Константин Мартынычев, West Wind Group: «Превращать исторические здания в современные офисы, сохраняя их дух и характер, — наверное, это и есть девелопмент по любви»

Если бы я попросила вас назвать три ключевых признака объектов, которые выводит на рынок West Wind Group, что это были бы за признаки? Первый, я так понимаю, — размер.

Константин Мартынычев: Размер мы готовы брать практически любой: здесь как раз ограничений нет, но есть нижняя граница, которая, к сожалению, «подпирает» нас с точки зрения экономической эффективности. По сути, у нас есть два рабочих направления: первое — это, как сейчас говорят, центр-центр, и второе — все то, что расположено чуть дальше, за пределами Садового кольца. Наш приоритет и наша основная зона внимания — конечно, объекты, расположенные в пределах Садового кольца. Да, эти здания можно назвать особняками площадью где-то от 3 тысяч до 10 тысяч квадратных метров. Некоторые из них уже прошли через редевелопмент 90-х-2000-х годов…

Варварский, как правило…

Константин Мартынычев: Сложно сказать. То, что было сделано в то время, — оно и было откликом того времени. Поэтому как могли, как диктовали «красные пиджаки», так и делали. Но здания требуют периодического… скажем так, переосмысления, и хорошо, если удается сохранить объект, провести его через разные эпохи, разные поколения, чтобы обеспечить эту временную связь. Наверное, для нас это важно. Для меня это важно.

А таких зданий много в Москве? Мы вообще можем говорить, что они составляют целый рыночный сегмент? Это же штучные варианты, каждый объект уникален, каждый сам себе рынок.

Константин Мартынычев: Конечно, это товар дефицитный, штучный, и конечно, каждое здание уникально. Большая их часть построена еще до Революции. Естественно, мы не рассматриваем варианты нашего панельного или массового строительства. И мы очень осторожно относимся к зданиям, которые причислены к памятникам архитектуры, к объектам культурного наследия. Тем не менее, по мере практически исчезновения в Москве рынка «непамятников», мы все активнее смотрим и на этот сегмент.

В многочисленных интернет-статьях написано, что офисные объекты, о которых мы сейчас говорим, — это более высокая арендная ставка, более быстрый уход с рынка, более высокий инвестиционный интерес. В общем, они все у нас из серии «дальше, выше, сильнее». Это так по определению? Или это так благодаря вам — потому что вы в это вкладываетесь?

Константин Мартынычев: Подчеркну еще раз, что мы прежде всего занимаемся коммерческой недвижимостью (в основном, это офисы) в пределах Бульварного, максимум Садового кольца. Эта локация сама по себе определяет совершенно другой уровень привлекательности и ставок. Вообще, найти офис со всеми необходимыми современными инженерными и конструктивными атрибутами, который к тому же современно выглядит, внутри Садового сейчас практически невозможно. И все, что здесь расположено, — это, как правило, объекты всего в несколько тысяч квадратных метров. В больших бизнес-центрах это зачастую даже не этаж — меньше, а у нас — целое самостоятельное здание.

БЦ «Варст». Фото: пресс-служба

Я хочу сейчас вернуться к вашей фразе о том, что вы стараетесь сохранить изначальный характер объекта. А, собственно, зачем? Это добавляет ему какую-то ценность, и тогда наличие у него характера можно измерить величиной ставки? Или это порыв души, и вы просто настолько любите свои здания, что пытаетесь сберечь их атмосферу?

Константин Мартынычев: Практически по поводу любого объекта, который мы берем в работу, проектировщики, конструкторы говорят: надо его снести и построить на этом месте новый. С точки зрения экономики — безусловно, это наиболее эффективный способ. Но… Вот мы смотрим, изучаем практически все объекты, которые попадают на рынок, и чаще всего именно я принимаю решение о том, с каким мы будем работать, а с каким нет. Не один раз было, когда, приехав на просмотр, я понимал: вроде и здание неплохое, и понятно, что экономически все здесь может получиться весьма удачно — тем не менее, мы это здание не брали. Как раз потому, что я не видел, как и что здесь можно сделать с максимальным сохранением вот этого самого характера, духа, о котором мы с вами говорим. Наверное, это и есть девелопмент по любви. Если я чувствую какую-то связь со зданием, если практически сразу вижу, что в него можно привнести из современности, бережно сохранив историческую основу, тогда мы этот объект берем. При этом мы, конечно, не идеалисты и принимаем во внимание экономические расчеты, потому что если делать проекты, которые не приносят денег, этот процесс очень скоро закончится.

Ох, по какой тонкой грани вы ходите — чтобы и экономическая эффективность была, и душа лежала! А вот, кстати, чаще лежит или чаще нет?

