Регламентация отношений: президент НОСТРОЙ о минимизации проблем в строительной отрасли
Антон Николаевич, 1 марта вступил в силу закон об административной ответственности и штрафах для строительных СРО и нацобъединений. Основные изменения затрагивают ответственность за нарушения в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и сноса объектов. Одно из них касается требований к размеру, порядку формирования, размещению и расходованию средств компенсационных фондов. Что эти новации означают для саморегулируемых организаций и их ассоциаций, которые играют ключевую роль в стройотрасли?
Принятый закон усиливает институт саморегулирования в строительстве. С момента передачи саморегулируемым организациям значительного объема контрольных функций государство фактически делегировало им часть регуляторных полномочий, однако до настоящего времени механизм их собственной ответственности оставался ограниченным. Введение с марта 2026 года административной ответственности за нарушения в сфере строительства, реконструкции и сноса означает переход к более жесткой модели надзора. По сути, это продолжение реализации логики федерального закона №309-ФЗ, который вносит коррективы в Кодекс об административных правонарушениях.
Его логика предполагает два ключевых аспекта. Первый, более важный, — это введение единых правил саморегулирования, обязательных для всех саморегулируемых организаций. Второй блок вопросов связан с усилением финансовой дисциплины. На протяжении 16 лет практики саморегулирования государство неукоснительно регулирует все, что связано с денежными средствами компенсационных фондов, порядком их размещения и правилами использования. И когда на советах НОСТРОЙ мы принимаем решения об исключении СРО из госреестра, то всегда анализируем блок финансовой дисциплины в каждой организации, и у всех исключенных СРО были нарушения в этой сфере. Это говорит о том, что на сегодняшний день система достаточно самостоятельна, но для повышения дисциплины необходим дополнительный административный рычаг в виде штрафа, потому что ни строители, ни нацобъединение не заинтересованы в нестабильности и частой сменяемости состава саморегулируемых организаций.
Вопрос о том, где заканчивается действие государственных законов и начинается именно саморегулирование, остается дискуссионным. Изначально закон регламентировал только процедуру регистрации некоммерческой организации (НКО) для получения статуса саморегулируемой организации (СРО). Все остальное должно было регулироваться внутренними документами самой СРО. Но это привело к огромному многообразию подходов и форм работы. Само по себе разнообразие — это ни хорошо, ни плохо, но, как известно, «прежде чем объединиться, нужно определенно размежеваться». В этой связи логика законодательства объединила и унифицировала появившийся в системе саморегулирования опыт.
Сегодня мы понимаем: СРО должна иметь люфт принятия решений, учитывать нюансы регулирования с учетом территориальных особенностей, поэтому «нормативка» может отличаться. Но есть и незыблемые принципы, связанные с дисциплиной членских организаций. Государство, принимая решение об отказе от лицензирования в пользу саморегулирования, в первую очередь хотело передать сообществу не только права, но и свои обязанности. Поэтому главная задача всех нормативных документов — обеспечивать ответственность членов СРО перед заказчиком, будь то физическое лицо или юридическое, а СРО как интегратора — гарантировать одинаковую степень ответственности и перед потребителем, и перед строительной организацией. В этой связи важно найти разумный баланс, когда государство регламентирует минимальные требования к ответственности подрядной организации перед потребителем и гарантирует сохранность средств компфондов, а все остальные нюансы могут и должны определяться самими СРО. С вступлением в силу закона №309-ФЗ многие из этих вопросов получат однозначное и четкое регулирование.
Федеральное законодательство с 1 марта ввело в действие и ГОСТ для строителей по отделке помещений. Оценки звучат разные. Как вы это прокомментируете?
Этот документ появился не на пустом месте. На протяжении последних восьми лет шла активная дискуссия, как именно регулировать отношения, связанные с созданием будущего объекта. Это касается не только стройки, но и оказания любых услуг, когда покупается будущая вещь: описать полностью характеристики будущего сложного изделия на старте проекта практически невозможно.
