Пора актуализации: стратегию развития строительства и коммунального хозяйства приведут в соответствие с требованиями времени
В Минстрое России в рамках выполнения этой задачи в настоящее время прорабатывается комплекс мер по технологическому развитию строительной отрасли в разрезе гражданского, транспортного, промышленного и жилищного строительства, а также жилищно-коммунального хозяйства. При этом акцент при их разработке делается на внедрение цифровых решений, а также более широкое использование прочих новаций, способствующих повышению производительности труда.
Среди других направлений актуализации стратегии приоритетными являются разработка мер по повышению эффективности работы предприятий ЖКХ, увязка градостроительного потенциала и развития территорий с транспортно-экономическим балансом до 2030 года, а также усовершенствование международных транспортных коридоров. Последние из этих мер прорабатываются Минстроем в тесном взаимодействии с Минтрансом. Минпромторгом и другими федеральными ведомствами.
Работоспособность ограничена
Экспертные и профильные организации из сферы строительства и ЖКХ также активно подключились к этой работе. На состоявшемся некоторое время назад в Госдуме заседании Экспертного совета по ЖКХ, на котором помимо депутатов присутствовали представители госинститута «Фонд развития территорий», профильных ассоциаций, управляющих компаний и аналитического сообщества, был рассмотрен ход реализации основных положений стратегии, а также намечены меры, которые помогут преодолеть наиболее сложные из имеющихся проблем.
Естественно, разговор в основном шел о ЖКХ, так как собравшиеся эксперты специализируются в основном на этой тематике.
Как констатировал в своем вступительном слове модератор мероприятия, заместитель председателя Экспертного совета Марк Геллер, в настоящее время действительно имеется «критическая необходимость» актуализации стратегии, так как в нынешнем виде она не работает в полном объеме.
По мнению выступившего на заседании генерального директора ООО «УК Рублево-Архангельское Сервис» Петра Мурмуридиса, необходимо, в частности, актуализировать положения стратегии, посвященные управлению жилым фондом. Так, представляется желательным прописать в документе необходимость внедрения договоров жизненного цикла по управлению многоквартирными домами (МКД). Популяризация таких долгосрочных договоров, рассчитанных на 10 и более лет, поможет соединить в одну связку работу по дому строителей и менеджеров управляющих компаний (УК). Застройщики получат возможность диверсифицировать бизнес, повысить свою ответственность за качество строительных работ, а УК такие договоры помогут осуществлять долгосрочное планирование деятельности по текущему содержанию и ремонтам дома. Будет в профите и государство, так как это снизит его издержки и поможет повысить сохранность жилого фонда.
Также эксперт предлагает записать в стратегии необходимость повышения прозрачности общих собраний (часть таких решений уже реализуется) и перейти к более эффективной схеме при наличии в МКД децентрализованной системы отопления. Он считает правильным исключить автономные источники теплоснабжения из состава общего имущества МКД при условии их включения в проектную документацию, так как это поможет снизить расходы граждан и будет стимулировать применение энергоэффективных решений. Наконец, необходимо стабилизировать статус наемных (арендных) домов, что подразумевает запрет выхода из этого статуса. Такая мера обеспечит гарантии инвесторам, вселит в них уверенность в возврате долгосрочных вложений, а нанимателей защитит от внезапного прекращения договоров.
С экономикой негусто
Эти идеи обсуждаются в экспертном сообществе. Как считает председатель Комитета по предпринимательству в ЖКХ тульской ТПП Сергей Костюченков, можно, конечно, предлагать различные улучшения в стратегию в той части, которая устанавливает цели для ЖКХ. Но одна из основных проблем — отсутствие нормальной экономики МКД. И пока она не будет создана, о каком-то значительном улучшении дел в коммунальной сфере можно только мечтать.
Пока же муниципалитеты устанавливают тарифы по малопонятным основаниям. Нет и справедливого утверждения платы за работы по дому на общих собраниях собственников жилья. Отсутствует реальная гражданская и административная ответственность за нарушение сроков и правил проведения работ по эксплуатации зданий. Установленные за такие нарушения административные штрафы являются абстрактными с точки зрения своих последствий. «Можно бесконечные штрафы выписывать, но к делу это отношение мало имеет», — сожалеет эксперт.
При этом негативные моменты становятся более явными. Например, продолжается беспрерывное изменение нормативной базы. И его направление — в сторону от рынка. Регуляторика меняется по принципу «а давайте придумаем какие-нибудь еще новые требования в области лицензирования, в сфере допуска на рынок участников». Как следствие, все последние законодательные инициативы никак не соотносятся с содержанием дома, качеством услуг и пр. Продолжаются усложнение захода участников на рынок и его монополизация.