Константин Мартынычев: Учитывая, что мы своим делом занимаемся уже больше 20 лет и неплохо знаем Москву, мы понимаем, что даже в центре есть районы, которые, скорее всего, экономического эффекта не дадут. Поэтому стараемся не поддаваться соблазну и как правило их избегаем. Безусловно, центр — кто бы что ни говорил о том, что надо идти в удаленные районы — это уникальная территория и уникальный офисный рынок со своим особым пониманием ликвидности. И давайте честно: ничего принципиально нового в центре Москвы уже не появится, особенно в области офисной недвижимости.

Константин, вы много, активно работаете с инвесторами. И если есть понятие «ваше здание» и «не ваше здание», то, наверное, есть и понятие «ваши инвесторы» и «не ваши инвесторы». Вот «ваши» — это какие?

Константин Мартынычев: Давайте, наверное, сначала определимся с понятием «инвестор». По сути, в наших проектах есть несколько их, инвесторов, видов. Часть — это люди и компании, которые приобретают офис для себя. Другая часть — это те, кто приобретают офис как доходный бизнес.

В одном из материалов с участием представителей West Wind Group прочла, что у вас очень много творческих арендаторов и инвесторов. Творческих не с точки зрения креативных индустрий, а с точки зрения подхода к организации своего бизнеса — творческих юристов, творческих хедхантеров, творческих еще кого-нибудь. Есть такое дело? Или все проще гораздо — кому понравилось ваше предложение, тот и пришел?

Константин Мартынычев: Вот правильно — кому понравилось. То, что мы предлагаем рынку, — не совсем стандартные офисы в нынешнем их понимании, это не стекло и бетон. К тому же, объекты, которые мы реализуем в центре, достаточно дороги с учетом еще и сложности локации. И если говорить только о холодном рассудочном выборе, то, наверное, можно найти что-то менее уникальное (читай, более дешевое). Поэтому люди, которые в итоге приходят именно к нам, они — могу сказать громко и не стесняясь — влюбляются в то, что мы делаем. По крайней мере, для них это тоже очень эмоциональная история.

Как часто вы анонсируете новые объекты?

Константин Мартынычев: В среднем у нас выходят два-три объекта в год, иногда период составляет полтора года. Но сразу признаюсь, что обычно, как только мы сами приобрели объект, так большая часть предложения в нем уже продана. Практически большинство инвесторов входят в проект именно на этом, самом раннем этапе.

А так называемых серийных инвесторов, которые все время, из проекта в проект с вами — много ли их? И кто они?

Константин Мартынычев: Чаще всего серийные инвесторы как раз относятся к категории тех, кого интересует доходный бизнес. Безусловно, они верят не только в то, что мы делаем, и делаем качественно (по крайней мере, как мы считаем), но и в то, что будут иметь серьезную доходность — в основном, в результате сдачи офиса в аренду. Потому что если говорить о доходности от перепродажи, то подчеркну: мы не можем себе позволить давать какие-то значительные дисконты на начальном этапе приобретения. Факт, что практически все наши объекты очень существенно выросли в цене — и в продажной, и в арендной, но я не слышал, что кто-то их перепродавал — видимо, они самим дороги. Серийные инвесторы — люди, которые собирают для себя некий портфель доходных инвестиций. Конечно, до увеличения ключевой ставки и появления темы сверхдоходных депозитов это была еще более актуальная тема. И ведь, по сути, за время, за которое депозиты улетели в космос с последующим возвращением, условно говоря, в стратосферу, доходность недвижимости принципиально не изменилась. Девелопмент не предполагает таких доходностей, это просто невозможно — по крайней мере, в нашем случае.

Бизнес-центр «Варст». Фото: пресс-служба

Серийные инвесторы, которые с вами не первый год сотрудничают и не первый проект переваривают, наверное, уже выработали инвестстратегии. А вот тем, кто приходит впервые, что вы советуете? Вы сказали, что купить и перепродать — не особо работающий подход, значит, давайте сдавать в аренду. А если мы сдаем в аренду, то можно ли рассчитывать на вашу помощь? То есть, инвестор, который в вас вложился, потом остается один на один со своим объектом или вместе с вами?

