«Полная гармония». В Симферополе цены на вторичном и первичном рынках идут рука об руку
В последние годы активно обсуждается вопрос о перегретости рынка недвижимости и существования так называемого ценового пузыря. В качестве основного аргумента в пользу наличия признаков перегрева, как правило, приводится увеличение разрыва в стоимости 1 кв. м на «первичке» и «вторичке».
По последним данным, эта разница составляет почти 50%. В рамках исследования аналитики выяснили, насколько эта цифра отражает реалии жилищного рынка и действительно ли квартира при перепродаже теряет в цене так много.
Есть несколько причин, по которым готовое жильё продаётся дешевле квартир в новостройках. Самая главная из них — год постройки дома. Фактически на рынке представлены две большие группы жилья — в домах советского фонда и в домах, построенных после 2000 года.
Эти две группы объединяет только одно — то, что на них практически не распространяются льготные ипотечные программы. Всё остальное — и качество жилья, и цена — очень сильно различается.
Неудивительно, что всё вторичное жилье, построенное после 1999 года, стоит существенно выше средней стоимости готового многоквартирного жилья по стране.
Если средняя цена проданной в 2024 году «вторички» составила 107 тыс. руб., то в домах советской и досоветской постройки «квадрат» стоил 92 тыс. руб., а в домах, построенных после 2000 года, средняя цифра составила уже 133 тыс. руб., для последних же шести лет (2019–2024 гг.) — 151 тыс. руб., это 93% от средней стоимости «первички» в 2024 году.
В Крыму очень разнообразный жилищный фонд, хватает и старой «вторички», и новой, и всё имеет свою цену. А также есть характерная тенденция того, что вторичное жильё пользуется большим спросом, чем в регионах, где разница между старым и новым жильём составляет 50%.
На полуострове этот разрыв менее выражен, Стоимость «квадрата» первичного жилья – 205 819 руб., вторичного – 171 384 руб. Разница составляет 20,09%.
Но пока «на сближение» пошли цены именно на новостройки, так как цены на них снизились. Как будут развиваться события в апреле - мае, покажет время.
В этой связи интересна статистика стоимости первичного и вторичного жилья в Симферополе, так как это крупнейший административный, экономический и культурный центр.
Несмотря на активное строительство новых ЖК, стоимость вторичного жилья не падает, и, по сути, два сектора – «первичка» и «вторичка» Симферополя идут рука об руку по стоимости «квадрата».
[image=/uploads/_pages/160262/5b97c0f480b9fd78c93ec144971acc2d.png dinamika.png][/image]
Динамика стоимости жилья в Симферополе. Источник: Restate
Стоимость первичного жилья по средним ставкам – 164 851 руб. за кв. м, вторичного – 165 423 руб. за кв.м. Аналитика показывает, что кривые на графике стоимости ведут себя как влюблённые, тесно переплетаясь, и лишь изредка давая друг другу возможность преобладать в ценовой политике.
Это говорит лишь об одном – спрос на «первичку» и «вторичку» симферопольских квартир на одном уровне.
Почему так происходит?
«Разрыв в ценах зависит от количества новостроек в городе и их качества. Там, где новостроек много или их уровень недалеко ушёл от вторичного фонда, там разница будет ниже, а где имеется дефицит нового строительства или часть новостроек соответствует классу «комфорт плюс» и «бизнес» – там выше, – объясняют специалисты портала «Мир квартир».
Очевидно, что в Симферополе ярко выраженного дефицита в новостройках нет. Жильё строится быстрыми темпами, но спрос всё равно сохраняется на высоком уровне, как на первичном, так и на вторичном рынках.
По результатам 2024 года, везде в стране новостройки оказались дороже, за исключением 4-х городов.
Самый большой разрыв оказался в Астрахани, где стоимость квадратного метра новостроек превышает метр «вторички» на 87,8%. А также в Челябинске (45%), Перми (43,3%), Уфе (41,1%), Чите (40,3%), Новокузнецке (39,2%), Череповце (36,7%), Нижнем Новгороде (36,6%), Ленинградской области (36%) и Тольятти (33,7%).
Разница менее 10% оказалась лишь в 7 городах: Магнитогорске (2,4%), Ставрополе (3,5%), Калининграде (4,2%), Симферополе (4,5%), Волжском (8,2%), Саратове (8,2%) и Курске (8,6%).
В настоящий момент на вторичном рынке Симферополя стоимость однокомнатной квартиры составляет 6,2 млн руб. (- 2,35), двухкомнатной – 7,8 млн руб. (- 0,24%), трёхкомнатных – 9,1 млн руб. (+ 0,85%).
Если рассматривать объекты по локациям, то самые дорогие вторичные квартиры находятся в Киевском районе Симферополя - 162 592 руб. за кв. м. далее идут: Центральный район - 162 535 руб. за кв. м, Железнодорожный район – 156 988 руб. за кв. м.
Новостройки также не растут в цене, динамика ровная: «однушки» - 6,2 млн руб. «двушки» - 8,8 млн руб., «трёшки» - 11,7 млн руб.
На рынке квартир Симферополя царит полная гармония в ценах, но это не значит, что такое положение может долго сохраняться. Новый виток экономического развития и улучшение геополитической обстановки, расставят приоритеты по-новому. Да и предпочтения в выборе жилья никто не отменял.
Выбор между старым фондом и новыми домами - это всегда компромисс между уникальностью, исторической ценностью и современным комфортом. Некоторые люди предпочитают покупать старые квартиры и делать ремонт, чтобы оживить их прежнюю красоту, а другие - предпочитают современные дома, чтобы наслаждаться новыми технологиями и удобствами. То есть, спрос на старые и новые дома будет всегда, при условии наличия предложения.
В Симферополе на витрине вторичных квартир есть что предложить покупателям, и на данном этапе этот рынок будет держать высокие цены, не давая первичному себя обогнать.
Материалы по теме:
«Без сюрпризов». В каком районе Севастополя самое дорогое вторичное жильё?