Ипотека. От древних греков до наших дней. Часть II

В западном мире главной тенденцией последних десятилетий в сфере ипотеки было движение в сторону ее еще большей доступности. Процентная ставка — максимум 4–5%. Первоначальный взнос 10%. А в Штатах до недавнего времени можно было обойтись и вовсе без этого взноса. 

Ипотечный рынок ежегодно прирастал примерно вдвое. А потом вдруг выяснилось, что чрезмерная доступность ипотеки по принципу «бери, кому не лень» — палка о двух концах. В чем мир убедился в 2008—2009 годах, погрузившись в финансовый кризис. Тот начался, как известно, с кризиса ипотечного, накрывшего США еще в 2006 году. 

До того момента американская недвижимость поступательно дорожала, кредиты дешевели. И операции с жильем резонно считались самым выгодным вложением средств. Ипотека выдавалась едва ли не всем желающим, включая так называемых ненадежных заемщиков с мутной кредитной историей. 

В итоге число неблагонадежных заемщиков достигло критической массы. Плюс к этому Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки, и ипотека начала дорожать. Объем невозврата жилищных кредитов приобрел такие масштабы, что весной 2007 года New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. 

В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых структур, вложивших средства в ипотечные облигации. На международных рынках грянул кризис ликвидности. 

Тогда кризис урезонили достаточно быстро. Но с тех пор едва ли не впервые в истории система ипотечного кредитования перестала считаться практически безрисковой для кредиторов. 

К сожалению, в современной России ипотечная сфера знавала лишь несколько более или менее благополучных лет для развития — по пальцам пересчитать. 

До середины 1990-х ипотека в стране ассоциировалась всего с двумя-тремя банками. Программ было мало, процентные ставки велики (14–15%), а требования к заемщикам почти драконовские. 

В сентябре 1997 года был создан институт развития ипотеки — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В июле 1998-го вступил в силу закон «Об ипотеке», к слову сказать, отчасти продавленный конгрессменами США: только с принятием данного документа они были готовы рассматривать вопрос о выделении России кредитной линии размером в пять миллиардов долларов на развитие жилищной сферы. Не дали, конечно, ибо уже через месяц, в августе 1998-го, в России грянул дефолт, сразивший ипотечный рынок на несколько лет. 

Прогресс обозначился лишь в 2005—2007 годах, когда уровень инфляции снизился, доходы населения начали вырастать. Если в 2005-м объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, то в 2007-м — уже 556,5 миллиарда. 

А потом опять все не слава богу — вышеупомянутый кризис, который в 2008 году обрушил рынок ипотеки в России наполовину. Чтобы не допустить его полного краха, АИЖК разработало меры поддержки заемщиков, Правительство РФ выделило немалые деньги. И к 2010 году рынок начал вновь оживать, достигнув исторического максимума в 2014-м, когда объем выданной ипотеки составил 1,76 триллиона рублей. 

Впрочем, когда АИЖК озвучивало эту солидную цифру — дело было в начале 2015-го — уже было понятно: опять «недолго музыка играла». Федеральному правительству пришлось вновь спасать ипотеку — на сей раз за счет субсидирования ипотечной ставки для первичного рынка, что позволило брать кредиты на жилье в новостройках под 12% и ниже. За счет этого ипотечная сфера в России удержалась на ногах, хотя количество кредитных договоров сократилось почти на 40% по сравнению с 2014 годом. 

В конце прошлого — начале нынешнего года многие банки фиксировали почти ажиотажный спрос на ипотеку в преддверии окончания федеральной программы, действие которой планировалось закончить 1 марта 2016-го. Однако программу было решено продлить до конца текущего года. 

Иными словами, в этом году по отношению к предыдущему ипотечный рынок России, как минимум, не просядет. А там, глядишь, и долгожданный посткризисный подъем начнет брезжить.