Нужна квартира: как семьи теряют льготы из-за комиссий

Своя квартира — мечта, особенно когда в семье появляются дети. Государство даёт шанс: семейная ипотека с низкой ставкой. Но как только находишь подходящий вариант — начинается игра без правил. Банки требуют, чтобы застройщики доплачивали за участие в программе, а те перекладывают эти расходы на покупателей. Получается: хочешь сэкономить — готовься переплатить.

_{Скрытые условия семейной ипотеки, которые приведут к дефициту жилья. Фото: нейросеть} 

В редакцию «BFM» обратился житель Москвы, который попытался оформить семейную ипотеку. Банк одобрил заявку, но в последний момент сообщил: квартиру можно купить только у «своего» застройщика — того, кто готов доплатить банку за участие в программе. Если застройщик платить отказывается, банк не даст льготный кредит. В итоге клиенту предложили либо выбрать другую квартиру по завышенной цене, либо остаться без ипотеки.

Так работает схема субсидированной ипотеки. Семейную ипотеку банки часто выдают только при условии, что застройщик заплатит им 10–20% от суммы кредита. Официально это называется субсидированием. Но по сути — это комиссия за сам факт участия в госпрограмме. Застройщик включает эту сумму в цену квартиры, и в итоге льготный заёмщик платит больше.

Формально банки не нарушают закон. Но на деле — искажают суть программы. Льгота превращается в маркетинг: ставка снижена, но квартира дороже. Ипотечные брокеры говорят, что покупатель переплачивает до 1,5 млн рублей. А эксперты признают: комиссия — скрытая надбавка к цене, которую невозможно оспорить.

Как реагируют власти?

Эльвира Набиуллина признала: даже после увеличения господдержки банки продолжают брать 5–6% «сверху». Центробанк предложил жёсткое решение — не допускать к программам тех, кто берёт дополнительные комиссии:

Сами комиссии <…> перекладываются застройщиком в стоимость жилья, и это очень плохо. Поэтому мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии и сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать

Президент России на заседании Госсовета тажке отметил эту проблему и потребовал навести порядок. По его словам, из-за схем с комиссиями семьи просто отказываются от льготной ипотеки. А вместе с этим — тормозятся стройки и растёт дефицит жилья. К тому же банки и так получают деньги от государства на субсидии. 

И это уже видно в цифрах. По данным «Дом.РФ», с которыми ознакомились «Ведомости», за первый квартал 2025 года число новых проектов сократилось на четверть. Спрос падает, девелоперы притормаживают запуск, а цены — не снижаются. Формально спрос есть, но реальный интерес уходит.

Теперь власти обсуждают возможность полного запрета любых комиссий в рамках льготных программ. Но пока это только идея. Да и запретить — не значит отменить. Банки могут обойти ограничения через платные допуслуги или повышенные требования к заёмщикам. Сейчас же реальность такова: даже если ставка по семейной ипотеке останется на уровне 6%, выгоды от неё может не остаться вовсе.