Неживые цены. Когда недвижимость начнет снова дорожать?
Цены на недвижимость падают. Похожий сценарий рынок переживал в 2015-2016 гг., после чего вернулся к росту, который ускорился в 2020-2021 гг. Есть ли предпосылки для восстановления рынка и когда оно может произойти, aif.ru узнал у экспертов.
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН:
«Цены на жилую недвижимость могут существенно вырасти или хотя бы сохраниться на текущем уровне, только если реально заработает импортозамещение, будут созданы новые рабочие места, повысят зарплаты бюджетникам. Только в этом случае будет обеспечен массовый платежеспособный спрос на жилую недвижимость.
Если государство начнет массово предоставлять жилье беженцам, мобилизованным гражданам, то это может вызвать оживление среди застройщиков.
Ограничение на визы для россиян в Европе, политическая, экономическая напряженность в Турции и других курортных странах, вызывает повышенный спрос на жилье у моря — в Крыму, Краснодарском Крае, но пока есть ограничения на полеты, террористическая опасность, этот спрос будет отложенным до нормализации ситуации».
Елена Гордашникова, владелец агентства недвижимости:
«Весной 2023 года цены по некоторым направлениям могут подрасти, но в целом предпосылок для повышения спроса пока нет.
Спецификой российского рынка недвижимости является высокая зависимость от ипотеки. Ни уровень доходов населения, ни инфляция, ни предложения застройщиков не влияют на спрос так, как появление новых программ с выгодными ставками. Как только потребитель узнает, что может купить квартиру на условиях, при которых он окажется в очевидном плюсе, тут же достает деньги и вкладывает их в недвижимость.
Летом мы наблюдали, как появившаяся ипотека от застройщиков со ставкой под 0,1% вызвала бум на рынке новостроек. Выросший спрос спровоцировал рост цен. После сентябрьских заявлений главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной о том, что подобные программы вводят в заблуждение потребителей, застройщики свернули продвигающие эту ипотеку рекламные кампании. Спрос стал падать, а на новостройки появились скидки.
Сейчас в России действуют несколько льготных программ с низкими ставками: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, а также для семей, в которых родился третий ребенок. Это позволяет удерживать спрос, но не более. Вызвать взрывной рост, а следом и повышение цен может только появление очень выгодных программ, похожих на субсидированные ипотеки от застройщиков.
Локальным фактором роста цен на недвижимость становится бурно развивающийся внутренний туризм.
Снизившиеся возможности для заграничного отдыха заставляют россиян обратить внимание на поездки внутри страны, а также на пригородные локации. Там, где успешно удается привлекать туристов, цены на недвижимость начинают взлетать стремительно.
В ближайшие три-четыре месяца на рынке недвижимости никаких ценовых изменений не произойдет — впереди традиционное новогоднее снижение активности. Начиная с февраля-марта 2023 года начнут расти цены на загородное жилье. Ближе к лету повысится и востребованность небольших благоустроенных коттеджей под сдачу в аренду отпускникам, которые не сумели выехать на наше море или за границу».
Артур Гайсин, генеральный директор строительной компании:
«Как показывает практика, после временного затишья спрос стабилизируется, и жилье начинает постепенно дорожать. Мы прогнозируем, что предложения по всем сегментам недвижимости вырастут в цене ко второй половине 2023 года.
Основное условие для подорожания жилья — это снижение ипотечных ставок. При этом условии покупатели снова смогут приобретать квартиры и дома на выгодных условиях, повысится спрос, и продавцы смогут поднять цены на свои объекты».
Олег Дедков, эксперт по недвижимости, управляющий партнер московского жилого комплекса:
«Рынок недвижимости — один из самых простых, но при этом показательных "градусников”, отражающих температуру экономики. Чтобы снова получить 36,6 на рынке недвижимости, надо, чтобы выздоровела вся отечественная экономика, а для этого как минимум надо остановить глобальный кризис международных отношений. Мне кажется, что рассчитывать на это в ближайшие годы, — неоправданный оптимизм.
Кроме того, рынок недвижимости стал заложником последних тучных лет, на протяжении которых он рос слишком быстро и в части цен, и в части экспозиции новых проектов.
Дорожать будет качественная недвижимость, ведь любой кризис — это мощный инструмент обновления рынка и естественного отбора, при котором сильно сократившийся платежеспособный спрос начинает поднимать планку требований к техническим и эстетическим характеристикам как проектов в целом, так и отдельных лотов».