Главные причины, по которым ваш балкон могут законно снести: проверьте, не рискуете ли вы прямо сейчас
Казалось бы, балкон остеклен давно, стоит годами — и никаких проблем. Но сегодня такая переделка может обернуться серьезными неприятностями: постоянными штрафами и постановлением суда о демонтаже. Ситуация изменилась кардинально, и старые правила больше не работают.
Еще пару лет назад владельцы квартир часто выигрывали суды, сохраняя остекление. Достаточно было доказать, что конструкция безопасна и не трогает несущие стены. Однако в 2025 году Верховный Суд РФ поставил точку в этих спорах, заняв жесткую позицию. Суть её проста: балконы — это общее имущество всех жильцов дома, и менять их без коллективного согласия нельзя. Это прямо следует из Жилищного кодекса (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ), а подтвердил это правило Верховный Суд своим решением № 5‑КГ22‑150‑К2 от 28 марта 2025 года.
Теперь судьи смотрят на три ключевых момента. Во-первых, любое остекление, закрепленное на фасаде, особенно с козырьком, меняет облик здания и считается использованием общего имущества.
Во-вторых, сама балконная плита юридически часто признается частью этого самого общего имущества.
В-третьих, если протокол общего собрания собственников, где было дано добро на переделку, отсутствует, конструкция автоматически считается самовольной. И её придется сносить. Такие вердикты уже выносят, например, Первый и Шестой кассационные суды общей юрисдикции.
Что это значит для владельца квартиры? Всё просто: ему грозит предписание вернуть балкон в исходное состояние. С иском в суд может выйти кто угодно — председатель ТСЖ, управляющая компания или просто недовольный сосед. Помимо обязанности демонтировать остекление, суд часто назначает штраф за каждый день просрочки исполнения решения. К этому добавляются расходы на судебные издержки: оплату строительной экспертизы, госпошлины, услуги юристов противоположной стороны.
Есть ли шанс сохранить остекление? Да, но путь будет нелегким. Юристы выделяют три основных законных основания.
- Историческое согласование. Если балкон остеклили до 1 марта 2005 года (дата вступления в силу нового Жилищного кодекса), и у вас сохранилось письменное разрешение от местной администрации или другой уполномоченной на тот момент организации. Такие документы — редкость.
- Пропуск срока давности. Если остеклению больше трех лет, а соседи или УК только сейчас спохватились. По статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности — три года. Факт давности работ можно попробовать подтвердить договором с монтажной бригадой, чеками на покупку профиля и стеклопакетов, даже старыми фотографиями. Но суд примет такие доказательства не всегда.
- Восстановление исходного вида. Самый сильный, но редкий аргумент. Если в оригинальном проекте дома балконы уже были предусмотрены как застекленные (такое встречается в некоторых старых сериях панельных домов), а вы просто заменили старые рамы на современные. Этот момент нужно подтверждать архивной проектной документацией, ссылки на такую возможность есть в судебных обзорах.
Риск того, что даже старая конструкция попадет под демонтаж, серьезно вырос. Прежде чем начинать такие работы, стоит заручиться согласием соседей на общем собрании. А если остекление уже стоит — проверить, есть ли у вас на руках хоть какие-то документы, способные его защитить, пишет Дзен-канал "Юридическая консультация".
Ранее мы писали про ужесточение правил для владельцев газовых плит: что нужно знать, чтобы избежать штрафов и отключения? и россиянам дают 30 дней: что нужно сделать со счетчиками воды, чтобы не переплачивать втрое