Как сэкономить на налогах при продаже квартиры

Если вам нужно продать квартиру раньше минимального срока владения, то с продажи придётся заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Впрочем, сумму налога можно уменьшить двумя способами — вычесть из стоимости жилья 1 млн рублей, либо расходы, которые вы понесли, когда покупали квартиру. С первым способом всё просто. Со вторым — сложнее. Какие именно расходы можно вычитать из стоимости квартиры, разъяснил Минфин.

_{Как уменьшить налог при продаже квартиры? Фото: yur-gazeta.ru}

Минимальный срок владения жилой недвижимостью, который освобождает от уплаты НДФЛ с продажи, — пять лет, если жильё вы покупали сами. Если квартира получена в наследство, по договору ренты, в дар или приватизирована, то минимальный срок владения составляет три года и меньше (в зависимости от региона). Более подробно об этом мы рассказывали в статье «Налог с продажи жилья».

Если вы владели жильём меньше минимального срока, то приготовьтесь заплатить 13% с суммы продажи, потому что государство считает эти деньги вашим доходом. Сумму, с которой надо заплатить налог, можно уменьшить:

• вычесть 1 млн рублей;
• вычесть расходы, понесённые на покупку жилья.

Первый способ уменьшить налог применяется в основном при продаже унаследованных квартир, полученных в дар и так далее, где подтвердить расходы невозможно.

Но если вы можете подтвердить расходы, то лучше воспользоваться вторым способом. Причём учитывать нужно не только стоимость квартиры, но и проценты по ипотеке, если покупали жильё в кредит. Об этом говорится в письме Минфина № 03-04-05/39587 от 28 апреля 2023 года.

Пример

Вы купили квартиру стоимостью 3 млн рублей, оформив ипотеку под 5% годовых на 10 лет с первоначальным взносом 450 000 рублей. Через два года вы продали жильё за 3,5 млн рублей.

По данным ипотечного калькулятора «Выберу.ру», в первые два года вы заплатили банку проценты на сумму 267 174,3 рубля. Плюс 3 млн рублей — стоимость самой квартиры. Общая сумма расходов — 3 267 174,3 рубля.

Значит, налог будет равен 30 267,34 рубля:

(3 500 000 — 3 267 174,3) х 0,13 (13%) = 30 267,34

Если не включать проценты по ипотеке, то пришлось бы заплатить налог 65 000 рублей:

(3 500 000 — 3 000 000) х 0,13 (13%) = 65 000

Как видите, сумма налога уменьшилась более чем в два раза. Чем дольше вы платили ипотеку, тем выгоднее включать проценты в расходы на приобретения жилья. Но даже если с момента покупки прошёл только один год, всё равно учёт процентов существенно уменьшит налог. В первое время переплата по любым кредитам самая высокая. Ведь проценты начисляются от суммы долга, который уменьшается со временем.