Власти спровоцировали спрос на частные дома – что дальше?

Доступность и экономичность индивидуального жилья сказались на спросе – рост доли ИЖС в 1 квартале 2024 года в целом по РФ эксперты называют аномальным. Новосибирцы все чаще отдают предпочтение собственным домам. Но уже в ближайшее время цены на индивидуальные дома, согласно прогнозу, заметно вырастут, а рынок жилья замрет на несколько месяцев. Новосибирская область по итогам 1 квартала 2024 года улучшила показатели в рейтинге регионов РФ по объемам ввода жилья. Об этом, со ссылкой на данные Росстата, сообщает телеграм-канал «РОП| Рейтинги. Оценки. Прогнозы». Уточняется, что по строительству многоквартирных домов (МКД) регион впервые вошел в ТОП-3, по общему объему ввода остался на 9 месте, по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) поднялся с 19 на 16 позицию. «Рост доли ИЖС в 1 квартале 2024 года в целом по РФ можно считать аномальным, по отношению к итогам 2023 года удельный вес ИЖС вырос сразу на 16,8 процентный пункта (п.п.) – до 69,9 %. В Новосибирской области рост доли ИЖС значительно скромнее 6,7 п.п. – до 36,5 %», – говорится в сообщении. Лидером по темпам ввода в стране стал Дагестан, где ввод индивидуальных домов к 1 кварталу 2023 года увеличился в 12,8 раза, а общие объемы строительства выросли на 540 %. При этом отмечается, что «рост объемов ИЖС замедлит динамику роста цен на частные дома, которая неизбежна после повышения объемов ипотечного кредитования ИЖС в 12 раз за последние 3,5 года». Независимый аналитик-практик по новостройкам Новосибирска, владелец телеграм-канала «РОП|Рейтинги.Оценки.Прогнозы» Сергей Николаев считает, что показатели по ИЖС напрямую связаны с законодательством. «Мне кажется, что периодически принимаются какие-то законы, которые подталкивают людей к определенным решениям. Например, я не представляю себе, как можно было, допустим, в Республике Дагестан в 12,8 раза увеличить объем строительства. Это значит, что были приняты какие-то законы, которые либо облегчают регистрацию уже построенных частных домов, либо при регистрации частного дома появилась возможность взять ипотеку под это строительство и получить "дешевые" деньги. Поэтому здесь, наверное, частично законодательство привело к тому, что часть ранее построенных домов "вышла из тени", то есть была зарегистрирована. Кроме того, дома относительно квартир стали более доступными. Если мы возьмем 2018 год, то тогда на дом человек копил примерно десять лет (если бы он всю зарплату откладывал на эту цель), сейчас – 7,5 года. То есть, практически на 30 % дом стал доступнее. В то время как квартиры в новостройках и квартиры на вторичном рынке наоборот стали менее доступны», – рассказал Сибкрай.ru Николаев. Он также добавил, что дома стали и более экономичными – кроме самого дома, человек приобретает различные хозяйственные постройки, и, как минимум, две парковки. Плюс – на дома можно взять ипотеку, часто – сельскую. «Все эти законодательства привели к возвращению к нашим русским традициям – жить в собственных домах. И в условиях чрезмерно дорогих квартир люди начали обращать внимание на ИЖС и стали больше строить. А также стали регистрировать то, что уже давно было построено», – считает эксперт. При этом, по его прогнозам, в ближайшее время цены на ИЖС вырастут. «Я думаю, то, что в ИЖС пришли банки, не может не привести к тому, что там вырастут цены. Может быть, это не будет таким резким ростом, как, например, это было после введения льготной ипотеки, когда у нас, практически, в два раза цены выросли. Но тем не менее, цены подрастут. Рынок же взаимоуравновешивающийся. И сейчас будет выравнивание цен между домом и квартирой. Поэтому цены на дома будут расти опережающими темпами, новостройки и вторичка будут расти в пределах инфляции», – предполагает Николаев. Он также отметил, что по итогам года будет наблюдаться снижение объемов ввода жилья – процентов на 20. «До июля спрос на новостройки будет поддерживаться желанием населения попасть в последний вагон. С июля, скорее всего, льготную ипотеку уберут. И я ожидаю, что на пару месяцев рынок замрет. А дальше – правительство будет принимать какие-то решения, как его оживить, – считает он. – Но по объему продаж к прошлому году по новостройкам мы должны просесть примерно на 30 %. Потому что при данном уровне доходов Новосибирская область может переварить какое-то количество жилья. А сейчас уже идет затоваривание: растет и число не проданных квартир в стройке, и особенно число квартир в сданных домах». Напомним, на рынке первичной недвижимости Новосибирска за последние три года заметно подорожал квадратный метр. К бурному росту стоимости мог привести дефицит каналов инвестирования при наблюдающемся росте инфляции в стране. По мнению некоторых экспертов, для новосибирцев первичная жилая недвижимость остается самым понятным, доступным и надежным каналом сбережения средств. Однако многие квартиры в дальнейшем пустуют из-за нежелания собственников использовать их по прямому назначению.