Первый год эскроу: оценка эффективности проектного финансирования в сегменте ИЖС
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин привел данные за 2025 год: объем индивидуального жилищного строительства достиг 63,5 млн кв. метров, а доля ИЖС в общем объеме введенного жилья составила 59%. Однако динамика первых месяцев 2026 года заставляет смотреть на эти рекорды с осторожностью. «У нас ввод ИЖС составил 10,2 млн кв. метров, это на 40% меньше аналогичного периода прошлого года», — сообщил Никита Стасишин.
Причины спада, по его словам, не сводятся только к суровой зиме в традиционно активных регионах. Гораздо больше изменилась модель поведения граждан. «С октября объем обращения, объем доставок и объем покупки и потребления строительных материалов со складов снижаются», — напомнил замминистра, добавив, что семьи все чаще предпочитают размещать средства на депозитах, откладывая старт строительства до более благоприятного момента.
Цифры и настройки
Открывая обсуждение, первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Владимир Гусев напомнил, что с марта прошлого года вступил в силу федеральный закон №186-ФЗ, распространивший механизм счетов эскроу на частное домостроение. Отныне договор строительного подряда с использованием эскроу может заключаться только с подрядчиком, зарегистрированным в единой информационной системе жилищного строительства, — это первая линия защиты от недобросовестных игроков.
Первый заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс оценил итоги первого года работы механизма как обнадеживающие: «Первый год для рынка именно с привлечением счетов эскроу был успешным, несмотря на то, что цифры кажутся несколько скромными». По статистике, более 6 тыс. подрядчиков подтвердили готовность работать по-новому, 3,6 тыс. из них заключили свыше 23 тыс. договоров общей площадью жилья почти 2,5 млн кв. метров, построено порядка 9 тыс. домов. Целевой показатель в 0,3% от общего ввода ИЖС был превышен более чем в три раза. Впрочем, как подчеркнул Алексей Ниденс, механизм еще молод, и задача на перспективу — к 2030 году довести долю таких домов до четверти.
Где спотыкается механизм?
Одна из главных проблем, которую не удалось решить за первый год, связана с финансированием самих подрядчиков. По словам Владимира Гусева, высокие процентные ставки и жесткие банковские требования не позволяют многим строительным компаниям, особенно небольшим, реализовывать проекты, и здесь требуются дополнительные меры.
Основная масса нереализованных проектов, как отметил Алексей Ниденс, упирается в невозможность подрядчиков получить кредит. «Почему? Потому что это, как правило, малые и средние предприятия, у них нет кредитной истории, нет залоговой массы», — объяснил он. «ДОМ.РФ» уже сделал первый шаг, выделив из своей прибыли 1 млрд рублей на субсидирование ставок для подрядчиков до 1% годовых. Программой воспользовались порядка 1 800 компаний. Следующий этап — внедрение зонтичных поручительств Федеральной корпорации по развитию малого и среднего предпринимательства. «За счет этой меры поддержки еще порядка семисот компаний только в этом году смогут получить банковское кредитование и, собственно, начать строить дома для семей по защищенному механизму с помощью счетов эскроу», — поделился планами Алексей Ниденс.
Защита прав граждан
Тема, оставшаяся за скобками нового закона, — судьба тех, кто пострадал от недобросовестных подрядчиков до того, как эскроу стали обязательными в ИЖС. Никита Стасишин напомнил, как работала прежняя система: банки перечисляли средства подрядчику в полном объеме в первый же день, а граждане, видя в отделениях баннеры «аккредитованных» компаний, не сомневались в их надежности. «Там огромное количество якобы аккредитованных компаний, которые даже членами СРО не были. По многим фактам уже возбуждены уголовные дела. Главная задача — больше не допустить такого обмана», — подчеркнул Никита Стасишин.
Масштаб проблемы подтвердил первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов. В регионе под наблюдением находится порядка 850 объектов ИЖС, из них 250 числятся в категории проблемных. Схемы, которые использовали недобросовестные подрядчики, порой отличались изощренностью — например, после одобрения кредита в договор вносились изменения, уменьшалась стоимость работ, и строительство попросту не начиналось. Главная сложность сейчас, по словам Дмитрия Тимонова, в том, что законодательство не предлагает единого алгоритма восстановления прав таких пострадавших. В качестве одного из решений он предложил внедрить механизм расширенного банковского сопровождения, который позволил бы контролировать не только финансы, но и качество строительства, а также гарантировать исполнение обязательств.
Контроль качества
Вопрос о том, как гарантировать не просто завершение стройки, а ее качество, неизбежно вышел на первый план. Председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты РФ Ефим Басин настаивает на двух ключевых изменениях в федеральный закон №186-ФЗ. Во-первых, подрядчики, работающие с эскроу-счетами, должны состоять в саморегулируемых организациях — тогда будет обеспечена солидарная ответственность. Во-вторых, строительный надзор разумнее передать государственным органам, как это давно сделано в многоквартирном строительстве.
