Квартиры утратили статус «золотой жилы»: каковы перспективы рынка недвижимости
Рынок недвижимости демонстрирует замедление – с начала текущего года объем инвестиций снизился на одну треть. Инвесторы, которые раньше быстро зарабатывали на квартирах, теперь вынуждены пересматривать свои стратегии. Имеет ли сегодня смысл вкладывать средства в жилье или же искать новые возможности на рынке, в беседе с АБН24 рассказалаэксперт в области недвижимости Инна Семко.
С начала года объем инвестиций в российскую недвижимость сократился примерно на 30%. Основной причиной этого является изменившееся поведение инвесторов.
Начать обзор ситууации можно с так называемых профессионалов – людей, обладающих опытом и ресурсами, которые системно работают с инвестициями в недвижимость. Они продолжают вкладывать средства, но делают это более избирательно: не покупают сразу множество объектов, а внимательно анализируют проекты. У них есть управляющие и специалисты, способные оценивать рынок, подбирать объекты и вычислять потенциальную прибыль. Для таких инвесторов инвестиции в недвижимость представляют собой настоящую науку. Например, если их цель – увеличить стоимость квартиры на 3 миллиона рублей, как только эта сумма достигается, они фиксируют прибыль и выходят из сделки, предоставляя следующему инвестору шанс заработать.
Существует и другая категория – непрофессиональные инвесторы. Это те, кто впервые обратил внимание на недвижимость в 2020 году и стал свидетелем ее резкого роста: например, квартиры стоимостью 3 миллиона рублей за год-два подорожали до 7 миллионов, а те, кто купил недвижимость за 5 миллионов, могли увидеть ее цену на уровне 15 миллионов.
Стремительный рост цен создал иллюзию легкой и быстрой прибыли. Однако начиная с 2021–2022 годов рост начал замедляться, и рынок перестал демонстрировать бурное развитие. Для непрофессионалов цены на объекты стали высокими, а доходность стала умеренной. Поэтому сейчас особенно важно быть внимательным при выборе лотов, ориентируясь на реальную ценность на вторичном рынке, а не на цены от застройщиков. Эмоции непрофессиональных инвесторов понятны: студия за 10 миллионов рублей площадью 20–25 квадратных метров выглядит слишком дорогой, и многие приостанавливают свои действия в ожидании лучших условий. Однако на рынке все еще существуют возможности: опытные инвесторы могут обновить старые здания и получать доходность до 30%, если удачно выберут объект и разработают стратегию, пояснила эксперт.
Коммерческая недвижимость сейчас привлекает особое внимание. Для профессионалов она нередко более предпочтительна, чем жилая: меньше бытовых вопросов, управление проще, а доход стабильнее.
Например, недавно одна компания в кратчайшие сроки подготовила офисное помещение площадью 500 квадратных метров, полностью преобразовав его под свои нужды. Здесь важен экспертный подход: приобретение «неправильного» помещения может привести к длительному простою и нулевому доходу. Коммерческая недвижимость требует серьезного анализа арендного потенциала и стратегического подхода, чтобы объекты приносили прибыль как бизнесу, так и инвестору. На данный момент на рынке наблюдается нехватка качественных активов по разумным ценам. Многие застройщики уже заложили свою инвестиционную дельту, в результате доходность новых объектов стала ниже предыдущей. Сейчас доходность на рынке стала более умеренной: жилая недвижимость может приносить около 30% при правильном выборе, в то время как банковские вклады на короткие сроки делают 14–15% годовых, а на долгосрочные еще меньше. Некоторые инвесторы ориентируются на регионы с потенциалом развития или новые застраиваемые районы. Вторичный рынок требует детального анализа, но также предлагает интересные возможности, резюмировала Семко.
Таким образом, снижение инвестиций на треть отражает страх и осторожность непрофессиональных участников, в то время как профессионалы продолжают действовать более целенаправленно, придерживаясь долгосрочной стратегии и тщательно отбирая объекты. Рынок недвижимости в России возвращается к более уравновешенным условиям: быстрые сверхдоходы становятся все более редкими, и для успешных инвестиций необходимы внимание, продуманная стратегия и аналитические навыки.
Кроме того, анализ показал, что многие инвесторы сейчас также обращают внимание на альтернативные варианты инвестирования, такие как фракционные инвестиции и краудфандинг в недвижимости. Эти инструменты позволяют минимизировать риски, поскольку позволят вложить средства в несколько объектов одновременно. Также растет интерес к недвижимости в курортных и исторических регионах, где спрос на аренду остается стабильным. Такие направления могут стать выгодными для вложений в ближайшие годы, особенно если наблюдать за динамикой рынка.
В целом, рынок недвижимости переживает интересные и сложные времена, где важно не только вложить средства, но и сделать это с умом, учитывая текущие тенденции и прогнозы. Профессиональная экспертиза и тщательное изучение рынка остаются ключевыми факторами успешного инвестирования.