Различное понимание того, что должен предоставить производитель и что получит потребитель, вызывает большое количество судебных споров. Первыми с этим столкнулись в России страховщики, когда возникла коллизия закона о страховой деятельности и закона о защите прав потребителей. Стало очевидно, что эти два закона вместе существовать не могут — и сегодня закон о защите прав потребителей не распространяется практически на систему страхования.
Похожая ситуация сложилась и в стройке. Последние семь лет очевиден вектор — свести к нулю риски будущего потребителя. Суд всегда встает на защиту интересов физического лица. В итоге если ранее был перекос в плане незащищенности физического лица, то сейчас, на мой взгляд, произошел перекос в обратную сторону — избыточная защищенность физического лица. Формируется несбалансированное законодательство.
ГОСТ — это продолжение системы регламентации отношений. Никто не утверждает, что девелоперы идеальны, но наша общая задача — максимально четко регламентировать все нюансы взаимоотношений между застройщиком и покупателем. Долгое время сохранялась правовая коллизия между федеральным законом №214-ФЗ и законом о защите прав потребителей. Эта нестыковка привела к тому, что судебная практика стала крайне болезненной для строительных компаний. В итоге государство было вынуждено в 2022 году ввести мораторий на штрафы и пени для застройщиков, чтобы снизить финансовую нагрузку на отрасль. За три года действия моратория ситуация несколько стабилизировалась, а тенденция к злоупотреблению правами со стороны потребителей пошла на спад. Было принято решение в этом году с «мораторской иглы» соскочить, но законодательная проблема никуда не делась. На мой взгляд, способ ее решения оказался вполне демократичным, потому что новый ГОСТ с точки зрения его применения является добровольным. Это не дополнительная обязанность строительной компании, а право, инструмент, который помогает выстроить понятный диалог между будущим собственником — участником договора и строительной компанией.
ГОСТ детально прописывает все, что касается качества работ: требования к отделке, поверхности, допустимые отклонения. Но если застройщик не хочет пользоваться этим документом, он может работать в рамках существующего законодательства. Для девелопера это способ формализовать отношения с потребителем, чтобы в случае спора не пришлось ссылаться на бесчисленные тома проектной документации.
Благодаря новому ГОСТ государственные заказчики жилья будут ясно понимать, что именно они получают в итоге. Это удобно и для потребителей, потому что все типы отделки будут четко определены. А поскольку тип отделки коррелируется с типом жилья (например, эконом или бизнес-класс), может быть, этот ГОСТ поможет навести порядок и в классификации самих новостроек, потому что устанавливать одни и те же требования к разным по уровню категориям жилья не очень правильно.
С 1 марта вступил в силу еще и закон о защите русского языка, касающийся и застройщиков.
Мода на англицизмы ушла в прошлое. Сегодня, глядя на названия жилых комплексов, мы видим, что они уже не имеют ничего общего с иностранными словами. Сейчас в тренде поиск духовных национальных скреп, обращение к образам национальных героев и выдающихся личностей, которые оказали влияние на культуру, историю или науку. Думаю, изменение законодательства никоим образом на стройке не скажется, за исключением, наверное, одного момента: сейчас повсеместно внедряются цифровые продукты. А цифровизация по-прежнему базируется на английском языке. Поэтому вопрос технических терминов в стройке никуда не денется, а даже, наверное, расширится за счет использования цифровых продуктов и укоренившихся сокращений либо русских транскрипций английских слов.
ФАС оштрафовала несколько строительных ассоциаций в связи с тем, что они координируют деятельность своих членов. Разве они не должны были так делать? Кто, как не саморегулятор, должен предъявлять требования к своим членам, к их деятельности, к их обучению, к их сертификации?
Логика принятия решений, которая была в СРО, на мой взгляд, по сути правильная: есть требования к обучению, к лабораторному контролю. Мы в нацобъединении движемся тем же путем, вводя четкие правила и требования. Но ты не должен ограничивать возможности эти требования выполнить, как это произошло у коллег. Основная претензия ФАС заключается в том, что ни сама СРО, ни ее учебный центр не обладают уникальной компетенцией, позволяющей предоставлять эту форму услуги только там. Если провести аналогию с НОСТРОЙ, то у нас есть не одна лаборатория или сеть лабораторий, а лабораторный кластер и четкий перечень требований. Благодаря этому любая подрядная или саморегулируемая организация может обратиться за услугой в любую аккредитованную лабораторию, соответствующую этим требованиям.