Константин Мартынычев: А тут мы возвращаемся к типу инвесторов. Те, которые приобретают для себя, — с ними, в общем-то, все понятно: им дальнейшее сопровождение в плане продажи или сдачи в аренду не нужно. А вот тем, кто приобретает для получения дохода, мы готовы помогать, потому что чаще всего это люди все-таки непрофессиональные в данной области. Надо отдельно сказать еще об одной составляющей нашей концепции: мы берем здание и делим его на отдельные, самостоятельные офисы, благодаря чему можем обеспечить те офисные размеры, которые нужны малому и среднему бизнесу. Другой важный аспект — мы делаем финишную отделку, что само по себе отдельная задача, но при этом не создаем пространств, которые принято называть коворкингами, и сами не обставляем офисы мебелью — это наша осознанная стратегия. А все остальное есть, все первоочередные задачи уже решены — остается только привести мебель, въехать и начать работать. Если речь идет о последующей сдаче в аренду — подчеркну, что мы продаем офисы и уже с арендатором, и с обязательством найти арендатора, и в дальнейшем мы гарантированно обеспечиваем сопровождение: близкая нам управляющая компания продолжает обслуживать и поддерживать здание. Наличие такой координирующей структуры крайне важно там, где есть несколько собственников, иначе управление объектом может превратиться в очень сложную задачу. Конечно, у тех, кто покупает офис для получения дохода, есть альтернатива: либо во всем довериться УК, либо самостоятельно искать арендатора и самостоятельно вообще всем заниматься. Но мой опыт показывает, что чаще всего инвесторы хотят иметь минимум проблем и просто стабильно получать доход, поэтому выбирают первый вариант. Хочу еще отдельно сказать про тех инвесторов, которые появились в последние несколько лет и которые тоже делятся на две категории. Первая — те, кто покупают для себя и таким образом вкладываются в развитие собственного офиса. Это могут быть люди, которые столкнулись с недобросовестными или просто некомфортными арендодателями, которых выгоняли несколько раз, они теряли и деньги, и сотрудников, и теперь хотят максимальной стабильности: сидеть в своем офисе, где им никто никогда не скажет «пошел вон», мягко говоря. А вторая категория — это люди, которые по какой-то причине, в силу каких-то ограничений (человеческих, экономических, юридических — сложно сказать) не готовы инвестировать в свой основной бизнес. И вот для них вложения в наши проекты — альтернативная, понятная, ликвидная, если это центр, стабильная история. Они могут когда-то располагаться в офисе сами, а когда-то будут сдавать его в аренду, и, возвращаясь к вашему вопросу, — да, мы помогаем им, потому что действуем профессионально. Точнее, я, знаете, всегда очень аккуратно говорю: я считаю, что мы действуем профессионально в этой области. Как минимум, мы хорошо знаем свои объекты и понимаем, что на них происходит. Иногда непрофессиональные инвесторы, столкнувшись с реальным рынком и реальными арендаторами, могут начать паниковать и, если можно так выразиться, дисконтировать свои ожидания. В итоге они наносят ущерб и себе, и своим коллегам, да и, в общем-то, арендаторам потенциально тоже. Я не могу сказать, что сопровождение — наше любимое дело, но мы же понимаем, что мы в ответе за тех… Поэтому делаем все необходимое, пока наш клиент не находит в себе силы и уверенность дальше всем заниматься самостоятельно — мы это только приветствуем.

Вы рассчитываете на тех людей, которые, когда и если начнется отток денег с банковских депозитов, понесут свои сбережения в недвижимую сферу? Вы вообще ждете этих денег? Ведь все на рынке недвижимости уверены, что бывшим вкладчикам и идти-то больше некуда — только сюда…

Константин Мартынычев: Так же, как те, кто работает на фондовом рынке, просто уверены, что все снятые в банках деньги тут же перетекут к ним. Думаю, таких «уверенных» у нас прям целый список. Наверное, я бы не был столь оптимистичен в ожиданиях. Те, кто, в принципе, уже привык к депозитам, охнут-вздохнут и будут держать в банках деньги при тех ставках, которые будут на тот момент. Хотя, наверное, какая-то часть, сравнивая доходность и опираясь на более долгосрочные расчеты, выйдет на рынок недвижимости. Я могу отметить, что некоторые люди, несмотря ни на что, все время продолжали инвестировать в недвижимость. Для этого было два аргумента. Первый — риски, потому что, когда очень сладко, кому-то всегда немножко страшно. Второй — оптимистичный взгляд в перспективу более чем год или полтора. Вот эти два аргумента, по сути, гарантируют существование инвесторов, которые всегда были, есть и будут.

Обычно под финал принято спрашивать про планы? Я тоже спрошу: Константин, ваши планы и ваш новый объект на Лубянке — хоть пару слов скажите про него.

Константин Мартынычев: Объект стоит на углу Большого Кисельного переулка, и он, как всегда у нас бывает, весьма специфический, непростой. Мы сейчас пытаемся детально разбираться в этой его специфике, и одновременно подбираем название, которое демонстрировало бы слияние его исторического духа и нашего современного подхода. Больше мне сейчас не хотелось бы ничего говорить — очень не люблю анонсов, тем более оптимистичных анонсов.

Но там еще есть, чем поживиться инвесторам?

Константин Мартынычев: «Поживиться» — может быть, не совсем тот термин. Но быть участниками, как нам кажется, прекрасного, весьма своеобразного и по расположению уникального объекта у них шанс точно есть.​