Льготной ипотеки больше нет: сколько будут стоить квартиры и что делать петербуржцам

Рынок жилья замер в ожидании. Льготная «Госпрограмма-2020» завершила свое действие, а значит — в Петербурге закончилась ипотека под 8% для всех желающих. Конечно, остались счастливчики, заявки которых уже одобрены банками — они смогут приобрести квартиры на прежних условиях. Из других льготных программ жилищного кредитования теоретически доступными для петербуржцев остаются семейная ипотека и ипотека для специалистов IT-сферы, действующая до конца года. Проблема лишь в том, что крупнейшие банки (ВТБ, Сбер, Дом.рф) на данный момент исчерпали выделенные для этих целей лимиты. И если в продолжении государственного субсидирования семейной ипотеки сомнений нет (ожидаются лишь корректировки программы), то будущее IT-ипотеки остается туманным. Как писали «Ведомости», в правительстве якобы обсуждается возможность продления ее для регионов, но не для Москвы и Петербурга. Также могут быть повышены зарплатные требования к заемщикам. «Очевидно, что большинство получателей „айтишной“ ипотеки проживают в столицах. И возможность купить жилье на льготных условиях является одним из значимых для них факторов. С другой стороны, эксперты оценивают дальнейший потенциал программы (число ее возможных участников) не столь высоко — большинство специалистов, хотевших воспользоваться льготами, это сделали. В то же время нельзя упускать из виду дефицит IT-специалистов, который фиксируется и в Петербурге. Словом — ситуация непростая», — высказывает мнение эксперт рынка недвижимости Виктор Галкин. Действительно, работодатели Северной столицы, как следует из данных платформы онлайн-рекрутинга HH.ru, за последний месяц разместили более 9 тысяч вакансий для соискателей в IT-сфере (по сравнению с летом прошлого года спрос вырос на 7%). Чаще всего ищут программистов и разработчиков (29% вакансий от всего объема), специалистов техподдержки, руководителей IT-разработки, дизайнеров и аналитиков. Также компании демонстрируют готовность брать на работу людей без опыта, принимать на стажировки или нанимать специалистов «под проект», что также косвенно свидетельствует о выработке новых решений в условиях недостатка кадров на рынке. По мнению Галкина, людям, работающим в аккредитованных компаниях и нуждающимся в улучшении жилищных условиях, стоит попытаться воспользоваться программой, пока такие возможности, хоть и в усеченном виде, сохраняются: в настоящее время игроки рынка продолжают принимать заявки, оговариваясь, что сделки могут быть проведены лишь после получения новых лимитов. Что касается, самой массовой льготной ипотеки «для всех», то за четыре года ее существования было выдано свыше 1,5 млн жилищных займов. С первоначальных 6,5% ставка выросла до 8%, первый взнос увеличился до 30%, а предельная стоимость кредита составила 6 млн рублей (ранее существовавшие лимиты в 12 млн рублей для Москвы и Петербурга были приравнены к общероссийским параметрам). Но самым парадоксальным стало то, что призванная сделать жилье доступным программа взвинтила цены на квартиры. Справедливости ради стоит отметить, что в начале своего существования «Госпрорамма-2020» действительно оказала положительное влияние на рынок и помогла ему выстоять в кризис. Однако в итоге цены на новостройки выросли по стране в среднем в 1,9 раза. И если в 2020 году доля льготного кредитования на рынке ипотеки составляла 9%, то в 2024 достигла 70%, а в сегменте новостроек и того более — 96%. С 2020-го ипотекой «для всех» (в свое время глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала ее «безадресной») воспользовались свыше 127,8 тыс. петербуржцев — это третий результат по стране после Москвы и Подмосковья. Ленобласть с 53,4 тыс. выданных займов расположилась на 7-м месте. По данным аналитиков, Северная столица также вошла в тройку лидеров по размеру ежемесячного ипотечного платежа — с показателем в 38,9 тыс. рублей. Кроме того, горожане отметились в списке неплательщиков: в январе–апреле в Петербурге на вторичном рынке жилья долг по ипотеке вырос на 12% при средней динамике по стране 8% (третий результат в РФ), отмечает коллекторское агентство «Долговой Консультант». Впрочем, полагают эксперты, быстрого снижения цен на жилье после отмены льготной ипотеки ждать не стоит. При этом ожидается некоторое замедление активности рынка. «Безусловно, окончание программы повлияет на снижение спроса. Однако застройщики за последние годы отвыкли снижать ценники. Реагировать на давлении ситуации они могут и с помощью определенных дисконтов, рассрочек, субсидирования первоначального взноса или процентной ставки на несколько месяцев или пару лет. В этих случаях важно не терять бдительности — смотреть на цену объекта и просчитывать переплату. Чаще всего все эти „плюшки“ зашиты в стоимость квартиры. В сегменте вторичного жилья корректировки более вероятны — и они уже ощущаются», — полагает Виктор Галкин. Что касается величины рыночной ставки по ипотеке, то пока позитивных новостей в этом вопросе не просматривается. Как показывает практика, банковская ставка на 1-2 пункта превышает ключевую, которая в настоящее время составляет 16%. И, судя по риторике регулятора, на следующем заседании ставка вполне может увеличиться. Между тем, указывает Виктор Галкин, оживление рынка наступает при величине ставки 12% — и ниже. Поэтому все зависит от того, как Центробанку удастся достичь плановых показателей, заявленных на конец года. «Есть еще один момент: президент поручил обеспечить граждан жильем площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году. Для этого необходимо сочетание сразу нескольких факторов — и достаточное предложение, и госпрограммы субсидирования, и альтернативные способы накоплений, и удешевление строительства (в том числе путем упрощенное подключение к энергоресурсам, более эффективного использования земли и проч.), и снижение ставок по рыночной ипотеке, и собственные банковские программы, и платежеспособный спрос в целом», — отмечает Виктор Галкин. Как подсчитали эксперты, после отмены массовой льготной ипотеки при сумме ипотечного кредита в 6 млн рублей и с учетом большего первого взноса платеж за однушку в Москве и Санкт-Петербурге будет одинаковым и составит 48 тыс. рублей. Можно предположить, что частных инвесторов, которые, как указывают в Центробанке, также повлияли на разгон цен, инвестирование в новостройки будет интересовать намного меньше. «Время хайповых инвестиций на рынке недвижимости временно прошло. Если раньше можно было купить любую квартиру в новостройке на этапе котлована и после сдачи дома получить доходность не менее 30%, то теперь на фоне проектного финансирования и снижающейся доступности ипотечных кредитов, нужно более тщательно выбирать объекты для инвестиций, которые точно будут расти в цене, пользоваться спросом и их можно будет легко реализовать. За последнее время количество таких объектов на рынке сократилось, причём значительно. Сейчас нужно четко выстраивать стратегию и понимать на какой срок вы готовы инвестировать. На перспективу 2-3 лет наиболее привлекательными выглядят инвестиции в ликвидные земельные участки, на вторичке — квартиры в дисконтом, на первичном рынке — слабо освоенные локации с большим потенциалом развития территорий», — высказывает мнение директор федеральной компании «Этажи Прайм» Регина Гордеева. Елена Дудина