Почему в крае плодятся обманутые дольщики? Отчаяшиеся люди выходят на улицу
В Перми прошло шествие, которое объединило граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков
Такого масштабного совместного выступления обманутых дольщиков в Перми давно не было: 18 мая шествие объединило граждан, пострадавших в нашем крае от недобросовестных застройщиков.
«Требуем наше жильё!», «Мы хотим новоселья и жить как люди!» - эти и другие лозунги можно было услышать во время своеобразной демонстрации, которая прошла по ул. Сибирской. В шествии поучаствовали около двухсот дольщиков и пайщиков более десятка проблемных домов и жилых комплексов.
Где квартиры?
Пермяк Сергей Плашкин должен был въехать в трёхкомнатную квартиру в ЖК «Верба» (ул. Окулова, 62, застройщик ГК «Уралсервис») ещё в 2014 г. Каждый месяц он платит 42 тыс. руб. ипотеки. На митинг Сергей Плашкин пришёл с транспарантом «СГ «Уралсервис»! Хватит обманывать дольщиков! Сдай «Вербу».
И вроде высотка на Окулова давно стоит, но въехать в квартиру не велит.
«Дом почти готов, но его сдача тянется уже три года. Застройщик всё никак не может завершить внутреннюю отделку, провести коммуникации, обустроить придомовую территорию. По нашим данным, ещё при начале строительства «Вербы» затеяли махинации и вывели порядка 200 млн руб. Поэтому и не хватает средств, чтобы завершить возведение жилого комплекса. Куда мы только ни обращались - и в полицию, и в суд. Ещё два года назад Леонид Лейфер (директор «Уралсервиса». - Авт.) нам говорил, что не хватает 60 млн руб. на завершение стройки, но за несколько месяцев дом доведут до ума. До сих пор не доделали. Сейчас нам обещают, что летом сдадут квартиры. Верится с трудом», - рассказывает Сергей Плашкин.
Пайщиков ЖСК «Дом на Норильской» ЖК «Триумф. Квартал 2» Юлию Гельбич и Татьяну Чунарёву, тоже пришедших поучаствовать в шествии, обманутыми дольщиками формально ещё нельзя назвать. Их секцию должны сдать в третьем квартале этого года, поэтому в реестр проблемных домов они пока не попадают. Но котлован и сваи на месте их будущего дома, а также недостроенные по соседству другие секции второй очереди комплекса «Триумф» (ул. Карпинского, 108) оптимизма женщинам не внушают. Сейчас кредиторы обратились с иском о банкротстве кооперативов «Триумф. Квартал 2» и «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь». Без нового жилья здесь рискуют остаться около 1,4 тыс. человек. Их пайщики, которые также участвовали в шествии, уверены, что председатель правления, будучи аффилированным застройщику СК «Классик», способствовал выводу средств. Сейчас проверку проводит прокуратура.
Юлия и Татьяна надеются, что, в отличие от соседей, их кооперативу удастся избежать исков о банкротстве.
«Первую очередь «Триумфа» сдали в срок, жильё получилось качественным, покупатели были довольны. Да и СК «Классик» считалась надёжным застройщиком, поэтому в нашей секции большинство квартир быстро распродали. Мы с мужем купили квартиру старшему ребёнку, потратив материнский сертификат и многолетние сбережения. Хотели порадовать сына на 18-летие, но компания «Классик» не дала нам сделать подарок. На днях мы поменяли правление нашего ЖСК. К предыдущему председателю есть претензии: как так получилось, что все средства пайщиков вывели? Попытаемся не допустить банкротства нашего ЖСК. Мы имеем котлован со сваями и дебиторскую задолженность, которую планируем восполнить, чтобы достроить квартиры», - говорит Татьяна Чунарёва.
Чего добиваются?
После завершения шествия 18 мая его участники подписали общую резолюцию, которую направят Владимиру Путину и остальным адресатам вниз по властной вертикали. В ней они требуют разработать индивидуальные решения по достройке каждого объекта с минимальным привлечением средств пострадавших дольщиков и пайщиков, создать условия для привлечения инвесторов.
«Наша цель - объединить обманутых граждан. Показать властям, что мы есть и проблема приобретает массовый характер: по всей России обманутые дольщики плодятся. Этот беспредел надо останавливать», - поясняет один из организаторов шествия Наталья Трушникова.
С мужем они погорели при покупке квартиры в печально знаменитом ныне Первом Пермском микрорайоне. Застройщика ООО «Камастройинвест», который должен был возвести 12 домов в Лобаново к 2015 г., но в итоге заморозил стройку, признали банкротом. В начале мая в его отношении ввели внешнее наблюдение. А полиция сейчас расследует уголовное дело о хищении денег застройщиком.
