На новые рельсы: Рижский вокзал может стать экспериментальной платформой
В состав продаваемого комплекса входят ключевые объекты инфраструктуры, расположенные на площади более 13 тыс. кв. м. Инвестору будет предложено само здание вокзала 1901 года постройки (3,9 тыс. кв. м), сопредельное техническое строение 1929 года (3,78 тыс. кв. м), а также инженерные коммуникации, включая теплотрассу протяженностью 502 м. В стоимость лота входит и сам земельный участок, на котором эти объекты расположены.
В РЖД подчеркнули: помещения полностью готовы к эксплуатации, что снижает входной порог для начала коммерческой деятельности или реконструкции. При этом ключевая особенность сделки — охранный статус объектов, так как здания Рижского вокзала признаны объектами культурного наследия (ОКН). Это существенный фактор, так как для девелоперов это означает наличие серьезных ограничений на изменение внешнего облика и капитальные вмешательства, однако одновременно это гарантирует сохранение исторической ценности локации и повышает престиж будущего проекта.
Мировой контекст
В России тренд на редевелопмент вокзалов только формируется, и опыт Рижского вокзала может стать показательным для будущего. По мнению партнера архитектурного бюро T+T Architects Антона Стружкина, инициатива по функциональному переосмыслению комплекса Рижского вокзала вполне укладывается в актуальную парадигму градостроительного развития Москвы. «В международной практике постоянно «выстреливают» проекты обновления крупных, но физически устаревших инфраструктурных объектов. Главная задача — избегать тиражирования одинаковых идей, подходить к работе с такими активами индивидуально, тщательно изучая контекст», — считает эксперт.
Действительно, история с продажей Рижского вокзала в Москве — не уникальный случай, а часть глобального тренда на редевелопмент железнодорожной инфраструктуры. Классическим примером успешной трансформации можно считать проект перестройки здания вокзала Орсэ в Париже, построенного к открытию Всемирной выставки 1900 года. Со временем вокзал перестал справляться с возрастающими нагрузками, и в 1986 году после масштабной реконструкции здесь открылся музей Д´Орсэ (Musе́e dOrsay) — один из главных музеев мира.
Другой проект — реконструкция вокзала Аточа (Estación de Atocha) в Мадриде. Здесь выбрали стратегию «гибридного» использования, включив часть здания в новый транспортный узел и одновременно выделив площади под общественный тропический сад.
Не менее интересным выглядит и проект реконструкции вокзала Union Station в Сент-Луисе (штат Миссури, США). Открытый в 1894 году и являвшийся на тот момент самым большим вокзалом в мире, в 1980-х годах комплекс был перестроен под отель и торгово-развлекательный центр, а в 2010-х и 2020-х были проведены дополнительные работы по реконструкции и расширению развлекательных и офисных помещений, здесь разместили аквариум, колесо обозрения, веревочный парк и зеркальный лабиринт, превратив исторический объект в семейный развлекательный кластер.
Варианты будущего
Эксперты сходятся во мнении, что ключевое преимущество комплекса Рижского вокзала — место его расположения: здание находится на пересечении важных транспортных артерий — Третьего транспортного кольца, проспекта Мира и линии метро. «Учитывая эту особенность локации, формат общественного досуга здесь был бы не только уместен, но и априори обеспечен хорошим трафиком. Для инвестора это не столько транспортный объект, сколько готовая городская сцена с устойчивым трафиком», — считает глава бюро IQ Эрик Валеев.
По его мнению, с рыночной точки зрения наиболее реалистичен гибридный формат: общественно-культурная функция в историческом объеме плюс аккуратная коммерция — гастрономия, креативные офисы, образовательные пространства. «Если выйти за рамки прагматики и пофантазировать, то объект мог бы стать экспериментальной платформой — музеем транспорта нового типа, медиахабом или центром урбанистики с открытым архивом, мастерскими и публичными лекционными залами», — добавил Эрик Валеев.
Брокер по недвижимости Артём Столяр предлагает рассматривать вокзал как площадку для нового городского пространства: «В таких зданиях хорошо работают форматы гастрономических рынков, фудмоллов, выставочных и культурных площадок. Часть помещений можно использовать под торговые пространства с демонстрационными залами, креативные пространства, небольшие офисы или коворкинг».
В свою очередь, партнер архбюро Syntaxis Александр Стариков советует обратить внимание на прилегающую территорию и ее потенциал: «С учетом наличия внушительной прилегающей территории в 7,7 гектара уместно было бы расположить на участке также небольшой объем жилья. В целом территорию Рижского можно превратить в многофункциональный кластер, который будет стабильно и органично развиваться по аналогии с кварталом на Пресне», — отметил архитектор.
С уважением к истории
Безусловно, один из определяющих аспектов реализации проекта редевелопмента объекта — необходимость деликатного отношения к истории вокзала. Более того, настоящим вызовом, по мнению Александра Старикова, станет создание гибридной архитектуры, которая в данном случае отразит тенденции современного градостроения, требования рынка недвижимости в центре Москвы, интересные фасадные решения, но при этом не будет разрушать атмосферу места.
Антон Стружкин, соглашаясь с коллегами, в свою очередь, считает, что здание Рижского вокзала может стать душой обновленного пространства: «В тандеме с интересным благоустройством и озеленением, открытием тематического музея мы можем получить островок дореволюционной атмосферы, передающей настроение жизни Москвы на рубеже веков».