Банкиры взяли в "заложники" 11 млн человек. Эксперимент чиновников завёл страну в демографический тупик

Массовая ипотека превратила жильё в пожизненный долг, а семьи – в заложников банковской системы. За ростом кредитования и субсидий скрывается падение жилищного стандарта, рост цен и демографический тупик.

Число граждан России с непогашенной ипотекой достигло рекордных 11 миллионов человек, а совокупный ипотечный портфель – 23,15 трлн рублей. Фактически каждый седьмой экономически активный гражданин страны находится в долгосрочной долговой зависимости от банков. Для сравнения: в 2010 году ипотеку имело менее 3 миллионов человек, а совокупный портфель не превышал 2,5 трлн рублей. За 14 лет количество заёмщиков выросло почти в 4 раза, объём обязательств – более чем в 9 раз.

Такой результат стал прямым следствием системной государственной политики стимулирования ипотечного кредитования. С 2019 по 2024 год были запущены и расширены программы массовой льготной ипотеки, семейной ипотеки, региональных программ поддержки. Ипотечная ставка искусственно удерживалась на уровне 6-8% за счёт федерального бюджета. Фактически государство напрямую субсидировало банковскую маржу и девелоперский спрос, обосновывая это необходимостью "улучшения жилищных условий для граждан".

Почему массовая ипотека не решила жилищный вопрос

Пик выдач пришёлся на 2023-2024 годы, когда годовой объём новых ипотечных кредитов превышал 7 трлн рублей. В эти годы в ипотеку вошли миллионы семей, вешая на себя долг на 15-25 лет. Средний срок кредита приблизился к 20 годам. Это означает, что значительная часть заёмщиков будет выплачивать ипотеку до середины 2040-х годов.

Впервые в современной истории России сформировался слой населения, чья экономическая стратегия на десятилетия вперёд определяется необходимостью обслуживать кредит.

В последние годы ипотека перестала быть инструментом решения жилищной проблемы и превратилась в механизм долгового закрепощения. Более 60% заёмщиков направляют на выплаты по кредиту от 20 до 50% совокупного семейного дохода. Для части семей эта доля превышает 60%. Любое снижение доходов, потеря работы, болезнь, рождение ребёнка автоматически ставят под угрозу финансовую устойчивость. Мобильность населения снижается: люди не готовы менять регион, профессию, место работы из-за риска потери платёжеспособности.

Сформировалась модель, при которой жильё приобретается не как элемент жизненной инфраструктуры, а как пожизненный финансовый проект. Значительная часть домохозяйств больше не накапливает на жильё, не строит, не расширяется. Они входят в кредитную систему и остаются в ней десятилетиями. Банковский сектор получает стабильный поток платежей, обеспеченный бюджетными субсидиями, государство – иллюзию решённой проблемы доступности жилья, население – долгосрочную зависимость.

Ключевой миф последних лет заключается в утверждении, что льготная ипотека повысила доступность жилья. Статистика говорит об обратном.

С 2019 по 2024 год средняя цена квадратного метра в новостройках выросла более чем на 160% – с 70 тыс. до 180 тыс. рублей. В ряде регионов – на 180-200%.

Реальные располагаемые доходы за тот же период увеличились не более чем на 10-15%. В отдельных регионах они стагнировали или снижались. Таким образом, субсидированный спрос был полностью капитализирован в стоимости недвижимости. Девелоперы и собственники переложили льготные условия в цену квадратного метра. Льгота не пошла покупателю – она стала частью прибыли строительного сектора и финансовых институтов.

В результате жильё стало формально доступнее только в кредитном выражении. Да, больше людей смогли получить ипотеку. Но они покупают меньшую площадь за существенно большие деньги. Средний размер приобретаемых квартир сократился. По данным Росстата и "Дом.РФ", доля студий и однокомнатных квартир в структуре новостроек превысила 55%. В отдельных городах-миллионниках – до 65-70%. Площадь типовой квартиры снизилась до 42-47 квадратных метров.

