Итоги 2024 года на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2024 года на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы. Объем предложения за год вырос на 2,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год). Было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Это минимальный уровень спроса за пять лет.

По итогам 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента Москвы в реализации находилось 97 проектов с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 20 339 лотов (+1,9% за месяц, -6,4% за квартал, +2,2% за год), из них 18,6 тыс. – квартиры и 1,7 тыс. – апартаменты.

В 2024 году на рынок было выведено 9 новых проектов (в 2023 году вышло 15 проектов). Во всех новых проектах реализуются квартиры.

Максимальный объем предложения сосредоточен в ЮВАО (4,1 тыс. шт., +7% за год). Наибольшая динамика объема предложения наблюдается в ЗелАО (0,6 тыс. шт., +339% за год) и СВАО (1,6 тыс. шт., -51% за год). Значительная динамика в ЗелАО объясняется сравнительно низким объемом предложения. Сокращение предложения в СВАО обусловлено отсутствием новых стартов в комфорт-классе.

Наиболее заметное изменение средневзвешенной цены отмечено в ЗАО (-8% за год), ЮЗАО (+4% за год) и САО (+3% за год). Динамика цены в ЗАО объясняется ростом объема предложения низкобюджетных проектов, а также переходом одного проекта комфорт-класса из Новой Москвы в Старую Москву с момента вступления в силу закона о разделении ТиНАО на новые муниципалитеты.

Максимальный объем экспозиции представлен в корпусах на этапе монтажа этажей (48,2%, -3,8 п.п. за год). Доля предложения в корпусах на этапе отделки за год выросла на 10,5 п.п. (20,9%). В сданных корпусах (7%, -4 п.п. за год) и в корпусах на начальном этапе строительства (23,9%, -2,7 п.п.) доля предложения за год сократилась.

В структуре предложения по типологии преобладает формат с одной спальней (37,5%, -1,1 п.п. за год). За год выросла доля предложения двуспальных квартир (30,8%, +2 п.п. за год) и апартаментов. Доля студий (22,3%, -0,6 п.п. за год) и трехкомнатных лотов (8,9%, -0,5 п.п. за год) за год сократилась.

В структуре предложения по типу отделки отмечается тенденция к росту доли помещений без отделки (30,9%, +8,7 п.п. за год) и сокращению доли помещений с чистовой отделкой (53,3%, -8,5 п.п.). Формат white box составляет 15,7% экспозиции (-0,3 п.п. за год). Сокращение доли предложения с чистовой отделкой обусловлено снижением темпа вывода новых проектов одного крупного девелопера, у которого экспонируется большинство лотов с чистовой отделкой в массовом сегменте.

За год доля предложения квартир и апартаментов до 10 млн руб. сократилась на 2 п.п. и составила 22%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 333 010 рублей (-1,8% за месяц, -1,6% за квартал, -1,1% за год), в апартаментах – 260 830 тыс. рублей (-5,8% за месяц, -5,2% за квартал, -0,3% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2024 года:

– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб.;

– «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 22,5 кв. м. за 5,5 млн руб.;

– Citimix (ЗАО): апартамент площадью 19,7 кв. м. за 6 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2024 года:

– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 18,6 кв. м. за 4,4 млн руб.;

– «Никольские луга» (ЮЗАО): квартира площадью 19,1 кв. м. за 5,5 млн руб.;

– «Лучи» (ЗАО): квартира площадью 22,3 кв. м. за 5,6 млн руб.

По итогам 2024 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023 году. Минимальный спрос за год наблюдался в III кв. (5 643 ДДУ за квартал), в IV квартале показатель спроса вырос на 37,9% и составил 7 780 ДДУ, что на 34,5% меньше, чем в IV квартале 2023 года.

Доля сделок с ипотекой за год сократилась на 25 п.п. и составила 59%. В сравнении с III кварталом в IV квартале показатель сократился на 13 п.п. при том, что объем зарегистрированных сделок вырос на 37,9% за квартал.  

В 2024 году максимальное число сделок было зарегистрировано в ЮВАО. Здесь по количеству сделок в 2024 году лидируют «Люблинский парк» (1 149 ДДУ), «Level Южнопортовая» (1 027 ДДУ) и «Level Нижегородская» (762 ДДУ).

Основные тенденции

            «В 2024 году рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если в ретроспективе прошлых лет ключевая ставка повышалась на сравнительно короткий срок, то на протяжении всего второго полугодия 2024 года показатель находился на высоких значениях, к концу года достигнув рекордных 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищного кредитования, был отмечен минимальный уровень спроса за пять лет – 28 582 ДДУ (-31% за год)».

На сокращение уровня спроса также повлияло снижение темпов вывода на рынок новых проектов. За 2024 года стартовало 9 новых проектов, тогда как в 2023 году было 15 стартов. Также на снижение спроса повлиял рост популярности бизнес-класса среди девелоперов, которые выводили на рынок все больше проектов в этом сегменте. В 2024 году бизнес-класс опередил массовый сегмент по объему предложения.

Тем не менее, под конец года наблюдалось восстановление спроса по месяцам, при том, что доля ипотеки сокращалась. Росту спроса поспособствовали скидки от застройщиков и разработанные программы рассрочек.

Средневзвешенная цена кв. м составила в декабре 2024 года 324 470 рублей (-2,3% за месяц, -1,6% за квартал, -0,9% за год).

Также в массовом сегменте отмечается тенденция к росту доли предложения жилья без отделки (30,9%, +8,7 п.п. за год) и к сокращению доли предложения с чистовой отделкой (53,3%, -8,5 п.п.).