Топ-менеджер "Самолет Плюс" Белоглазов: целеполагание ускоряет покупку квартиры
Приобретение недвижимости - одно из самых значимых и масштабных финансовых решений в жизни. В 2025 году цена ошибки для покупателя существенно выросла: в январе ставки по рыночной ипотеке обновили исторический максимум, превысив 30%, а в отдельных банках доходили до 34–35%. В этих условиях особенно важно действовать последовательно. Многие инструменты и принципы, которыми пользуются опытные риелторы, сегодня доступны и частным покупателям - эксперты рынка подбора недвижимости рассказали "Газете.Ru", как выстроить процесс выбора квартиры более системно и избежать типичных ошибок.
Как риелторы работают с рынком и почему одной площадки недостаточно
Профессиональные риэлторы не ограничиваются просмотром объявлений на одном сайте. Один и тот же объект может существенно различаться в описании, фотографиях и цене на разных площадках.
Объявление может быть актуальным на одном ресурсе и уже снятым с продажи на другом. Без комплексного анализа легко получить искаженную картину. "Люди, которые задумываются о покупке квартиры, обычно сначала сами мониторят сайты объявлений, это может занимать много месяцев. Если покупатель действует сам, без агента, то обычно от момента "хочу квартиру" до покупки в 99% случаев проходит минимум год. Если с агентом - то в 99% случаев проходит не больше трех месяцев, - комментирует Арсений Белоглазов, директор по развитию и управлению франчайзинговой сети "Самолет Плюс" (входит в группу Плюс), - Ускорить подбор квартиры могут мультилистинговые системы (МЛС), доступные профессиональным риелторам. Наша МЛС, например, позволяет подбирать пары покупателей и продавцов с подходящими запросами и объектами".
"Эффективная работа возможна только при наличии полного обзора рынка. Одна рекламная площадка дает лишь фрагмент информации. Профессиональные агрегированные базы, наоборот, позволяют анализировать весь массив предложений, отслеживать динамику цен, экспозицию объектов и реальные сделки. Именно такой подход дает корректное понимание рыночной ситуации", - соглашается Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости компании НДВ "Супермаркет недвижимости". Для обычного покупателя недоступность профессиональных баз, конечно, не является критическим препятствием при выборе недвижимости, но значительно удлиняет этот путь: необходимо сравнивать предложения на разных классифайдах, изучать тематические и районные группы или использовать поисковики. В чем покупатели часто ошибаются
Многие частные покупатели интуитивно понимают необходимость сравнения вариантов, но не понимают общую картину. Опытные риелторы начинают работу с покупателем не с просмотра объявлений, а с постановки задачи.
Первый и ключевой вопрос - для чего приобретается квартира и какой жизненный сценарий она должна обслуживать: проживание "здесь и сейчас", расширение семьи в горизонте нескольких лет, переезд ближе к работе, инвестиция с расчетом на последующую продажу или аренду.
От ответа на этот вопрос напрямую зависят требования к локации, планировке, инфраструктуре и допустимым компромиссам. Без такого целеполагания сравнение объектов становится формальным и редко приводит к уверенным решениям.
"Если человек реально настроен на покупку, начинает работать с риелтором, но пока не определился с параметрами, то подбор квартиры у него обычно занимает около трех месяцев. Если у покупателя на старте нет четких критериев, то первые просмотры помогут понять реальные ценовые уровни, различия между районами и форматами жилья. По ходу поиска требования уточняются, поэтому решение принимается не сразу," - делится Арсений Белоглазов.
Следующий этап - бюджетирование. В профессиональной практике оно всегда предшествует активному поиску.
Речь идет не только о максимальной цене объекта, но и о допустимой финансовой нагрузке: размере первоначального взноса, комфортном платеже по ипотеке, резерве на ремонт и сопутствующие расходы. Только после этого начинается анализ предложений.
Здесь важно не просто "смотреть много объявлений", а сравнивать сопоставимые объекты - по локации, классу дома, состоянию, этажности, окружению и юридическому статусу.
Такой подход дает понимание реального диапазона цен и позволяет отличить рыночные предложения от завышенных или проблемных. "Подготовленные покупатели проходят путь от начала поиска до сделки заметно быстрее, поскольку заходят на рынок с четкими критериями и пониманием бюджета", - отмечает Елена Мищенко.
Неподготовленные покупатели, как правило, действуют в обратной логике: сначала реагируют на отдельные объявления, затем пытаются подстроить под них бюджет и цели. В результате ожидания корректируются уже на просмотрах, критерии постоянно смещаются, а сам процесс растягивается. Чек-лист: как выбрать квартиру и не ошибиться
Можно выделить пять ключевых привычек, которые помогают избежать типичных ошибок при покупке квартиры:
1. Сначала сформулируйте задачу, потом смотрите объявления
Прежде чем переходить к просмотру, важно четко определить: бюджет, желаемый район, минимальную площадь, этаж, наличие парковки, инфраструктуру и другие критерии. Без этого легко уйти в сторону и тратить время на неподходящие варианты.
2. Смотрите больше одной площадки Не ограничивайтесь одним сайтом. Объекты могут появляться на разных ресурсах с разной скоростью, ценами и описаниями. Используйте агрегирующие сервисы и поисковики, чтобы видеть максимально полную картину.
3. Мониторьте рынок регулярно
Рынок недвижимости динамичен: цены меняются, появляются новые объекты, исчезают старые. Регулярный мониторинг (хотя бы раз в несколько дней) помогает понимать тренды и не упустить выгодные предложения.
Покупка квартиры - это не поиск "идеального" объявления, а анализ рынка как целостной системы. Опытные покупатели понимают: чем шире охват, тем выше вероятность принять взвешенное решение.
Сегодня технологии позволяют частным лицам использовать те же подходы, что и профессионалы: видеть все сразу, сравнивать объективно и действовать уверенно.