Риелтор Любимова: споров вокруг сделок с "бабушкиными схемами" в 2026-м будет больше

Прошло два месяца после громкого дела Долиной-Лурье, и за это время рынок недвижимости изменился. Самый частый вопрос от покупателей звучит так: стало ли меньше "бабушкиных схем" и можно ли чувствовать себя спокойнее? Но говоря честно, спокойнее не стало. Об этом в беседе с "Газетой.Ru" заявила София Любимова — эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, практикующий риелтор, основатель и директор АН "Любимое".

"Просто риски стали заметнее. Количество мошеннических схем не стало больше или меньше, но изменилась реакция рынка. Раньше такие сделки проходили тихо и быстро, а теперь ситуация иная. Для ясности стоит пояснить, что "бабушкины схемы" - это не вопрос возраста. Речь идет о ситуациях, когда собственник юридически дееспособен, но фактически находится в уязвимом положении. Это может быть пожилой человек или же с проблемами здоровья, зависимостями, долгами или просто в тяжелых жизненных обстоятельствах. Документы в порядке, подписи стоят, но остается вопрос, насколько свободным было решение", — объяснила она.

По ее словам, раньше рынок делал вид, что если бумаги подписаны и Росреестр зарегистрировал сделку, то все чисто. Последние месяцы показали, что этот подход больше не работает.

"Первое заметное изменение — это позиция банков. Они стали значительно осторожнее. Все чаще встречаются отказы по вторичному жилью, где продавец пожилой человек, живущий один или срочно продающий квартиру без внятных причин. Формально банк указывает стандартные причины отказа, но по сути это внутренний стоп-лист. Такие сделки теперь считаются токсичными, особенно если есть риск судебного оспаривания в будущем", — заявила эксперт.

Второй момент — это поведение нотариусов. Не все, но многие стали перестраховываться.

"Они чаще общаются с продавцом наедине, задают прямые вопросы, иногда фиксируют беседы. В ряде случаев нотариусы отказываются удостоверять сделку, даже если документы в порядке. Год назад такое происходило редко, сейчас стало частью практики", — отметила специалист.

Третье и самое значимое изменение — это поведение покупателей.

"Люди стали опасаться вторичного жилья со сложной историей, особенно если в сделке участвуют пожилой собственник, доверенности или запутанные семейные обстоятельства. Многие клиенты готовы переплатить за новостройку, лишь бы избежать многолетних судебных разбирательств. В результате такие квартиры продаются дольше, часто со скидкой и только после тщательной проверки", — подчеркнула риелтор.

Меняется и судебная практика. Суды все реже ограничиваются формальным изучением договора и регистрации, уделяя больше внимания реальным обстоятельствам. Анализируется, как жил человек до сделки, что изменилось после, куда ушли деньги, почему продажа была срочной. Судьи теперь рассматривают такие сделки не как набор документов, а как жизненную ситуацию.

"Все это привело к пересмотру старых дел. Оспариваются сделки двух, трех, а иногда и пятилетней давности, которые раньше считались закрытыми. Это не резкий всплеск, а медленная волна, которая только набирает силу", — поделилась она.

В ответ рынок начал вырабатывать дополнительные меры защиты. Среди рабочих инструментов более глубокие медицинские обследования, использование эскроу-счетов даже на вторичном рынке, а также усложненные договоры с условиями проживания и отсрочек платежей. Это не гарантирует полной безопасности, но снижает риск признания сделки несправедливой. При этом важно понимать, рынок сейчас не очищается, а адаптируется через страх.

"Это самый сложный период, потому что старые схемы становятся изощреннее, а новые еще не все научились распознавать", — констатировала риелтор.

Эксперт дала прогноз на 2026 год: споров вокруг таких сделок станет больше.

"Рост будет не резким, но стабильным. Суды будут чаще вставать на сторону уязвимых продавцов, особенно при малейших признаках давления. Для покупателей это означает, что вторичный рынок больше не про "быстро и выгодно". Главный вывод: риск в подобных сделках скрыт не в документах, а в дисбалансе сил между сторонами. И суды этот дисбаланс больше не игнорируют, даже если договор составлен безупречно", — резюмировала специалист.