«Лучше покупать квартиру вчера, а не сегодня». О трансформациях на ипотечном рынке Севастополя
Минфин России продлил повышенный уровень возмещения банкам по программам семейной ипотеки, а также дальневосточной и арктической, до 1 ноября. Ранее ожидалась отмена этой компенсации, что вызвало опасения среди покупателей из-за вероятного ужесточения условий получения льготных ипотечных кредитов.
С февраля по 6 августа нынешнего года Минфин России предоставлял банкам повышенное возмещение за выдачу семейной ипотеки. Это было необходимо для стабилизации ситуации на рынке, учитывая комиссии, которые ранее начислялись клиентам за использование льготных программ.
Государственная компенсация покрывала часть расходов банков, возникающих из-за разницы между рыночной и льготной ставкой по ипотеке. В начале года благодаря этому банки отказались от взимания комиссий.
А с 1 июля, с введением прямого запрета на эти сборы, кредитным организациям пришлось окончательно отказаться от дополнительной платы с клиентов. Стоит отметить, что данный запрет пока не распространяется на кредиты, выдаваемые для строительства индивидуального жилья (ИЖС).
С 7 августа по 1 ноября 2025 года продление повышенных компенсаций банкам за участие в льготных кредитных программах вступило в силу, но уровень субсидирования был уменьшен на 0,5 процентных пункта.
Для программ льготного кредитования на покупку квартиры возмещение теперь соответствует разнице между ключевой ставкой, увеличенной на 2,5 процентных пункта, и максимальной ставкой по льготным продуктам (по сравнению с прежними 3 п.п).
Аналогично для кредитов под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) компенсация составит разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта, вместо прежних 3,5 п.п.
Банки уже начали корректировать условия предоставления льготных программ. Например, некоторые учреждения увеличили размер первоначального взноса до 30,1% (ВТБ, Альфа-Банк, Металлинвест, АТБ), ряд финансовых организаций ввели надбавки за отказ от страхования жизни (Металлинвест, Сбербанк), а некоторые повысили комиссионные за аккредитив (Промсоцбанк).
Ситуация складывается двояко: с одной стороны, государство заверяет, что лимиты по семейной ипотеке больше не будут исчерпаны, а с другой стороны банки остаются в сложной позиции, поскольку государство не покрывает всей суммы ущерба от предоставления таких кредитов.
В результате клиентам приходится сталкиваться с дополнительными требованиями. Одни банки предпочитают повышать размер первоначального взноса, как происходило в прошлые периоды сокращения лимитов, другие вводят новые условия для избежания подобных ограничений.
На практике это может привести к расширению продуктов вроде комбинированной ипотеки или других схем субсидирования ставок, которые позволяют банкам минимизировать риски и получать дополнительную прибыль.
Но конечный потребитель сталкивается с увеличением своих финансовых затрат. Также застройщики могут предпочесть проектное финансирование строительства через определенные банки, что впоследствии ограничивает выбор покупателя в финансовой организации для оформления ипотеки.
Участники рынка находятся в ожидании дальнейшего ужесточения требований к заемщикам. Несмотря на продление субсидирования, уровень компенсаций был снижен, а после 1 ноября прогнозируется дальнейшее сокращение этих мер.
Крупнейшие банки, которые активно участвуют в выдаче государственной ипотеки, уже начали пересматривать свои условия и вряд ли откажутся от введения новых ограничений. Особенно заметно ужесточение при кредитовании ИЖС и покупке частных домов — так как их стоимость подвергается значительному дисконтированию, это требует от покупателей увеличения первоначального взноса.
Некоторые банки пока не объявили об изменениях в части льготного кредитования, но тенденция к сокращению объемов выдачи и ужесточению условий становится все более очевидной.
Первичная автоматизированная проверка заемщиков (скоринг) в банках становится более сложной, что влечет за собой увеличение числа отказов, отмечают эксперты. Это может привести к сокращению количества людей, способных получить одобрение на льготную ипотеку. Рассматривая ситуацию в Севастополе, можно заметить значительный рост стоимости жилья в новостройках.
Цена студий или небольших квартир давно превысила отметку 8,5 миллионов рублей. Учитывая, что льготная ипотечная программа ориентирована на семьи с детьми, покупка студии очевидно не решает их жилищных проблем. Даже для приобретения студии потребуется первоначальный взнос не менее 2,5 миллионов рублей.
Лимит семейной ипотеки остался на уровне 6 миллионов рублей, что делает покупку более просторного жилья еще менее доступной, поскольку размер взноса за квартиру большей площади значительно возрастает.
В текущих условиях снижение государственной компенсации банкам едва ли окажет существенное влияние на доступность семейной ипотеки.
Однако с учетом постепенного сворачивания программ покупки жилья без первоначального взноса, сложности могут возникнуть у тех заемщиков, которые не располагают необходимыми средствами.
Для приобретения квартиры семье понадобится от 10 до 20% от общей стоимости недвижимости. Таким образом, потенциальные покупатели, рассматривающие жилье, столкнутся с рядом барьеров: высокая стоимость недвижимости, ограничения по максимальной сумме кредита и ужесточение правил ипотечного кредитования, включая увеличение первоначального взноса.
В этих условиях опрошенные «ИНФОРМЕРом» эксперты напоминают о важности своевременного решения жилищного вопроса, подчеркивая, что выгоднее приобретать недвижимость как можно раньше, поскольку цены на жилье имеют тенденцию только к росту.