За год, прошедший с момента вступления закона в силу, информация, как добавила представитель Ассоциации малоэтажного строительства Елена Незванова, накопилась тревожная: «По практике регионов я вам хочу сказать, что это катастрофа». Ассоциация видит выход в распространении на ИЖС механизмов федерального закона №214-ФЗ о долевом участии. Речь идет о полном цикле: обязательная проектная документация, регистрация договоров в Росреестре, государственный строительный надзор. «Обязательная разработка проектной документации является важным условием обеспечения качественного строительства будущих объектов», — отметила Елена Незванова. Пилотный проект по такой модели уже запущен, в нем участвуют 50 регионов.
Оптимизация стоимости
Цена квадратного метра в индустриальном домостроении — вопрос, который неизбежно встает, как только речь заходит о масштабировании ИЖС. Никита Стасишин обратил внимание на сложившуюся модель поведения производителей: они, как правило, ограничиваются продажей домокомплекта, оставляя проблемы сборки и сопровождения на усмотрение покупателей. «Нам нужно оптимизировать цену квадратного метра: оптимизация цены квадратного метра индустриальным способом строительства — это объем, — подчеркнул он. — Чем больше будет объем, тем эффективнее будет решение. То, что сегодня предлагают на рынке с точки зрения домокомплектов, не всегда доступно для наших граждан». Выход, по его словам, — в наращивании объемов производства, что позволит сделать продукт более доступным.
Что значит «жить за городом»
Обсуждение комплексного развития территорий под ИЖС неизбежно вышло за рамки строительства домов: помимо собственно жилья в поселках необходимо наличие полноценных инженерной и дорожной инфраструктур, качественных рабочих мест, иначе даже обеспеченные коммуникациями поселения останутся «полуживыми».
К этому тезису добавился и более острый регуляторный вопрос. Никита Стасишин отметил противоречие, заложенное в градостроительных нормативах: требования к социальной инфраструктуре для ИЖС сегодня такие же, как для многоквартирных домов. «По затратам и федеральных, и региональных бюджетов на их строительство, а потом еще и на их содержание, мягко говоря, мы вылетим в трубу с точки зрения эффективности и самое главное — доступности индивидуальных жилых домов», — заявил он, указав на необходимость искать разумный баланс.
Региональный взгляд на проблему добавила замминистра строительства и ЖКХ Саратовской области Наталья Согомонова, по словам которой значительная часть строек уходит в теневой сегмент из-за хаотичной застройки участков, изначально предназначенных для дачного или садового хозяйства. «Нормативные требования по проездам, требования ресурсоснабжающих организаций по обеспечению инженерной инфраструктуры, по социальной инфраструктуре соблюсти в данном случае уже невозможно», — объяснила она.
Особый разговор зашел о малых городах и селах, где без системной поддержки строить практически невозможно. Президент Союза сельских строителей России Сергей Мытарев предложил создать региональные потребительские кооперативы: «Нужна организационная структура, которая бы взяла на себя всю совокупность вопросов, начиная с подбора участка под комплексную застройку и заканчивая сопровождением до ввода в эксплуатацию». В качестве инструмента Сергей Мытарев предложил разработать федеральный закон о строительной кооперации, который позволил бы использовать накопительные фонды, паевые взносы и даже лесные квоты для строительства, обеспечив загрузку деревянного домостроения по всей стране.
Законодательные перспективы
В Совете Федерации уже готовится законопроект, который установит четкие правила регионального контроля: как именно проверять, соблюдают ли подрядчики требования к размещению сведений в единой информационной системе жилищного строительства. Как объяснил Владимир Гусев, это позволит регионам принять свои нормативные акты и приступить к проведению проверок.
Сейчас счета эскроу обязательны только при использовании льготных ипотечных программ. По данным «ДОМ.РФ», в 2025 году 95% ипотечных кредитов на ИЖС было выдано именно по льготным программам. Рыночная ипотека, которая, по прогнозам, будет активно расти по мере снижения ключевой ставки Центробанка, остается вне этого защитного механизма. Алексей Ниденс предложил распространить обязательное применение эскроу на все ипотечные программы, включая рыночные. Иначе, по его словам, есть риск, что граждане снова столкнутся с недобросовестными подрядчиками, как это уже массово происходило до введения обязательных эскроу: «Наша с вами задача — поставить барьер, чтобы эта проблематика как минимум не росла».
Все прозвучавшие на круглом столе предложения войдут в итоговый документ с рекомендациями. Работа над механизмом строительства индивидуальных домов с использованием эскроу продолжится с участием федеральных органов власти, регионов и институтов развития.