«Иногда слышу, что мы погнались за дешевизной, вот и погорели. Да не за дешевизной мы погнались, а за новыми квартирами. Люди ведь не тысячу рублей потратили, а полноценные миллионы. Мы с мужем продали комнату в общежитии, взяли ипотеку на 20 лет - платим по 27 тыс. руб. в месяц. Сейчас с ребёнком вынуждены жить у мамы-инвалида. А у нас есть случаи, когда людям просто негде жить: кто-то так же продал квартиру, кто-то выехал из аварийного жилья. За это время два дольщика умерли, не дожив до своих квартир. Есть ситуации, когда отчаявшихся людей буквально из петли доставали», - рассказывает Наталья Трушникова.
По данным краевого Министерства строительства и ЖКХ, сегодня в Прикамье насчитывается 8 проблемных объектов с 1156 дольщиками. А всего в реестре пострадавших дольщиков зарегистрированы 1352 семьи. Такие цифры на заседании краевого правительства 17 мая привёл глава Минстроя Михаил Сюткин. Врио губернатора Максим Решетников спросил у министра, кто из этих семей, пострадавших от недобросовестных застройщиков, имеет право на компенсацию.
«Право на стопроцентную компенсацию имеют социально незащищённые семьи - малообеспеченные, неполные и те, в которых есть инвалиды. К этой категории относятся 193 семьи. На компенсации им планируется потратить 148 млн руб.», - сообщил Михаил Сюткин.
Но его ответ не совсем устроил врио губернатора. Максим Решетников потребовал от краевого Минстроя предусмотреть поддержку не только льготников, но и других обманутых дольщиков, которые не могут позволить себе достройку жилья.
«За две недели перечень этих категорий должны сформировать, обсудить с Общественной палатой края и представить правительству на утверждение. Важно чётко сказать людям, какие категории, кто и в каком размере имеет право на бюджетную компенсацию расходов на достройку жилья. Механизм предоставления финансовой помощи обманутым дольщикам должен быть понятным», - сказал Максим Решетников.
Кто поможет достроить?
По мнению Натальи Трушниковой, самый оптимальный для многих обманутых дольщиков вариант - привлечение инвестора на достройку домов.
«Тем гражданам, которые не войдут в число льготников и не получат компенсации, тяжело будет доплатить за достройку. Например, у нас в основном квартиры покупали небогатые люди, которые и так уже изрядно подрались. Сейчас по закону мы в любом случае будем создавать ЖСК. И здесь самый приемлемый вариант - привлечь инвестора в обмен на какие-то преференции. Например, выделение земельных участков и т. д. Нам кажется, что это реально сделать. В этом случае дольщики и бюджет понесут минимальные затраты», - говорит Наталья Трушникова.
Кстати, в Новосибирской области, где проблема с дольщиками стоит так же остро, недавно приняли региональный закон, который позволяет направлять средства крупных инвесторов или строительных компаний на завершение замороженных объектов. В обмен инвестор может получить, например, землю под другой объект.
«А вообще нужно менять ФЗ-214 («О долевом строительстве»), чтобы долевое строительство не подразумевало продажу жилья до ввода его в эксплуатацию. Например, можно внести поправку: выдавать ипотеку людям только тогда, когда застройщик сдаст квартиру. И вообще надзор за долевым строительством должен быть усилен. В нашем крае его осуществляет Минстрой. Но как он контролирует застройщиков, если сегодня у нас столько недостроев?!» - удивляется Наталья Трушникова.
Зачем рисковать?
Член комиссии по землепользованию и застройке Перми Денис Галицкий:
«Рынок недвижимости стал конкурентным, все предпосылки для операций только с готовым жильём уже создали. Почему пайщики/дольщики не покупали готовые квартиры? Потому что они дороже? Ну, так они должны были знать, на что шли, приобретая жильё на стадии котлована. Какова плата за дешевизну? Обычно – повышенный риск. Покупая китайскую подделку под европейский бренд, покупатель платит за это повышенным риском: товар может оказаться как почти неотличимым от оригинала, так и вообще непригодным.
Нет же практики долевого участия в изготовлении телевизоров или холодильников. Все покупают готовые, хотя, может, это и дороже. То же сейчас должно произойти и на рынке недвижимости. Иначе абсурд какой-то получается – хотят и дешевле, и риски не нести! Нашим жителям надо привыкать приобретать готовое жильё.
«Обманутым», наверное, стоит давить на власть. Однако я, как налогоплательщик, совсем не заинтересован, чтобы власти за наш счёт спасали «обманутых дольщиков». Все «операции спасения» должны финансироваться только за счёт страхования ответственности застройщиков».
