Эксперты рассказали, как правильно продать долю в квартире, чтобы сделку не оспорили

В Федеральной нотариальной палате России специально для "РГ" - Недели детально разъяснили, как продать долю в квартире. Принципиальный момент: печать нотариуса в таких сделках обязательна. Иначе провести пересменку в коммуналке не получится.

В нотариате подчеркивают, времена коммунальных квартир постепенно уходят в прошлое. Но все-таки еще не ушли. Иногда квартиру превращают в коммуналку формально родные, но на деле давно чужие друг другу люди, получившие свои доли, например, в наследство. Однако нередки ситуации, когда в одной квартире уживаются, хорошо или плохо, люди, не имеющие ни капли родственной крови. Просто соседи.

Хорошая новость: любой человек может вырваться из коммуналки, продав свою долю. Но есть важные юридические нюансы.

"Если речь идет не о дарении, а возмездной сделке, например о купле-продаже или мене, о своих намерениях нужно оповестить сособственников недвижимости", рассказывают в нотариате.

Продать молча свою долю нельзя. У соседей, как бы вы их ни любили или ненавидели, есть право преимущественного выкупа доли. И вы обязаны предложить сначала им купить ваши квадратные меры. Но делать скидку соседям закон вас не обязывает.

Как уточняют представители нотариата, есть ситуация, когда вы не обязаны ни уведомлять соседей, ни тем более спрашивать их разрешения. Сделать все молча можно, если вы продаете часть жилья не кому-то постороннему, а одному из совладельцев. Допустим, у вас есть пять прекрасных соседей. Вы можете выбрать одного. Без остальных тогда как-нибудь обойдетесь.

"В этом случае продавец сам выбирает потенциального покупателя и договаривается с ним о цене. Оповещать владельцев остальных долей и получать их согласие в такой ситуации не надо", - поясняют эксперты.

У продавца доли должны остаться доказательства того, что он связывался с остальными владельцами и всех оповестил, мол, съезжаю, продаю долю. Если не будет нужной бумаги, сосед потом может сделать вид, что ничего не знал, и оспорить сделку. Так что устно договориться по-соседски - не вариант, даже если вы живете вместе и поддерживаете хорошие отношения. Все нужно сделать письменно.

По общему правилу уведомление следует направить по месту официальной регистрации сособственника. Ведь человек может владеть долей, но быть прописанным где-то еще. Иной сосед-совладелец может годами не радовать вас своими посещениями. Все равно придется разыскать его и предложить вашу долю, раз уж решили расстаться с коммуналкой.

"Если известно место его фактического проживания, то полезно продублировать сообщение и на этот адрес. В определенных случаях можно отправить извещение по адресу объекта недвижимости, доля в котором продается", - рассказывают в нотариате. Известить совладельцев можно через нотариуса. Это проще и надежней. В уведомлении следует указать все существенные условия сделки, включая стоимость.

В Федеральной нотариальной палате разъясняют: запретить продавать долю совладельцы недвижимости не имеют права. Они либо должны ее выкупить, либо смириться с тем, что вы продаете ее кому-то другому.

"Если сособственник считает, что его права нарушены, он также может обратиться в суд в течение трех месяцев, - рассказывают представители нотариата. - Но даже если он выиграет тяжбу, сделка не будет признана недействительной. В этом случае произойдет перевод прав и обязанностей покупателя на него. То есть сосед получит в собственность долю недвижимости за ту же сумму, за которую она была продана третьему лицу".

Что делать, если вы один из собственников и переживаете, что другой совладелец не сможет предупредить вас о продаже своей доли? Люди, у которых есть доли в недвижимости, могут внести в ЕГРН свой актуальный адрес и электронную почту. А также подключить уведомления через сайт "Почты России". Так будет гораздо меньше шансов пропустить важное сообщение.

Жилищный кодекс запрещает дробить жилые помещения на части менее 6 квадратных метров.

Нарушение этого предела - автоматический повод для отказа в совершении нотариального действия с долями.

При этом в реальности есть люди, владеющие микродолями. Где-то подчас даже ботинки не поставить: каблуки будут заползать на соседскую территорию. Такие доли были либо куплены давно, либо получены по наследству.

Что с ними делать? Рабочим вариантом могут быть сделки не с кем-то со стороны, а с другими сособственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. Скажем, у вас полметра, у соседа целых пять с половиной. Продаете ему или покупаете у нее. Тогда у вас получаются все 6 квадратов, разрешенный объем.

Если микродоли получены по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо сантиметров в квартире получить иное имущество или деньги, оставшиеся от умершего. Если не получается договориться, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения получить компенсацию.