Должен быть выбор, должна быть конкуренция. А когда происходит искусственное ограничение конкуренции, то вмешательство ФАС абсолютно оправданно. Это не монопольный или олигопольный рынок с особым режимом регулирования, а конкурентная среда, где ограничения недопустимы. У нас же нет ограничений на количество саморегулируемых организаций в структуре одного региона, если они соответствуют законодательству.
А как сказалось на стройке повышение НДС?
Тут можно выделить три стратегические проблемы, которые возникли в связи с изменением налогового законодательства. Первая связана со структурой налогообложения подрядных организаций и членов сообщества. Большинство компаний работало на упрощенной системе налогообложения (УСН). Это влияло на формирование конечной стоимости строительных услуг, и переход на общую систему налогообложения неизбежно приведет к изменению цены. Рассчитывать на то, что подрядчики обладают высокой и устойчивой рентабельностью и смогут компенсировать увеличение налоговой нагрузки (в среднем на 5%) за счет сверхприбыли, не приходится. Поэтому первая проблема — увеличение себестоимости строительства в связи с тем, что большое количество подрядных организаций были на УСН. Вторая проблема — это эффект мультипликатора. Любое изменение налогового законодательства приводит не к линейному росту себестоимости (например, на те же 2%), а к ее более существенному увеличению. В результате повышения НДС автоматически увеличивается стоимость практически всех составляющих себестоимости кроме зарплаты. По экспертным оценкам, которые мы делали в рамках комиссии Минстроя России по вопросам ценообразования, совокупный рост себестоимости составит минимум 4%.
Ну, и третья проблема, с которой мы боремся, — отсутствие четких переходных механизмов по действующим контрактам. Когда мы переходили с 2019 года с НДС 18% на 20%, там были четкие нормативные документы, которые обязывали госзаказчиков пересчитывать стоимость по любым государственным контрактам. В этот раз мы ожидали аналогичных нормативных документов от налоговых органов, однако они не были вовремя подготовлены.
Это привело к тому, что большая часть муниципальных заказчиков, ссылаясь на правовую неопределенность (а по факту — вследствие низкой бюджетной обеспеченности), не предпринимает никаких действий. В этом году работы, выполненные в декабре и январе, не оплачиваются, не закрываются, не принимаются. Сумма неоплаты за эти два месяца уже сопоставима с одной шестой от стоимости годового контракта — это критически много. И понятно, что и в марте закрыть февральские объемы вряд ли получится.
Есть четкая позиция Минстроя и правительства в лице вице-премьера Марата Хуснуллина о необходимости срочного решения вопроса. Есть огромное количество разъяснений, которые дают право заказчикам пересмотреть условия на всех уровнях, однако прямой обязанности это делать по-прежнему нет.
Для подрядчиков ситуация складывается по-разному в зависимости от стадии реализации проекта. Если объекты находятся в высокой степени готовности, то возможен вариант заключения допсоглашения с пересчетом НДС на 22% без увеличения общей стоимости контракта. Для подрядчика в этом есть экономический резон, чтобы завершить проект и получить оплату. Но если же объект только начат или находится в низкой степени готовности, то отказаться от 2% из 6% (средней рентабельности бюджетного объекта) — это означает потерять практически 40% прибыли. Поэтому организации, которые находятся в начале стройки, настроены достаточно категорично.
Ситуация сложная, поскольку возобновлять постановление правительства №1315 от 9 августа 2021 года об увеличении цены контрактов не планируется. Мы хотим, чтобы однозначная трактовка победила, и опираемся на позицию вице-премьера и позицию Минстроя. Однако финансовые блоки и региональные бюджеты являются нашими оппонентами в этом вопросе. Очевидно, что, если подрядную организацию не устраивает экономика проекта, надо расторгать контракт, но для бюджета это обернется необходимостью проведения нового тендера по новой цене с учетом нового НДС. Ключевая проблема сегодня — отсутствие единообразия в подходах и решениях на местах. И в данном случае слово «беда» — это правильное слово.
