Вторичный рынок недвижимости оживляется: чего ждать покупателям и продавцам?
После летнего затишья в октябре вторичный рынок жилья в России заметно активизировался. Риелторы прогнозируют, что в ноябре продажи продолжат рост, а это неизбежно скажется и на ценах. Какие изменения происходят сейчас на рынке, и какова перспектива стоимости квартир в различных сегментах? Проведём небольшой аналитический обзор.
Восстановление активности на вторичном рынке началось ещё в сентябре: продажи выросли на 12% по сравнению с августом. Рост цен при этом пока остаётся скромным — порядка 0,8–1% в месяц.
Особенно заметно подорожание квадратного метра наблюдалось в городах-миллионниках: медианная цена достигла 145 000 рублей, что на 0,9% выше августовской отметки. Лидерами роста стали Москва (+3,1%), Петербург (+1,2%), Самара и Челябинск (+1,1%).
Главным драйвером реализаций выступает постепенное снижение ключевой ставки Банка России, начавшееся в июне 2025 года. Параллельно на рынке отмечается сокращение предложения: количество доступных для покупки квартир в крупных городах уменьшилось в среднем на 2,6% за месяц.
Однако покупатели демонстрируют осторожность, понимая, что ключевая ставка снижается невысокими темпами и постепенно. В результате спрос растёт умеренно. Сдерживающим фактором является заметный дефицит привлекательных квартир с готовым ремонтом и удобным расположением: все такие объекты уходят с рынка в среднем за две недели.
На вторичном рынке популярностью пользуются квартиры в состоянии «заезжай и живи», так как большинство покупателей не хотят вкладываться в ремонт. При этом приток новых лотов со статусом качественного жилья сокращается почти на 20% по сравнению со стандартным уровнем для активного рынка.
Многие владельцы предпочитают не продавать недвижимость в сложившейся неопределённой экономической ситуации, а выставляют квартиры лишь для решения насущных жилищных вопросов. Отсюда и наблюдается ограниченная активность на рынке.
К середине октября рыночный спрос сконцентрировался на доступных и недорогих квартирах, тогда как интерес к элитному жилью снизился. Рост конкуренции с новостройками, предлагающими рассрочки и субсидированные ипотечные ставки, заставляет владельцев вторичной недвижимости идти на уступки, особенно в старом жилом фонде и пригородных зонах.
Средние цены на жильё в большинстве регионов стабилизировались, а колебания в пределах 1–3% чаще связаны с сезонными особенностями рынка. Наибольший спрос остаётся за небольшими квартирами с готовым ремонтом, которые привлекательны для аренды или сохранения капитала.
Ноябрь традиционно является активным месяцем на рынке жилья. В этом году ожидается увеличение числа сделок, особенно в сегменте компактных квартир — студий, однокомнатных и евродвушек. Несмотря на высокие ипотечные ставки, около 60% операций в этих категориях совершается с использованием кредитных средств.
Эксперты предсказывают постепенное восстановление спроса и умеренный рост цен, особенно в сегменте дорогого жилья.
Массовый сегмент, напротив, продолжит развиваться сдержанно. Если ключевая ставка снизится хотя бы до 14%, это станет дополнительным стимулом для увеличения активности на вторичном рынке и роста цен в 2026 году.
Рынок вторичной недвижимости сегодня находится в фазе адаптации: покупатели становятся более уверенными, но высокая ставка по ипотеке и экономическая неопределённость ограничивают резкий подъём активности.
Таким образом, вторичный жилой фонд в ближайшие месяцы ожидает постепенное оживление с умеренным ростом цен, особенно в сегменте элитного и современного жилья. Что же касается экономсегмента, то здесь возможна даже осторожная коррекция вниз из-за повышенной чувствительности покупателей к стоимости кредитов и разнице в доходах.