Подготовка квартиры к продаже: что действительно увеличивает цену — ремонт, хоумстейджинг или клининг

При продаже квартиры собственники чаще всего задаются вопросом: стоит ли вкладываться в ремонт, достаточно ли «освежить» интерьер или же ключевую роль может сыграть грамотная уборка. На практике решение лежит не в одном инструменте, а в их сочетании. Основатель цифровой клининговой платформы SweepMe Мария Нагибова и ведущий специалист по недвижимости федеральной компании «Этажи» Анна Зайцева рассказали «Стройгазете», какие факторы действительно влияют на цену и скорость сделки и как определить границу разумных вложений.

Как состояние квартиры влияет на цену и срок продажи

Во время кризиса решающим аргументом при выборе недвижимости становятся квадратные метры. Однако, по словам Анны Зайцевой, первое впечатление при просмотре объекта может все равно ускорить процесс сделки:«Если цена объекта сопоставима с предложениями соседних квартир схожего метража, а его визуальное состояние лучше, это заметно сокращает срок экспозиции».

У квартиры есть буквально несколько минут, чтобы «зацепить» клиента. Важны:

• визуальный порядок - перед просмотром стоит навести порядок, расставить все вещи по местам и убрать лишнее с открытых поверхностей.

• запах в квартире и подъезде

«Особенно важно избавиться от запаха во вторичном жилье: где-то поможет обычная уборка, а на некоторых объектах необходимо провести специальный клининг с устранением запахов», — отмечает Мария Нагибова.

• эргономика перемещения по квартире - нередко зависит также от предварительного расхламления пространства.

Состояние квартиры влияет и на психологическое восприятие при просмотре. Неподготовленная квартира создает ощущение беспорядка и неопределенности, тогда как подготовленная ассоциируется с безопасностью и комфортом. Подготовленный объект даёт покупателю ясную картину будущей жизни без необходимости додумывать мелочи – это сильно сокращает путь от просмотра до решения о покупке.

Как эффективно использовать клининг при продаже квартиры

По словам Марии Нагибовой, важна не чистота, а именно ощущение чистоты.«Пристальное внимание нужно уделить чистоте поверхностей: пола, особенно если в квартире нестандартное покрытие, например, керамогранит, грязь с которого не убирается обычной шваброй, сантехники, налет с которой также нужно убирать специальными средствами, зеркал и глянцевых поверхностей, а также фартука на кухне — с него нужно убрать следы жира и разводов», — дополняет Мария.

Отдельно стоит учитывать уровень объекта: чем дороже квартира, тем выше требования к качеству клининга и используемым средствам. В премиум-сегменте ошибки в уборке могут стоить дорого — неправильная химия способна повредить мрамор, дерево или другие дорогие покрытия.

Генеральная уборка, при которой моют радиаторы, протирают поверхности за мебелью, в данном случае может стать лишней тратой денег. Для таких целей подойдет стандартная поддерживающая уборка, которая помогает навести внешнюю чистоту и порядок, чтобы глазу было визуально приятно. При этом в процессе такого клининга стоит прицельно подготовить квартиру к просмотру.

«Логика та же, что при подготовке города к приезду важного гостя — приводится в порядок маршрут. Не нужно мыть всё до идеала, важно сделать чистыми те зоны, которые видит покупатель», — отмечает Мария Нагибова.

Ремонт перед продажей: когда он работает, а когда нет

Ремонт — самый затратный инструмент подготовки, и его эффективность напрямую зависит от сегмента недвижимости.

«В эконом- и комфорт-сегментах дорогостоящие ремонты не всегда окупаются. В бизнес- и премиум-сегментах качественный ремонт может стать отличительной характеристикой и действительно помочь в продаже», — комментирует Анна Зайцева.

По данным аналитики агентства недвижимости «Этажи», квартиры с ремонтом продаются легче, если разница в цене с аналогами без ремонта не превышает 10–15%.

При этом за последние два года заметно выросло число покупателей, готовых брать квартиры с «уставшим» ремонтом или под ремонт, если при этом цена позволяет получить нужную площадь и планировку. Скорее всего, торг по такому объекту пройдёт проще, чем по квартире с качественным ремонтом. Если сравнить суммарные затраты, покупка плюс ремонт против покупки готовой квартиры, где вариант с «уставшим» ремонтом получается существенно выгоднее, решение принимается осознанно в пользу второго варианта.

Как хоумстейджинг помогает упаковать квартиру без капитальных затрат

Главная задача хоумстейджинга (подготовка недвижимости к продаже или аренде) — показать потенциал квартиры и помочь покупателю «увидеть» в ней свою будущую жизнь. Особенно это эффективно при аренде квартиры. По данным аналитики агентства недвижимости «Этажи», хоумстейджинг ускоряет поиск арендаторов: квартиры с актуальным интерьером получают до 50% больше просмотров и сдаются примерно на 30% быстрее. Кроме того, это повышает доходность – аренда чаще оказывается дороже на 10-15%, в отдельных случаях до 25% при краткосрочной и до 30% при долгосрочной аренде.

Также когда хоумстейджер оценивает состояние квартиры, он может не только внести изменения в интерьер, но и предложить набор мероприятий, включающий в себя и косметический ремонт, и тщательную уборку. При этом для массового комфорт-сегмента не требуется дорогой ремонт или элитная отделка – обычно достаточно привести квартиру в состояние «чисто и приятно жить»: убрать заметные загрязнения, продумать освещение и добавить уютные детали (пледы, картины, комнатные растения).

Такие дополнения в интерьере можно назвать эффективным вложением в реквизит и для фотосъемки объекта при продаже — они помогают придать квартире более гармоничный и дорогой вид и показать покупателю, за что он платит.

«Приведу конкретный пример по продаже недвижимости: у конкурента в том же доме была квартира с дешевым прайсом, старым диваном и рваными шторами; наша квартира при идентичных характеристиках выиграла за счёт небольших стилистических деталей – плед, торшер, коврик, сервировка стола. Затраты – около 20 тыс. рублей, при этом квартира была продана без торга», — подчеркнула Анна Зайцева.

Комплексный подход: как получить максимум от подготовки квартиры к продаже

На практике лучше всего работает комбинация инструментов. Оптимальной стратегией может стать совмещение поддерживающей уборки, базового хоумстейджинга и точечного ремонта при необходимости.

Такой подход позволяет сократить срок продажи, повысить воспринимаемую ценность объекта и снизить вероятность торга. Ведь покупатель платит не только за квадратные метры, но и за ощущение — чистоты, порядка и готовности к жизни, и именно это ощущение чаще всего становится ключевым аргументом в сделке.