 5–10% от дохода) на плановое обновление интерьера и техники.

Резюме от эксперта: квартира в аренде — это работающий актив. Он либо приносит стабильный доход, либо тихо теряет деньги из-за неочевидных управленческих промахов. Системный подход, а не надежда на авось, — единственный способ заставить ваши инвестиции работать на максимум.