Как ключевая ставка влияет на рынок жилья?
Принято считать, что рынок жилья Екатеринбурга напрямую зависит от ключевой ставки Банка России: низкая ставка ведет к росту спроса, высокая — к сокращению числа сделок. Однако на практике линейной зависимости не прослеживается. Подробности — в материале УрБК.
Для наглядности разберем ситуацию на рынке новостроек Екатеринбурга в 2023 году. В первой половине года активность покупателей оставалась низкой, несмотря на то, что ключевая ставка все это время сохранялась на уровне 7,5%. Сейчас это может казаться невероятным, но тогда многие екатеринбуржцы не считали такие условия привлекательными для покупки.
Это объяснялось психологией рынка: у покупателей отсутствовал стимул к срочным действиям. Уверенность в том, что низкая ключевая ставка и безадресная льготная ипотека сохранятся в обозримом будущем, приводила к выжидательной позиции. Вместо того чтобы заключать сделки, многие семьи сознательно откладывали крупную покупку, планируя вернуться к ней позже.
Однако во втором полугодии 2023 года ситуация кардинально изменилась. Банк России начал последовательно повышать ключевую ставку — с 7,5% до 16%, что вызвало ажиотажный спрос. Опасаясь, что стоимость кредитов продолжит расти, покупатели бросились заключать сделки, стремясь зафиксировать еще доступные условия. Это привело к тому, что число сделок выросло вдвое по сравнению с предыдущим полугодием, а в августе и сентябре были установлены абсолютные месячные рекорды.
В чем же причина такой реакции? Она кроется в психологии ожиданий и страхе упущенной выгоды. Покупатели часто откладывают решение, когда условия кажутся стабильными. Но как только появляется конкретная угроза ухудшения (в данном случае — стремительный рост ставок), возникает мощный стимул действовать немедленно, чтобы зафиксировать текущие условия. Таким образом, спрос зачастую провоцирует не сам размер ставки, а ее ощутимое движение и связанные с этим опасения покупателей.
Этот вывод ярко подтверждается событиями 2025 года. В период с июня по декабрь Банк России последовательно снижал ключевую ставку — с 21% до 16%. Казалось бы, на фоне ясного тренда на удешевление кредитов покупатели должны были занять выжидательную позицию. Однако вместо затишья рынок продемонстрировал новый виток активности, что вновь опровергает простую линейную логику.
На этот раз активность спровоцировали опасения роста цен на недвижимость. Покупатели рассуждали так: снижение ключевой ставки стимулирует спрос, что в конечном счете приведет к подорожанию жилья. К этому добавился высокий общий уровень инфляции в стране, а в конце 2025 года — еще один мощный стимул в виде слухов о грядущей реформе семейной ипотеки. Планируемый переход к дифференцированным ставкам и принципу «одна семья — один кредит» подталкивал покупателей поторопиться с решением, чтобы успеть до вступления новых правил в силу. В результате сработал тот же принцип — стремление успеть заключить сделку на еще действующих условиях до гипотетического роста цен и ужесточения льготной ипотеки.
Приведенные примеры показывают, что размер ключевой ставки — это всего лишь сигнал, который покупатели интерпретируют через призму своих ожиданий. Главный двигатель спроса — страх упущенной выгоды и желание зафиксировать условия «пока не поздно». Соответственно, всплески активности происходят не тогда, когда ставка низкая или высокая, а тогда, когда она активно меняется, создавая ощущение дефицита времени и выгодных возможностей. И в этом смысле рынок недвижимости — это в первую очередь история о психологии, а уже потом — об экономике.
Очевидно, что в 2026 году цикл смягчения монетарной политики продолжится. И есть все основания полагать, что активность на рынке также сохранится на высоком уровне. Но многое будет зависеть не от самой ставки, а от того, как ее дальнейшее снижение будет воспринято покупателями.
Ранее УрБК писал, что в Екатеринбурге настроения на рынке жилья формируют не столько фундаментальные показатели, сколько информационный фон: новости, слухи и ожидания. Страх зачастую становится ключевым драйвером для всех участников сделок.