Раньше при проведении тендеров определяющим фактором была минимальная цена. Но низкая цена может быть только за счет низкого качества — и все эту очевидную истину уже признали. Как же обеспечить качественное строительство при дефицитном бюджете?
Основная проблема существующих контрактов заключается в смещении финансовых рисков с бюджета на подрядные организации, поскольку за последние два-три года фактическая себестоимость строительства выросла в среднем на 15% (по данным Минстроя), в то время как заложенный в контрактах дефлятор, рассчитанный на уровень инфляции, не покрывает этого роста. Сейчас многие критикуют переход на ресурсно-индексный метод, якобы вызвавший этот рост. Однако при сравнении двух методов расчета на примере коммерческих объектов разница в стоимости составляет всего 1%, что подтверждает: себестоимость растет выше рентабельности, и именно подрядчик несет все риски, связанные с удорожанием материалов и работ.
Что касается будущих объектов, то прослеживается тренд на сокращение их количества. Но главная опасность нынешней экономической ситуации не в том, что мы будем строить меньше (это объективная реальность), а в том, что мы рискуем строить хуже. Это основная дилемма, стоящая перед бюджетом: с одной стороны, есть обязательства по созданию того, что должно быть сделано на средства регионального или муниципального бюджета, с другой стороны, есть ограниченность этого бюджета. На мой взгляд, строить «лучше меньше, да лучше».
Раньше ситуацию смягчали федеральные субсидии и единые региональные нормативы цен. Сейчас, когда многие регионы остались без поддержки федерального центра, они вынуждены менять парадигму формирования стоимости, определяя цену объекта не столько нормативами или здравым смыслом, сколько реальным наполнением бюджета. Проектные и подрядные организации сталкиваются с жестким ограничением, при котором в бюджете есть только определенная сумма денег. При таком подходе, отрывающем стоимость от реальных рыночных затрат, может возрасти количество невыполненных обязательств, банкротств подрядчиков и, как следствие, могут появиться долгострои. А любой долгострой в итоге увеличивает затраты бюджета. Это плохо, но это не самое главное. Главное, что граждане своевременно не получат социальные объекты и муниципальные услуги. Поэтому заказчик должен очень трепетно относиться к стоимости. Ни один субъект не может диктовать условия всему рынку, и если исполнительная власть рассчитывает оставаться у руля долго, то она должна очень взвешенно подходить к определению лимитов финансирования строительства и проектирования.
Еще одна из последних новелл — распространение семейной ипотеки на «вторичку» в определенных городах. Будет ли это иметь какой-то действительно эффект для рынка, учитывая количество этих городов, количество этих граждан и количество этих денег?
Когда мы говорим о семейной ипотеке, главным приоритетом является улучшение демографической ситуации в стране. Вторая, не менее важная в нынешних условиях цель, — поддержка стройотрасли в период турбулентности, чтобы предпочтение отдавалось стройке, а не просто рынку жилья. Сейчас количество городов, муниципалитетов, где нет первичного рынка, стало расти, география стройки объективно сужается, требования банков растут, маржинальность падает.
Для здоровой экономики население страны должно быть распределено по территории равномерно. Чтобы существовал баланс внутреннего спроса и предложения, нужно создавать в городах действительно комфортные и привлекательные условия для жизни. Однако без ипотеки большинство людей просто не может улучшить свои жилищные условия, а рыночная ипотека сегодня по-прежнему заградительная для значительной части населения. Поэтому распространение семейной ипотеки на «вторичку» направлено на то, чтобы дать возможность развиваться тем городам, в которых стройка не ведется, и чтобы люди в них все-таки могли улучшать свои жилищные условия. Эта мера напрямую не коснется строителей.
