Прямой запрет на перевод сельхозземель под жилищное строительство

С 1 марта 2026 года в России вступил в силу новый федеральный закон (№ 295-ФЗ), который вводит прямой запрет на перевод сельскохозяйственных угодий под жилищное или индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
По убеждению инициаторов и разработчиков, новый закон призван устранить правовую неопределённость, которая существовала в стране более 20 лет в сфере использования особо ценных земель – сельскохозяйственных угодий, лесного фонда и особо охраняемых природных территорий.
Ранее эти земли фактически оставались вне системы предсказуемого регулирования, что на практике приводило к их нецелевому использованию.
Особое значение имеют переходные положения для сельхозугодий. До принятия нового базового закона о правовом режиме таких земель регионы получают полномочия изменять их использование только в рамках сельскохозяйственного производства – например, с растениеводства на животноводство. Вместе с тем однозначно установлено, что с сегодняшнего дня перевод земель сельхозназначения под жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство запрещён, что обеспечивает сохранение целевого назначения ценных земель.
Помимо запрета на застройку закон впервые вводит систему специализированных регламентов. Теперь виды разрешённого использования для таких земель будут устанавливаться не только градостроительным, но и лесохозяйственным регламентом, а также положением об особо охраняемой природной территории.
В Минсельхозе России, в свою очередь, отметили, что аграрное ведомство в ближайшее время примет приказ, регламентирующий порядок установления точных границ сельскохозяйственных угодий. 
С 1 марта 2026 года Министерство сельского хозяйства РФ получает право устанавливать такие границы своими приказами, а сведения о них будут оперативно вноситься в Единый государственный реестр недвижимости.
Другими словами, отныне Минсельхоз расставляет координаты на меже  и ведомство инвентаризирует все сельскохозяйственные угодья в РФ
Правительство страны представило механизм, с помощью которого Минсельхоз будет контролировать, как именно регионы согласовывают перевод сельхозземель в иные категории. Регулятор разработал порядок установления и изменения границ сельскохозяйственных угодий — такую возможность ему дают поправки, внесённые в Земельный кодекс. Также перед министерством поставлена задача к 1 января 2028 года установить границы всех сельхозземель в стране. Централизованная цифровая система управления сделает земельный оборот более прозрачным — ради развития инвестиционных проектов в АПК.
Кроме того власти утвердили порядок установления и изменения границ угодий в составе земель сельхозназначения в рамках постановления правительства РФ (№1943 от 28 ноября 2025 года), конкретизирующее действие поправок, внесённых ранее в Земельный кодекс, согласно которым регионам придётся в обязательном порядке согласовывать с Минсельхозом перевод земель сельхозназначения в иные категории.
В постановлении чётко прописана процедура согласования (основания, сроки и порядок действий заявителей и регулятора). Министерство, в частности, будет составлять заключение в отношении участков, содержащее графическое описание и координаты из ЕГРН. Кроме того от Минсельхоза требуется установить границы таких угодий во всех регионах до 1 января 2028 года. 
Ещё раз напоминаем, что настоящее постановление вступает в силу 1 марта 2026 года.
Также считаем уместным напомнить, что к землям сельхозназначения относятся участки, предоставленные для нужд сельского хозяйства (земли с коммуникациями, водоёмами и сооружениями). Основная часть таких участков относится к угодьям (пашни, сенокосы, пастбища, за исключением оленьих, а также залежи, сады, виноградники и другое).
Как прокомментировали в пресс-службе МСХ РФ, данное постановление ускорит вовлечение оставшихся сельхозземель в оборот (в России их число уменьшилось с 638 млн га в 1990 году до 244 млн га в 2024-м — за счёт изменения структуры экономики и роста производительности многие участки перестали быть востребованными) и даст возможность наполнить актуальными данными информационную систему земель сельхозназначения.
Как сообщили в Минсельхозе, в рамках госпрограммы «Земля» в 87 регионах уже сформированы карты-схемы земель сельхозназначения, определены 19,6 млн га неиспользуемых пахотных земель, обладающих потенциалом для ввода в оборот.
- Такая масштабная инвентаризация проведена впервые за 30 лет. Она позволит получить объективную информацию о наличии сельхозземель, эффективнее выстраивать процессы планирования производства и сохранить ценные земли от необоснованных переводов.
Во многих регионах дефицит качественных земель в АПК выступает ограничителем инвестпроектов, а «сохранение сельхозугодий в профильной категории работает как механизм защиты долгосрочных инвестиций от конкуренции со стороны более маржинальных несельскохозяйственных сценариев их использования».
До сих пор границы угодий могли изменяться без единой методики, что порождало злоупотребления. Возврат земель в категорию сельхозназначения при этом был сложным и длительным процессом, а новый порядок даёт государству единый инструмент контроля над сельхозугодьями, - подчеркнули в Минсельхозе России.