«Авиапарк» на Ходынке вновь выставили на продажу
«Авиапарк» — один из крупнейших торговых центров не только в России, но и в Европе. О причинах выставления на продажу уникального объекта рассуждают эксперты Бизнес ФМ
Собственники московского торгового центра «Авиапарк», расположенного на Ходынском поле, готовы продать объект за 100-120 млрд рублей. Причем половина этой суммы — долговые обязательства, пишут «Ведомости» со ссылкой на источники.
По данным издания, продажа комплекса может быть связана с инвестиционной стратегией, поскольку сейчас «Авиапарк» почти полностью заполнен арендаторами и свободно только 5% площадей.
Это уже не первый раз, когда торговый центр пытаются продать. В прошлый раз его выставляли на торги в 2017 году, однако инвесторы для проекта так и не нашлись.
Почему бизнес вновь ищет покупателей, рассуждает гендиректор DNA Realty Антон Белых:
Антон Белых гендиректор DNA Realty «В 2017 году его продавали, когда он был совершенно «сырой», по крайней мере, точно не был заселен арендаторами в полноценном объеме. Поэтому тогда рынок, наверное, не поверил в него или, возможно, слишком много денег за него хотели. Сейчас, я так понимаю, продавать его только начали. Я не думаю, что там есть какие-то подводные камни, просто сейчас инвесторов, которые могут позволить себе такой объект, на рынке очень мало, все они плюс-минус как-то связаны с государством, потому что с нынешними ставками по кредитам это все очень тяжело. Привлечь такую сумму без кредитов мало кто может себе позволить, даже с учетом пересчета долгов, а с кредитами получается совсем невыгодно. Поэтому я думаю, что просто причина в том, что объект дорогой и для его продажи требуется гораздо больше времени, чем ожидается. Почему решили продать, сложно сказать, возможно, это инвестиционная стратегия. То есть объект раскачали, раскрутили, собрали с него первичный арендный доход, может быть, окупили, может быть, не окупили плюс-минус, и теперь фиксируют прибыль — это может быть один из вариантов. Другой вариант — у сегмента торговых центров сейчас есть определенные риски относительно того, что может начаться снижение трафика за счет интернета, за счет маркетплейсов. Они уже сейчас это ощущают отчасти, но таких крупных объектов, как «Авиапарк», «Атриум», конечно, касается в гораздо меньшей степени, в них все равно ходят. Но все равно есть вероятность, что со временем ситуация может и их коснуться, поэтому, возможно, люди хотят сейчас перестраховаться и выйти в деньги».
Для реализации актива, по информации источников «Ведомостей», привлечена компания Astoria Capital, созданная выходцами из Сбербанка. Предложение о покупке уже разослано крупным инвестхолдингам и профильным игрокам.
Насколько справедлива предложенная цена и кому может быть интерес объект, рассуждает президент Союза торговых центров Булат Шакиров:
— С точки зрения инвестиций его покупать не выгодно, я бы это назвал покупкой трофейного пенсионного фонда. И второе: группа покупателей — большие иностранные компании, у нас их осталось немного, но фонды из Китая, ОАЭ или Малайзии вполне могут приобрести. «Авиапарк» — крупнейший центр в Европе, поэтому точные цифры по доходам не разглашают, но я как эксперт могу оценить примерно в 80-90 млрд рублей выручки в год. Поэтому, исходя из такой выручки, справедливая цена, наверное, где-то в районе 80-90 млрд рублей. Но давайте не забывать, что там есть большой кредит, который, по моим данным, порядка половины от запрашиваемой суммы. И давайте не забывать, что большие ТЦ в Москве страдают от налога на имущество, который достигает запредельных величин, и он каждый год только увеличивается. Поэтому покупателю предстоит провести финансовый аудит, доходную и расходную части и четко понимать, какую доходность он для себя видит. Это будет 10-20 лет окупаемости, исходя из анализа конкретных цифр.
— Невозможно не говорить о возможной переформатированности. Что там можно еще добавить или убрать, чтобы сделать его более привлекательным?
— Я как бывший управляющий «Авиапарка» могу сказать, что из-за того, что это самый крупный объект, в нем есть практически все: огромные кинозалы, спортивные залы, магазины, гипермаркеты, электроника. Сложно сказать, что с точки зрения концепции можно предложить, но мы видим, что трафик и рыночные продажи падают, то есть люди приходят в торговые центры сейчас больше за развлечениями. Например, сейчас идет большой тренд на развитие терм, которые сейчас открываются в крупных торговых центрах. Не совсем уверен, где это можно располагать в «Авиапарке», — возможно, на уровне земли, где сейчас находится многоярусная парковка, но это, я бы сказал, из разряда рассуждений.
«Авиапарк» построен в 2014 году, его площадь — 400 тысяч квадратных метров, что делает его самым большим торговым центром в Москве и одним из самых крупных в Европе. Инвестиции в проект составили 1,4 млрд долларов. Владельцем центра является АО «ТВК «Авиапарк», принадлежащее кипрской Darkforest Holding Company. Его нынешние бенефициары неизвестны.