О доступности жилья, распроданности проектов и других проблемах рынка недвижимости
Если главной целью работы российского стройкомплекса было повышение доступности жилья для населения, то недавнее исследование Национального рейтингового агентства свидетельствует: достичь ее не удалось. От слова совсем
За 10 лет доступность жилья для населения снизилась критически — такой показатель, как отношение среднедушевого дохода к средней цене квадратного метра, с отметки 0,56-0,58 в 2015-2018 годах к концу 2024 года скатился до отметки 0,37 на первичном рынке и 0,49 на вторичном рынке. Что означает: цены на жилье растут значительно быстрее доходов населения. Собственно, на этом рассказ о результатах недавнего исследования Национального рейтингового агентства (НРА) «Стоп, кран! Российская строительная отрасль: замедление роста на фоне структурных дисбалансов»* можно было бы и завершить. Но все-таки еще несколько важных аналитических данных.
Невзирая на то, что в 2024 году темпы роста строительной отрасли замедлились до минимальных за четыре года значений, она остается значимым сектором экономики: по данным прошлого декабря строительство, на которое приходилось около 4% ВВП, обеспечивало около 9% занятости населения. И номинальный объем работ демонстрировал устойчивый рост с 7 трлн рублей в 2015 году до 16,8 трлн рублей в 2024 году с прогнозом превышения 18,5 трлн рублей к концу 2025 года.
Про то, что ипотечный рынок переживает системный кризис, сказано уже не единожды и можно не повторяться. И о том, что застройщики и покупатели массово переходят на рассрочки, о которых не только в ЦБ говорят как о рискованных схемах финансирования, тоже хорошо всем известно: по оценкам НРА, доля сделок с рассрочкой выросла до 40% в первом квартале 2025 года против 10-20% в предыдущие годы, при этом объем накопленной задолженности по таким схемам уже превысил 1 трлн рублей.
Распроданность строящегося жилья упала, по данным НРА, до исторического минимума в 31-32% — вот это один из самых тревожных показателей, особенно если учесть, что в 2020 году, то есть практически вчера, планка находилась на уровне 45%. Впрочем, согласно данным «Дом.РФ», приведенным в исследовании «Жилищное строительство в России: риски дисбаланса», доля проектов, у которых соотношение распроданности и стройготовности ниже 60% (а это нижняя граница нормы), действительно увеличилась с 18% в июне 2024 года до 26% в нынешнем июле, но в целом соотношение распроданности и стройготовности строящегося портфеля по итогам семи месяцев 2025 года составило 70%. Так что системных проблем с распроданностью проектов, ввод которых назначен на 2025-2026 годы, в институте развития вроде бы не ожидают. Хотя и признают: в региональном разрезе риски затоваренности отмечены у трети всех регионов, где ведется жилищное строительство.
Что касается снижения доступности жилья, то, как подчеркивают аналитики НРА, региональная дифференциация характеризуется выраженными диспропорциями — проще говоря, все у всех по-разному. «В Москве доступность первичного рынка в 2024 году оставалась выше среднероссийского уровня, а вторичный рынок столицы демонстрирует относительную стабильность все последнее десятилетие. В Московской области исторически более высокая доступность первичного жилья: показатель доступности в среднем в 1,5 раза выше, чем в Москве. В Санкт-Петербурге за последнее десятилетие зафиксирован рост доступности вторичного рынка на 17%. Среди регионов — лидеров по доступности первичного жилья в 2024 году выделяются Липецкая область (0,59), Орловская и Смоленская области (0,6), Псковская область (0,64), Сахалинская область (0,65), Кабардино-Балкарская Республика и Чукотский автономный округ (0,69), Магаданская область (0,81)», — делятся подробностями в НРА.
Как подчеркивают эксперты, в целом в России произошла смена рыночной модели: доминирование первичного рынка, до 2020 года обеспеченное господдержкой, после 2022 года сменилось преимуществом вторичного рынка — вследствие его ценовой гибкости и минимизации рисков долевого участия. И в большинстве субъектов (за исключением сырьевых регионов) доступность жилья сегодня ниже уровня 2014 года, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.
«При сохранении текущих рыночных условий и отсутствии системных мер государственного регулирования доступность жилья продолжит снижаться, а дисбалансы рынка — усугубляться. Рост незавершенного строительства, падение распроданности новостроек, снижение доступности жилья и сокращение ипотечного кредитования создают угрозу кризиса строительного сектора. Застройщики накапливают долги под дорогое проектное финансирование, а покупатели массово переходят на рискованные рассрочки, которые не могут себе позволить. Без возобновления целевых программ поддержки может произойти затоваривание в регионах с низкой распроданностью и рост социальной напряженности из-за замороженных строек и невозможности приобретения собственного жилья», — делают вывод в Национальном рейтинговом агентстве.