Произошло снижение жилищного стандарта. Семьи вынуждены приобретать минимально возможную площадь, ориентируясь не на потребности, а на предел платёжеспособности.

Квартира площадью хотя бы 65-70 метров стала для большинства недостижимой целью. Трёхкомнатное жильё переместилось в категорию элитного сегмента для верхних 10-15% доходных групп.

Формально финансовая ситуация выглядит стабильной. Просрочка по ипотеке удерживается на уровне около 0,4%. Однако низкая просрочка не отражает благополучия заёмщиков. Она отражает приоритетность ипотечных платежей в структуре расходов домохозяйств. Люди отказываются от отдыха, образования, медицинских услуг, накоплений, потребления, но продолжают платить по кредиту.

Фактически ипотека стала главным центром финансовой жизни семьи. Всё остальное подстраивается под неё. Это снижает качество человеческого капитала, ухудшает здоровье, ограничивает инвестиции в развитие детей. В долгосрочной перспективе такая модель подрывает социальную устойчивость.

 В "человейниках" дети не рождаются               

Прямым следствием деградации жилищного стандарта стала демографическая катастрофа. Молодые семьи в массе своей проживают в квартирах площадью 40-50 квадратных метров. В таких условиях возможно рождение максимум одного ребёнка. Полноценное воспитание двух детей требует уже не менее 65-70 квадратных метров. Для трёх и более – от 90 метров.

В условиях массового распространения малогабаритного жилья формируется демографический потолок. Физическое пространство становится ограничителем рождаемости.

Даже при наличии доходов и желания завести детей семьи сталкиваются с банальной нехваткой площади. Детская комната превращается в совмещённую зону сна, учёбы и хранения. Отсутствует личное пространство, растёт психологическая нагрузка.

Суммарный коэффициент рождаемости по итогам 2025 года составил всего 1,375. И в значительной степени это обусловлено именно жилищной политикой. Курс на строительство малых квартир и массового ипотечного кредитования вместо возведения просторного семейного жилья привёл к снижению потенциала рождаемости. Государство на словах декларировало поддержку семьи, а на деле формировало среду, в которой многодетность становится практически невозможной.

Выход из этой модели возможен только через смену приоритетов. Необходимо развитие строительства квартир большой площади и индивидуального жилищного строительства. Речь идёт не о точечной поддержке, а о масштабном перераспределении ресурсов: от субсидирования спроса – к стимулированию предложения качественного семейного жилья.

При этом ИЖС не означает возврата к деревенской модели. В большинстве русских городов значительную часть территории занимает частный сектор. Это исторически сложившаяся форма расселения. В городах с населением до 300-400 тысяч человек транспортная доступность практически не зависит от типа застройки. Время, проводимое в пути при поездке из спального микрорайона или с окраины из частного сектора в центр, часто вполне сопоставимо и отличается не более чем на 10-15 минут.

При развитии дорожной инфраструктуры, общественного транспорта и локальных сервисов индивидуальный дом становится полноценной формой проживания, в том числе и в городе.

Аналогично необходимо стимулировать строительство многокомнатных квартир площадью от 90 метров и выше. Не в премиальном сегменте, а в массовом. Это требует пересмотра нормативов, градостроительных регламентов, налоговой политики, финансирования инфраструктуры.

Что с того?

Существующая модель, ориентированная на максимизацию строительства квадратных метров при минимальной площади квартир, экономически выгодна девелоперам и банкам, но стратегически разрушительна для страны. Она формирует общество бездетных семей или максимум с одним ребёнком, с высокой закредитованностью и низкой демографической устойчивостью.

Без изменения жилищной политики любые демографические программы не дадут желаемого эффекта. Материнский капитал, пособия, льготы не компенсируют отсутствия пространства для жизни.

Демография начинается не с выплат, а с квадратных метров. Пока основным продуктом рынка остаётся однокомнатная квартира-студия в ипотеке на 25 лет, говорить о росте рождаемости не приходится.