Чем законы не угодили?
Генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин:
«К сожалению, с углублением кризиса проблема обманутых дольщиков будет нарастать. Хотя ещё год назад, выступая на одном из форумов, я говорил: «Слава Богу, наш край миновала сия чаша». Но прошёл всего лишь год, и ситуация изменилась коренным образом.
Одна из причин - необдуманные и постоянные изменения в законе. Их за последние годы в ФЗ-214 напринимали очень много.
Например, два года назад Центробанк, не спрашивая ни у кого, взял и ужесточил требования к страховым компаниям. В итоге из 70 фирм осталось всего пять компаний на всю страну, которые могут страховать застройщиков. Сумасшествие! Как выходили из этой ситуации застройщики? Кто-то, мягко говоря, не выжил. Потому что это привело к заморозке объектов, строители не могли брать деньги с рынка. А это единственный источник средств. Кто-то из застройщиков пошёл другим путём - стали быстро организовывать кооперативы, собирать через них деньги. Прошло два года, и теперь законодатели удивляются, откуда у нас столько ЖСК и обманутых дольщиков?! Так вы сами их наплодили. Прежде чем принимать поправки в законы, проанализируйте, что вы творите, посоветуйтесь, в конце концов, с бизнесом.
В этом году вступили изменения в ФЗ-214. Среди них есть действительно хорошие поправки. Например, увеличение уставного капитала. Наверняка фирмы с уставным капиталом в 10 тыс. руб. вылетят с рынка. Для серьёзных застройщиков хорошо, что исчезнут компании-однодневки, которые заходят на рынок и пылесосом сметают деньги, не собираясь ничего строить. Ведь как только появляются фирмы, которые обманули дольщиков, быстро наступает коллапс на рынке, покупательская активность падает, страдают добросовестные застройщики.
Но большинство изменений в ФЗ-214 пустые и никак не защищают добросовестных застройщиков. Например, требование, что проектная декларация, которая раньше публиковалась на 5-7 страницах, теперь должна быть на ста. Даже мне, профессионалу, её не осилить, не говоря о рядовом покупателе.
Хочется, чтобы законодатели, принимая решения, сначала делали оценку регулирующего воздействия - как их поправки скажутся на строительном рынке и потребителях. Сегодня немало застройщиков действительно разорились, а не украли деньги покупателей квартир. Потому что при нынешних законах застройщик просто работать не может».
Как правильно покупать?
Директор Центра недвижимости и права «Белые ночи» Евгений Мезин:
«Дольщикам и пайщикам проблемных домов дополнительных трат, необходимых для достройки объектов, никак не избежать.
Оптимальный вариант - создание ЖСК, который возьмёт на себя обязательства застройщика и достроит дом. Предварительно нужно оценить стадию готовности дома. Если дом на стадии котлована, то создавать ЖСК нецелесообразно. Если дом почти достроен, то ЖСК - это действительно оптимальный вариант.
Не берусь оценивать возможности краевых властей в решении проблем обманутых дольщиков. Но хочу обратить внимание потенциальных покупателей жилья на то, что не стоит уповать на власть, ждать и даже требовать помощи при возникновении проблем с застройщиком и с возведением жилого дома.
Всё-таки купить квартиру, особенно в новостройке, – не то же самое, что за хлебом в магазин сходить или даже автомобиль приобрести. Покупатель должен понимать, что ни одна из схем приобретения возводящегося жилья не даёт стопроцентной гарантии, что его построят. Поэтому стоит взвесить все «за» и «против», внимательно изучить информацию о застройщике, проконсультироваться со специалистами рынка недвижимости. Грамотные риелторы держат руку на пульсе, чаще всего имеют представление о том, как идут дела у застройщиков, и отговорят от покупки жилья у ненадёжного игрока.
Основные моменты, на которые стоит обратить внимание: правоустанавливающие документы на земельный участок, где планируется строительство (право собственности или аренда), разрешение на строительство многоквартирного дома и проектная документация (обязательно должна публиковаться в СМИ). Кроме того, обязательно зайдите на сайт Арбитражного суда: узнайте, не возбудили ли дело о банкротстве застройщика, есть ли иски, в массовом порядке поданные в отношении компании, или запреты в отношении объекта строительства. Наконец, изучите историю застройщика: выясните, сколько объектов построила компания, нарушала ли она сроки сдачи и т. д.
Если хочется гарантии 100% при покупке квартиры, то лучше обратить свой взор на вторичный рынок и приобрести уже готовое жильё. Конечно, здесь при покупке тоже есть нюансы, но это уже тема для отдельного разговора».