Рынок коммерческой недвижимости: движение не по прямой
«Авито Недвижимость» и приглашенные компанией эксперты подвели итоги первого полугодия на рынке коммерческой недвижимости. Они оказались разнящимися от сегмента к сегменту, но в целом — все-таки со знаком плюс
«Последние полгода рынок капризничает», — такое определение руководитель направления «Коммерческая недвижимость» «Авито» Олег Изотов дал на встрече «Итоги полугодия в коммерческой недвижимости: панорамный взгляд», которую компания по традиции организовывает два раза в год. И оно, это определение, вполне описывает настроения экспертов. Времена, когда офисы, склады, торговые объекты — все чувствовали себя одинаково уверенно и соревновались лишь в размерах «приростов и прибылей», остались в прошлом, и неизвестно, вернутся ли. Сегодня у каждого коммерческого сегмента свои сладкие и горькие ягоды, которые профильные игроки хотят — не хотят, а вынуждены рвать все вместе.
По данным «Авито Недвижимости», в целом по России спрос на коммерческие, в том числе офисные объекты, начал снижаться. А вот в Москве и Московской области год к году «офисный интерес» к покупке вырос на 12%, а к аренде — на 3%. Однако есть нюансы, на которые коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» компании «Авито» Виктория Сафронова обращает особое внимание: после бурного начала года, когда спрос на покупку и аренду офисов значительно превышал прошлогодние показатели, с мая наблюдается некоторое охлаждение — в первую очередь, из-за сезонных факторов и выжидательной позиции части игроков.
«В этом году запланирован довольно большой ввод площадей, но три четверти из них уже имеют своего клиента и возводятся в формате built-to-suit. Тем важнее в такой ситуации оставаться надежной платформой и поддерживать как владельцев объектов, так и пользователей, предлагая им прозрачность, удобство и профессиональные рабочие инструменты. Например, в ответ на запрос рынка мы усилили проверку объектов. За счет интеграции с proptech-сервисом M2DATA на платформе дополнительно проверено более 17 тысяч столичных офисов и помещений свободного назначения: они получили специальные отметки, подтверждающие достоверность данных в объявлении. Также мы добавили карточки бизнес-центров с подробной информацией и внедрили бейдж «Собственник» — его получают продавцы, которые подтвердили право собственности на объект. Особенно «выстрелил» инструмент презентаций объектов, популярность которого оказалась в три раза выше ожидаемой», — рассказывает Виктория Сафронова.
При этом замруководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Артем Соломеннов призывает: услышав определение «некоторое охлаждение», не стоит делать скоропалительных выводов. «600 тысяч квадратных метров офисных площадей, реализованных в Москве за нынешние первые полгода, — это на 38% меньше прошлогодних показателей. Однако мы все равно планируем, что до конца года будет около 1,7 млн квадратных метров арендованных и купленных площадей. В целом, мы немного начинаем замедляться в плане вымывания нового предложения, но ставки растут, вакансия низкая, а спрос все-таки стабилен», — так Артем Соломеннов описывает общую ситуацию со столичными офисами.
На рынке торговой недвижимости, по оценкам «Авито Недвижимости», наблюдается нестандартный по нынешним временам расклад «50 на 50»: примерно половина представленного предложения — это аренда, и опять же примерно половина — продажа, хотя, по наблюдениям экспертов, конечные пользователи, очевидно, отдают предпочтение аренде, на которую приходится 75% спроса. Но что особенно важно, торговая недвижимость — именно та часть коммерческого рынка, в которой стереотипы порой преобладают над аналитикой и статистикой. «Все вопросы в этом году звучали примерно так: а все ТЦ умрут уже сейчас или через год? И в самой постановке вопроса уже был заложен в корне неверный факт», — утверждает партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью компании Nikoliers Анна Никандрова.
Конечно, сравнение общероссийских показателей 2025 года (в лучшем раскладе — ввод 700 тысяч квадратных метров новых торговых площадей) с показателями 2014 года, когда было около 2,5 млн квадратов, выглядит пессимистично. (Впрочем, в 2024 году было и того меньше, всего 400 тысяч квадратов, так что все относительно). И все последнее время фиксируется падение посещаемости всех, даже самых качественных торговых объектов, поэтому на сегодняшний день перед ТЦ стоит задача не увеличить посещаемость год к году, а, по сути, сохранить ее и в лучшем случае — нарастить на 2-3%.
С другой стороны, ряд утверждений со знаком минус Анна Никандрова готова опровергнуть. «Например, многие говорят, что у торговых центров нет будущего, потому что молодежь не совершает здесь покупки. Это не так. Мы провели исследования, и они подтверждают результаты многих других исследований, гласящих, что молодежь очень даже любит шопинг в торговых центрах. Но для них важно, чтобы ТЦ полностью отвечал их ожиданиям — архитектурным, инфраструктурным, даже экологическим. И тогда все бренды будут там прекрасно работать», — уверена эксперт.
По ее оценкам, сегодня сегмент торговой недвижимости отнюдь не умирает, просто он вступил в период реконцепции. Это будет и трансформация зон общественного питания, и трансформация зон развлечений, и работа ТЦ над созданием уникального клиентского опыта. И, конечно, ключевой вопрос — как работать дальше с маркетплейсами и научиться достигать совместного результата.
А вот light industrial, самая активно развивающаяся сегодня часть складского сегмента, не видит никакого замедления спроса, а, напротив, наблюдает, как увеличивается число обращений (от конечных пользователей и особенно — от инвесторов), а также как растет масштаб площадей, запрашиваемых для покупки и аренды.
«На рынке продолжается существенный перекос спроса и предложения. Light industrial строится довольно быстро, но профессиональных девелоперов в этом сегменте мало, и у них вакансий нет: весь объем реализуется за время строительства. А небольшая вакансия, которая есть на рынке, — это, как правило, объекты, которые так или иначе уступают с точки зрения логистики, доступности персонала и так далее. Но даже с этой существующей вакансией мы видим: спрос превышает предложение в разы. И те инвесторы, которые сегодня приходят в light industrial, фактически оказываются в ситуации, когда конкуренции нет», — делится наблюдениями директор по маркетингу и коммуникациям компании Parametr Елена Белевцева.
Что же касается складского сегмента в целом, то, по подсчетам «Авито Недвижимости», в аренде наибольшим спросом пользуются помещения до 1 тысячи квадратных метров, а в покупке — напротив, склады от 1 тысячи «квадратов». Елена Белевцева называет общую ситуацию стабильной и лишь отдельно отмечает выросший на 43% спрос на склады площадью от 5 тысяч до 10 тысяч квадратных метров. «Этот диапазон «проваливается», он в наибольшей степени затронут ситуацией нехватки готового предложения, которую мы наблюдаем в складах в последние два года», — говорит эксперт.
Рынок, одним словом, и правда — капризничает. Но надо признать: капризов могло быть гораздо больше, так что, в целом, как минимум на твердую четверку, и даже четверку с плюсом, рынок за первое полугодие точно наработал.