Алмаз Кучембаев: Любая стоимость квартиры завышена, если в доме не соблюден норматив по парковкам
Автопарковка является неотъемлемой частью инфраструктуры современного жилого комплекса. У жильцов должна быть возможность размещать свои машины комфортно и безопасно. При этом важно, чтобы парковочных мест хватало не только для самих проживающих, но и для их гостей.
Однако, при определении количества мест стоянок для автомобилей нормативы рассчитываются просто исходя из соотношения общего количества жителей в регионе к общему количеству машин.
1 сентября 2025 года вступает в силу приказ Минстроя России №250/пр от 23.04.2025, который обязывает регионы включить в свои нормативы градостроительного проектирования ряд новых показателей, в их числе — минимально допустимое количество машино-мест для парковки автомобилей в непосредственной близости от жилых домов, так называемые «гостевые парковки».
Основатель и руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», преподаватель МГЮА имени О.Е. Кутафина Алмаз Кучембаев рассказал «Стройгазете» о рисках неправильного применения этого нормативного документа на практике.
Юрист также напомнил, что правительство несколько лет назад уже ввело норматив гостевых машино-мест и рассказал, что из этого вышло.
Число так называемых «гостевых» парковок большинство регионов ранее не нормировало. Требования предъявлялись лишь к количеству мест для постоянного хранения автомобилей. Теперь из приказа следует, что необходимо устанавливать количество парковочных мест обоих видов.
Главная интрига заключается в том, увеличат ли субъекты количество стояночных мест в жилых зонах или, наоборот, за счет гостевых парковок уменьшат общий норматив.
При одной и той же функции, выполняемой этими двумя видами машино-мест, между ними есть существенное различие. Первые должны проектироваться с учетом санитарных разрывов — на расстоянии как минимум 10 метров от фасадов жилых домов. Вторые допустимо размещать под окнами квартир исходя из логики, что предназначены они исключительно на время погрузки-разгрузки автомобиля и большую часть времени должны пустовать, не доставляя жильцам дискомфорта в виде выхлопов и шума.
Парковаться во дворах разрешали СанПиН 2.1.2.2645-10 с оговоркой, что эта норма распространяется исключительно на автомобили гостей.
В 2018 году вопрос о законности этих СанПиН в части допустимости строительства гостевых парковок без санитарных разрывов ставился перед Верховным судом РФ (Опре-деление Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 1 ноября 2018 г. N АПЛ18-470).
Административный истец указывал, что размещение машин под окнами не обеспечивает соблюдение гигиенических требований к качеству атмосферного воздуха и уров-ню шума в жилой зоне, а также снижает антитеррористическую защищенность жилых многоквартирных домов и граждан, то есть не обеспечивает его права на охрану жизни и здоровья, благоприятную окружающую среду и среду обитания.
Суды двух инстанций в удовлетворении заявленных требований отказали. В апелляционном определении Верховный суд, тем не менее, подтвердил, что проектировать на территории жилых дворов парковки для постоянного хранения автомобилей запрещено. При постоянном хранении машин на гостевых парковках нарушается санитарно-эпидемиологическое законодательство, указал суд.
Но затем в 2021 году СанПиН 2.1.2.2645-10 отменили вовсе. Санитарные разрывы от фасадов жилых домов до открытых стоянок остались в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. В них сказано, что в зависимости от количества автомобилей парковки могут размещаться на расстоянии от 10 до 50 метров от перечисленных объектов. Однако, специально оговорено, что гостевые парковки не попадают под это правило, имея ввиду, что краткосрочная остановка для разгрузки – погрузки вблизи жилых домов санитарные условия проживания сильно не ухудшает.
Этот пункт в 2021 году пытался признать недействительным еще один административный истец. Верховный суд РФ вновь отказал в удовлетворении требований, отметив, что гостевые парковки предназначены для временной, а не постоянной стоянки, поэтому санитарные разрывы для них не устанавливаются.
В судебной практике есть и другие мнения: например, высказанное в апреле 2021 года Димитровградским городским судом Ульяновской области. Здесь суд согласился с по-зицией гражданина о незаконности размещения парковок во дворе жилого дома с нарушением санитарных разрывов. Истец успешно оспорил решение собственников о строительстве парковочного кармана в опасной близости от детской площадки и в 9,5 м от фасада пятиэтажного дома. Инициаторы расширения парковочного пространства настаивали, что это — гостевые места, однако суд обязал управляющую компанию вернуть на место бордюрный камень и запретил превращать газон в стоянку.
Приказ Минстроя в регионах могут истолковать по-разному: какие-то из них «заметят» разницу между гостевыми и постоянными парковками, какие-то — посчитают их вместе с постоянными машино-местами.
Есть еще один вариант развития событий - документ будет проигнорирован. Дело в том, что обязанность установить в РНГП (региональные нормативы градостроительного проектированияминимальное количество гостевых машино-мест уже вводилась постановлением правительства №2122 от 16 декабря 2020 года. Но в большинстве субъектов это требование так и не выполнили.
Пока нормативы постоянных и гостевых парковок разграничены, по оценке автора статьи, в таких регионах, как Республика Коми и Тверская область, а также в трех городах: Уфе, Саранске и Чите. В Пензенской и Архангельской областях РНГП, а в Костроме, Пскове и Смоленске — ПЗЗ сформулированы так, что позволяют зачесть гостевые пар-ковки в число постоянных. В остальных регионах гостевые парковки вообще никак не нормированы.
При этом в строительных нормах и правилах (СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений») рекомендуется предусматривать в жилых зонах не менее одного машино-места на квартиру для постоянного хранения автомобилей. Кроме того, должны быть и гостевые парковки — не менее 30 на тыс. жителей.
На практики общие нормативы по местам хранения авто и способы их расчета сильно разнятся. В Москве одно машино-место на 30 кв. метров. жилья, в Санкт-Петербурге это 1 место на 80 кв. метров общей площади, Красноярский край - в зависимости от макро-района от 1 места хранения автомобиля на 65 кв. метров до 1 места на 180 кв. метров общей площади жилых помещений.
Нарушения при проектировании парковок повсеместны. Поскольку нормативы по парковочным местам, как правило, занижены, машино-мест для всех собственников квартир не хватает — это приводит к захвату общей территории и парковке на газонах, вплотную к детским площадкам и фасадам жилых домов.
В среднем по стране норматив количества парковочных мест он составляет 0,8 маши-но-места на квартиру. В большинстве случаев в зависимости от класса жилья варьируется от 1 до 2,5 машино-места. Однако некоторые региональные нормативы могут снижаться до 0,27 (в Ульяновске) и до 0,25 машино-места (в Самаре).
Еще один важный аспект, на который стоит обратить внимание. В разных нормативно-правовых актах используются разные термины: «машино-места», «парковки», «места для постоянного хранения» и другие. Тут важно сказать, что машино-места могут пойти в зачет мест постоянного хранения автомобилей, то есть застройщик не обязан выдерживать большую площадь земельного участка под многоквартирным домом, он может построить паркинг на этом участке, продать в нем машино-места и таким образом соблюсти норматив.
Однако, если законодатель не решит проблему парковок системно, то этот вопрос придется решать судам. Это могут быть, как иски с требованием запретить в жилых дворах постоянную парковку с нарушением санитарных разрывов, так и споры о компенсации за недостаточную обеспеченность жилых зон машино-местами. Любая стоимость квартиры завышена, если в доме не соблюден норматив по парковкам.
Автор: Алмаз Кучембаев