Нишевой лидер рынка: ипотека на землю как зеркало новых жилищных стратегий россиян

Рынок ипотеки в 2025 году жил под знаком дорогих денег и сужающихся возможностей, но именно в этой жёсткой конфигурации на поверхность вышел продукт, который ещё недавно считался периферией.

По данным «Домклик», среди нишевых ипотечных кредитов явным лидером стали займы на покупку земельных участков: на них пришлось 33,3% таких выдач.

Для сравнения, на комнаты пришлось 17,9%, на доли в квартирах — 11,3%, а на апартаменты и квартиры с земельными участками — по 9%. В сухих процентах скрывается важный сдвиг: ипотека перестаёт быть исключительно инструментом покупки готовых квадратных метров и всё чаще превращается в способ зафиксировать право на землю — как на будущий дом, так и на долгосрочную инвестицию.

Чтобы понять масштаб этого разворота, полезно вспомнить контекст. В общей структуре ипотечного рынка по‑прежнему доминируют классические направления — покупка жилья на первичном и вторичном рынках, загородная недвижимость, кредиты на индивидуальное строительство: на них приходится свыше 96% всех выдач и почти 98,5% объёма средств

Нишевые продукты — это не основной массив, а периферийный спектр: участки, комнаты, доли, апартаменты, машино‑места, кладовые. Но именно внутри этого «хвоста» кредиты под землю внезапно заняли треть всех сделок, оставив остальные категории далеко позади.

Причины такого результата лежат на пересечении экономики и психологии

С одной стороны, после закрытия массовой льготной ипотеки и резкого роста ключевой ставки строительство индивидуальных домов пережило драматический перелом. В 2025 году на ИЖС выдали всего 86,6 тыс. ипотечных кредитов — более чем вдвое меньше, чем годом ранее; доля кредитов на строительство в структуре ИЖС‑ипотеки рухнула с 13% до 5%. Покупка готовых домов оказалась устойчивее, но и там ипотека используется лишь примерно в каждой четвёртой сделке, тогда как в середине 2024 года доля доходила до 80%. На первый план вышли покупатели с собственными средствами, а ипотека отступила.​

На этом фоне участки становятся компромиссом. Взять кредит на полноценный дом под высокую ставку для многих семей слишком тяжело; взять кредит на участок — ещё возможно. Земля в этом смысле превращается в «опцию откладываемого строительства»: сегодня покупатель фиксирует локацию и цену, оформляя на себя ресурс, который завтра может стать фундаментом дома, банально — после смены ставок, роста доходов или появления целевых программ. Для части заёмщиков участок — это и самостоятельный актив: возможность разбить сад, организовать дачный быт с минимальными вложениями в капитальное строительство, а заодно защититься от инфляции через владение реальным, осязаемым ресурсом.

География подтверждает, что речь не о локальной причуде, а о широком тренде

По данным «Домклик», среди регионов лидерами по количеству нишевых ипотек стали Московская область (18,2% таких кредитов), Москва (11,9%) и Башкортостан (8,1%). В Подмосковье земельные участки заняли 44,5% всех нишевых ипотечных сделок, заметно обогнав садовые дома и машино‑места.

Это значит, что даже в наиболее дорогих и развитых с точки зрения многоэтажной застройки агломерациях спрос на землю как базовый ресурс для жизни и инвестиций растёт быстрее, чем на вспомогательные форматы вроде кладовых или парковочных мест.

Важно и то, что ипотека на участки — продукт с двойной природой. Формально он относится к нишевым, но по сути обслуживает базовую жилищную задачу. Банки это видят: кредиты на землю рассматриваются как элемент стратегии удержания клиента в длинном цикле. Сначала — участок, потом, возможно, кредит на строительство, затем — рефинансирование или ипотека под залог готового дома. Для банков это шанс «закрепить» за собой клиента задолго до того, как он выйдет на классическую сделку с квартирой или домом. Для клиента — возможность растянуть свой жилищный проект во времени, не пытаясь сразу «перепрыгнуть» через разрыв между доходами и ценами.

За сухой статистикой долей скрывается и смена образа нормального жилищного сценария

Если в докризисные годы стандартная мечта формулировалась как «взять ипотеку и переехать из съёмной квартиры в свою», то теперь всё чаще становится нормой другой маршрут: сначала кредит на участок, затем жизнь «между городом и землёй», потом постепенное строительство с частичным привлечением кредитов. Это менее комфортная, более растянутая во времени модель, но она лучше соответствует экономике высоких ставок и нестабильных доходов.

В этом смысле 2025 год можно считать точкой кристаллизации нового компромисса между рынком и домохозяйствами. Классическая ипотека на квартиру остаётся ядром системы, но для значимой части россиян она становится слишком тяжёлой, особенно в крупных городах. Земельная ипотека закрывает нишу тех, кто ещё не готов к полному кредитному рывку, но не хочет оставаться без долгосрочного плана.

Вывод, который подсказывают цифры «Домклик», прост и одновременно тревожен. Ипотека на участки стала самым востребованным нишевым продуктом не потому, что россияне внезапно разлюбили квартиры, а потому, что реальная доступность классической жилой недвижимости ухудшилась. Земля превращается в более дешёвый и управляемый входной билет в жилищный проект.

Для банков это возможность сохранить оборот ипотечных продуктов в новых условиях. Для государства — сигнал, что ставка на ИЖС и «жильё с участком» требует не только маркетинга, но и продуманной инфраструктурной и градостроительной политики, иначе за кредитом на землю так и не последует дом, превращая мечту о собственном жилье в ещё один долгий незавершённый проект.

Материалы по теме:

Когда квадратный метр дороже сна: Крым между ипотечным ралли и волной неплатежей в 2026 году

Опасная «вторичка» Севастополя: как не купить вместе с квартирой чужие долги и уголовное дело

Рынок аренды нежилых помещений в Севастополе: стабильность как стратегия

Рынок коммерческой недвижимости Севастополя: уникальный кейс на фоне общероссийских тенденций

Крым: выбор рассудительного инвестора — офисы вместо квартир