Изменения в ипотеке с 1 мая: кому откажут в кредите?
ЦБ обеспокоен тем, что происходит на рынке жилой недвижимости. Цены на новостройки превышают стоимость вторичного жилья в среднем на 30%. В некоторых регионах разница ещё выше. Перекос случился из-за массовых ипотечных программ застройщиков и банков со сниженной ставкой, считает регулятор. Чтобы навести порядок в отрасли, ЦБ вводит жёсткие требования при выдаче ипотеки в строящихся домах. Они начнут действовать с 1 мая 2023 года.
С 1 мая ЦБ вводит надбавки к ипотеке: что это значит? Фото: finobzor.ru
Половина ипотечных заёмщиков на грани дефолта
ЦБ представил шокирующие цифры. В четвёртом квартале 2022 года 44% человек из тех, что оформили ипотеку, отдавали по кредитам более 80% своего дохода. То есть почти половина новых ипотечных заёмщиков находится на грани банкротства.
Центробанк считает, что во всём виноваты банки и застройщики, которые завлекают людей низкими ставками по собственным программам. Так, в четвёртом квартале 2022 года ипотеку на рынке новостроек выдавали под 3,5% в среднем, хотя ставка по основной государственной программе составляет 7%.
Более низкая средняя ипотечная ставка на первичном рынке объясняется тем, что банки совместно с застройщиками слишком часто выдают кредиты чуть ли не под 0% годовых. Такие условия привлекают в том числе людей, у которых и без того немало долгов. Помните поговорку — на халяву и уксус сладкий?
Регулятор переживает, что люди, которых привлекает низкая ставка, не обращают внимание на стоимость жилья, которая гораздо выше, чем при покупке без кредита. В итоге те, кто приобрёл квартиру по совместной программе застройщика и банка, потом не могут продать жильё без потерь. На вторичном рынке цены гораздо ниже.
Например, человек покупает квартиру за 5 млн рублей с первоначальным взносом 10% и ставкой 1%. Мало того, что он переплачивает банку. Стоимость такой же квартиры на вторичном рынке составляет 4 млн рублей. Что получается в итоге? Если человек захочет продать жильё, то не сможет полностью рассчитаться с банком.
Не мытьём, так рублём
Центробанк уже неоднократно критиковал околонулевую ипотеку. Призывал банки и застройщиков прекратить практику, которая загоняет людей в долговую яму. Однако заявления ЦБ никак не меняли ситуацию, поэтому регулятор решил наказать банки рублём.
Единственная градация — по размеру первоначального взноса. Чем выше взнос, тем меньше резервов придётся создавать.
Что изменится?
Надо заметить, что ЦБ уже использовал повышенные резервы, но применительно к потребительским кредитам. Общий эффект был. Выдача кредитов замедлялась.
Однако требования регулятора практически никак не отражались на банках с большим собственным капиталом. Эти кредитные организации продолжали выдавать кредиты как и раньше. Ну разве что были более внимательными к заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. То есть к людям, которые отдавали по кредитам 50% и более дохода.
Что делать?
Пожалуй, самый адекватный совет в этой ситуации: если собираетесь купить новостройку, надо поторопиться. Но прежде чем оформлять ипотеку, сравните свою цену со стоимостью такой же квартиры у другого застройщика, а также со стоимостью такой же квартиры на вторичном рынке. Вполне вероятно, что разница в ценах отобьёт всё желание покупать новостройку.
Другое дело, если это ваша первая квартира, о которой вы мечтали много лет. В этом случае надо бы сравнить не только стоимость, но и переплату. Например, вполне возможно, что вторичное жильё по ипотеке с рыночными ставками обойдётся не сильно дороже, чем новостройка по ипотеке с околонулевыми процентами из-за завышенной стоимости последней.