Чтобы экономика была сбалансированной, малые города нужно поддерживать. Если дать людям инструмент (ипотеку), то там тоже начнет формироваться реальный спрос. А вслед за спросом, глядишь, начнет оживать и предложение: появятся условия для формирования нормального рынка, и застройщики постепенно начнут приходить в эти города.
Формируемая НОСТРОЙ система рейтингования, которую поддерживает Минстрой, — это инструмент санации отрасли? И куда она в конечном счете приведет?
Создание единой системы рейтингования призвано обеспечить прозрачность в строительной отрасли. СРО в данной модели рассматриваются как главные гаранты соблюдения профессиональных стандартов. Сегодня проблемы стройки возникают из-за несоразмерности возможностей компаний и взятых ими на себя обязательств. Логика рейтинга предельно проста — не допускать подрядную организацию к объектам, которые заведомо превышают ее потенциал. Бизнес по своей природе всегда оптимистичен и порой склонен переоценивать свои силы, полагая, что завтра сможет сделать больше. Однако этот оптимизм не всегда оправдан. Рейтинговая система призвана объективно оценить, по силам ли компании тот или иной «снаряд», не позволяя амбициям опережать возможности. Никакого скрытого смысла, кроме этого, в системе рейтингования нет.
Проводя аналогию со спортом, где есть спортивные разряды и категории, можно сказать, что рейтинг — это аналог спортивного разряда, только в стройке. В первую очередь, это показатель твоих достижений, а не какое-то административное ограничение. В настоящее время формируется методология оценки, обсуждаются критерии: финансовая устойчивость, успешность исполнения контрактов, наличие или отсутствие судебных споров, а также кадровый потенциал организации.
Как вы видите развитие института саморегулирования? Нужно ли укрупнение СРО или наоборот — дезинтеграция по каким-то профессиональным признакам?
Развитие СРО, вероятнее всего, пойдет по пути одновременного укрупнения и профессиональной специализации. Экономическая устойчивость и способность формировать значительные компенсационные фонды объективно благоприятствуют укрупнению организаций. В то же время, специфика отдельных видов строительных работ может стимулировать формирование более узкопрофильных объединений с высокой экспертной компетенцией. В среднесрочной перспективе можно ожидать сокращения количества формально действующих СРО и повышения требований к качеству их работы. Основные тренды — повышение открытости деятельности, цифровизация процессов контроля, интеграция с государственными информационными системами.
Что вы ждете от съезда НОСТРОЙ? Какие ключевые вопросы предстоит обсудить его участникам? Какие перспективные задачи будут на нем поставлены?
На съезде основное внимание будет уделено практической реализации нового законодательства о СРО, совершенствованию механизмов участия СРО в национальных проектах, цифровой трансформации строительной отрасли и решению острых кадровых вопросов. Перед профессиональным сообществом стоит задача укрепления института саморегулирования как полноценного элемента отраслевого управления. Принятые на съезде решения во многом определят дальнейшую модель взаимодействия государства и строительного рынка.
Хотя съезд в первую очередь ориентирован на интересы организаций — членов СРО, моя позиция в отношении деятельности подрядных организаций всегда была и остается неизменной: поддержка их эффективной работы — наш главный приоритет. В этом году повестка предсъездовских мероприятий во многом продиктована необходимостью реализации Федерального закона №309-ФЗ. Этот закон несет в себе поистине революционные изменения. И членским организациям, и СРО предстоит кардинально перестроить свой режим работы, научиться работать в личных кабинетах, обеспечить полноту и достоверность вносимых данных, научиться вести сквозной реестр и подготовиться к внедрению тех информационных систем, которые нужны для объективного рейтингования участников.
Мы заинтересованы в том, чтобы те негативные экономические тенденции, которые происходят, затронули членов наших СРО минимально, «по касательной». Для этого необходимо найти и задействовать внутренние резервы повышения эффективности строительных организаций, тем самым компенсировав негативный эффект от изменений налогового законодательства. Роль СРО должна измениться. Мы должны стремиться к тому, чтобы механизм субсидиарной ответственности срабатывал не постфактум, после вынесения судебного решения, а работал на опережение, предотвращая критический ущерб.