Однако направление решения проблем должно быть иным. Прежде всего нужна четкая и обоснованная ориентация нормативно-законодательной базы на регулирование надлежащего содержания МКД. А меры ответственности и штрафы должны улучшать техническое состояние объекта регулирования, то есть здания. «Вырученные со штрафов и взысканий денежные средств сегодня идут неизвестно куда. Тогда как они должны формировать соответствующие фонды по ремонту и содержанию МКД», — заявил «Стройгазете» Сергей Костюченков.
Стандарты вместо ГОСТ
Отдельная ситуация складывается с ГОСТ на работы и услуги по домовому обслуживанию. «Сегодня ГОСТ нежизнеспособны, это набор фраз и определений, которые не имеют никакого отношения к реальному содержанию работ и услуг», — констатирует эксперт.
По его мнению, ГОСТ в данной сфере вообще не нужны, тогда как ставку нужно сделать на внедрение стандартов (по управлению МКД, по содержанию общего имущества дома, по проведению текущего и капитального ремонта и т. д.), которые ранее были разработаны Институтом экономики города и другими организациями, продолжают дописываться специалистами и могут быть успешно внедрены на практике.
Главное отличие стандартов от ГОСТ состоит в том, что в первых прописаны конкретные работы, которые делаются по пунктам, описано, как их выполнять и что в итоге должно получиться. Цель состоит в том, чтобы совокупность таких стандартов сформировала сводный документ. Своего рода кодекс по управлению домом, глядя в который человек, вступивший в должность управляющего домом, мог бы без труда разобраться, что и как нужно делать.
И, безусловно, подчеркивает Сергей Костюченков, нужна разработка нормативного документа, закрепляющего понятие комплексного плана эксплуатации здания, который состоит из нескольких пунктов. Включая раздел, регулирующий услуги по управлению, содержанию общего имущества, по текущему ремонту и по капремонту зданий.
Сейчас договоры управляющей компанией составляются зачастую формально, их содержание не соотносится с особенностями конкретного дома. Нужно уйти от этого и сделать так, чтобы у каждого МКД имелся комплексный план по его эксплуатации сроком лет на десять, а все предусмотренные в доме работы проводились в соответствии со стандартами по управлению и содержанию многоквартирных зданий.
При этом очевидно, что комплексный план по эксплуатации МКД необходимо формировать на основе сведений о его техническом состоянии. И такое техобследование должна проводить специализированная инженерно-техническая организация на основании договора с лицом, ответственным за содержание и ремонт здания (с возможностью привлечения к участию в обследовании представителя собственника). «По результатам техобследования МКД лицом, ответственным за содержание и ремонт зданий, составляется комплексный план эксплуатации и определяется состав общего имущества здания, проводится расчет платы за содержание жилых помещений. И конечно, такой план ежегодно актуализируется», — рассказывает Сергей Костюченков.
Далее, утвержденный собственниками комплексный план эксплуатации размещается управляющей организацией на цифровой платформе ГИС ЖКХ. А при новом строительстве застройщику на адрес лица, ответственного за содержание и ремонт здания, предоставляется информационная цифровая модель, на основании которой составляется комплексный план. Кстати, уже сегодня закон предусматривает, что каждый вводимый в эксплуатацию новый дом должен иметь цифровую эксплуатационную модель, так что передавать УК будет что.
Все это позволит иметь четкий план и реальные экономически обоснованные расценки по обслуживанию каждого дома на конкретный срок. И тогда не будет нынешних частых странностей и диспропорций, когда непонятно почему обслуживание старого дома обходится кратно дешевле новостройки, а собственники при внедрении такой модели на выходе будут иметь ясное понимание, сколько реально стоит содержание их дома, сколько они заложили на это средств, сколько с этого будет «иметь» УК. Очевидно, что механизм общих собраний несовершенен, люди платить больше, чем платят, не желают. Но все эти моменты станут боле преодолимы, собственники квартир в МКД будут хотя бы понимать, на чем они намерены сэкономить, и одновременно осознавать, что скупой платит дважды и это они сами заложили мало средств на улучшения, а не УК их потратила неизвестно на что.
В настоящее время есть надежда, что обновленная стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ будет предусматривать переход к такой модели содержания и эксплуатации МКД, которая базируется на реальных расчетах и знаниях о каждом доме.