Финансист Трепольский: на российском ипотечном рынке сложилась ипотекозависимость
На российском ипотечном рынке сформировалась "ипотекозависимость": число заемщиков достигло 11 млн, а общий портфель — 23,15 трлн рублей. Это означает, что ипотека стала для значительной части семей не просто способом купить жилье, а долгосрочным финансовым обязательством, чувствительным к ставкам, ценам на новостройки и параметрам господдержки, рассказал "Газете.Ru" эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.
"По итогам 2025 года ипотечный долг вырос на 9%, несмотря на высокие рыночные ставки. Рынок поддерживал не столько приток новых заемщиков, сколько рост среднего размера кредита. Жилье на первичном рынке подорожало примерно на 10% за год, из-за чего людям приходилось занимать больше и растягивать выплаты на более длительный срок. Средняя длительность ипотечных договоров приблизилась к 25–30 годам, то есть к границе типичного трудового периода. Одновременно ухудшилась платежная дисциплина. Объем просроченной задолженности за год удвоился и превысил 200 млрд рублей, а доля проблемных ипотечных кредитов достигла 1%. При этом ипотека по-прежнему выглядит наиболее устойчивым сегментом по сравнению с необеспеченными кредитами, где просрочка выше: около 4,5%. Однако сам темп роста просрочки на ипотеке стал фактором риска", — отметил Трепольский.
По его словам, ключевая уязвимость рынка — высокая зависимость от льготных программ. Более 80% выдач сейчас приходится на субсидируемую ипотеку, в первую очередь на "Семейную ипотеку", сказал эксперт. В таких условиях любое изменение параметров господдержки быстро отражается на спросе: при ужесточении условий или сокращении лимитов покупатели первыми уходят с рынка, пояснил финансист.
По его мнению, в 2026 году наиболее чувствительным может стать сегмент региональных новостроек там, где предложение избыточно. По данным Дом.РФ, риски недостаточного спроса уже фиксируются примерно в трети регионов, напомнил финансист. В зоне повышенного внимания также заемщики с высокой долговой нагрузкой (ПДН выше 80%), которые оформили кредиты на пике спроса в конце 2025 года: при любом проседании доходов именно они первыми сталкиваются с трудностями, добавил эксперт. По его словам, дополнительный риск — у покупателей-инвесторов, которые брали квартиры в новостройках по высоким ценам: разрыв между первичным и вторичным рынком местами достигает 40%, и быстрая перепродажа без убытка становится малореалистичной.
"Прогноз на 2026 год указывает на охлаждение выдач. Ожидается замедление объемов до около 4 трлн рублей против 4,9 трлн в пиковые годы. При ключевой ставке в среднем по году в диапазоне 13–15% рыночная ипотека на уровне 16–18% сохранит заградительный характер для большинства семей. На этом фоне может усилиться сдвиг в сторону аренды: для многих она становится не временной паузой, а долгосрочной стратегией, потому что ежемесячный платеж по аренде сейчас в 2–2,5 раза ниже ипотечного", — считает финансист.
Резкого падения цен на жилье при этом эксперт не ожидает. По его словам, девелоперы, работающие в модели проектного финансирования, как правило, имеют запас прочности и чаще выбирают замедление темпов строительства и точечные скидки, а не прямое снижение прайса. Однако доступность жилья может продолжить ухудшаться: даже при снижении ставок до 12–14% рост цен способен возобновиться на фоне оживления спроса, и выгода от более дешевого кредита будет частично "съедаться" подорожанием квадратного метра, считает Трепольский.