Девелопер предложил изменить ряд процедурных вопросов подготовки КРТ
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует совершенствования, чтобы предусмотреть большую гибкость и балансировку обязательств девелоперов по ходу исполнения договора. Об этом заявил генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывшей Пермский Форум Развития «Города будущего».
По его словам, на сегодняшний день только застройщик «зарегламентирован» в рамках КРТ. Только он один несет за все ответственность, хотя участников гораздо больше. «По этой причине важно описать обязательства всех сторон по договору, принимая во внимание текущую экономическую ситуацию», — пояснил Станислав Киселев.
Он отметил, что есть десяток процедурных вопросов подготовки КРТ, которые требуют доработки. Среди них — пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, на которых реализуется проект КРТ, пересмотр размера выплат возмещения за помещения в аварийных расселяемых домах, расширения оснований для обмена земельных участков для последующего вовлечения в КРТ, а также условий изменения договора КРТ, если обстоятельства существенно меняются по причинам, не зависящим от застройщика.
Гендиректор добавил, что сегодня первоочередным вопросом, который требует внесения изменений в Градостроительный кодекс, является предоставление застройщикам права инициировать или вносить правки в договор КРТ при существенном изменении экономических обстоятельств. Разработать алгоритм для этого возможно по аналогии соглашений в сфере госзакупок и государственно-частного партнерства.
Помимо этого, поддержать девелоперов могут изменения Градостроительного кодекса, связанные с учетом непредвиденных обстоятельств, не зависящих от застройщика. В частности, когда на территории выявляется объект культурного наследия или не подтверждается техническая возможность подключения к инженерным сетям. В связи с этим спикер обратил внимание на принципиальность полноты всей информации о земельном участке КРТ, которую предоставляют региональные власти до начала работ. Речь идет о пакете документов на наличие на осваиваемой территории сетей, проведения археологических изысканий и их результатов.
Также, по мнению Станислава Киселева, пересмотра требует подход к расчету выкупной цены аварийного жилья для расселения на участках КРТ. Сейчас она складывается из рыночной стоимости и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая составляет дополнительные 10-15% цены изымаемого помещения. «Эту избыточную финансовую нагрузку можно снять с застройщиков для снижения их затрат», — считает спикер.
Совершенствовать инструмент КРТ возможно и в сокращении бюджетных средств, которые направляются на выкуп земельных участков частных лиц для размещения административных зданий. В этом поможет механизм обмена на равноценный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Наконец, есть особенности договора о КРТ, которые делают менее привлекательными эти проекты не только для застройщиков, но и для банков, предоставляющих финансирование — это неограниченный срок обжалования договора.
«Предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономику проектов, а также скорость их реализации, повышая привлекательность КРТ как основного инструмента современного российского девелопмента», — заключил Станислав Киселев.