Belluno, il mercato immobiliare è fermo: «I rincari hanno frenato il settore»
Il punto di Giuliano Dal Magro, presidente provinciale della Federazione degli agenti immobiliari professionali
BELLUNO. La casa con tante incognite. Il mercato delle compravendite si è sostanzialmente fermato. A Belluno più che altrove. Anzi, è in regresso almeno del 2%. Il Superbonus non lo ha favorito, anche perché i costi sono aumentati del 30%. L’usato lo si trova a 13 mila euro al mq a Cortina, a 1300 o poco più in tanta parte della provincia. E l’affitto? Tanta domanda, poca offerta. E, anche in questo caso, prezzi in aumento. Il punto con Giuliano Dal Magro, agente immobiliare tra i più autorevoli di belluno, presidente provinciale della Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari professionali. «Nei due anni della pandemia, in provincia di Belluno, le compravendite immobiliari sono state davvero tante. E un po’ diffuse in tutto il territorio. A metà 2022 dobbiamo registrare un forte rallentamento. Le ragioni? La guerra con le sue conseguenze, ma anche il Superbonus».
Il superbonus non si è sviluppato nella misura attesa?
«Il bonus 110 per cento è stato varato nel 2020, è partito operativamente nel 2021, dal momento che si sono definite le regole d’ingaggio. Quest’anno dovevamo vedere i cantieri in piena attività...».
Invece?
«A causa dei prezzi delle materie prime che sono cambiati, al rialzo, e quindi dei preventivi saltati, tante imprese si sono trovate in difficoltà. Quelle imprese, in particolare, che di fatto avevano finanziato i clienti».
Ci sono state anche le frodi.
«Ma, sinceramente, in provincia di Belluno a me non è capitato di vederle».
Il Superbonus era atteso per partecipare alla rigenerazione dei centri storici. Come è andata a Belluno, Feltre e altrove in provincia?
«Per tutti i motivi che ho spiegato, siamo in presenza di un calo delle compravendite. E questo preoccupa perché il bonus avrebbe permesso di rigenerare alloggi destinati altrimenti alla chiusura, all’abbandono. Bisogna anche ammettere che siamo in presenza di tante pratiche bloccate da cavilli. Quello che auspichiamo è un’azione standardizzata e ripetitiva nel corso degli anni per strutturare con la massima efficacia questa grande opportunità».
Nella pandemia venivano richieste residenze ampie, magari con terrazza e giardino. Adesso?
«Questa tendenza si è via via contenuta. All’inizio pensavamo che il calo delle vendite fosse condizionato anche dal fatto che la gente volesse il giardino, la terrazza grande. Con un’analisi più dettagliata ci siamo accorti che la gente non vuole comprare o non riesce a comprare perché poi trova troppe difficoltà per ristrutturare».
Possiamo calcolare di quanto sono calate le compravendite?
«A Belluno, negli ultimi tre mesi, la contrazione è stata quasi del 2%. Una percentuale come questa, in un mercato abbastanza stazionario è una cosa di cui ti accorgi. I professionisti del settore sono preoccupati».
E i prezzi sono diminuiti?
«La diminuzione del prezzo è stata del 2%. E questo vuol dire, ad esempio, che l’appartamento che prima vendevi per 100 mila euro, adesso lo vendi a 97-98 mila euro. Noi viviamo in un bacino dove, tolte Cortina, San Vito, Arabba, il prezzo di vendita dell’usato è piuttosto basso, sui 1300 euro».
Come sono i valori?
«Se a Cortina l’usato può valere 13 mila euro al mq, a San Vito si può arrivare a 7 mila, così pure ad Arabba».
E nel resto della provincia?
«Un appartamento tenuto in maniera corretta il prezzo può variare dai 1100 ai 1400 euro al mq».
Si diceva del centro storico di Belluno. In quello di Feltre siamo nella medesima situazione?
«A Feltre si somma anche il fatto che esiste un vincolo paesaggistico e quindi si fa ancora più fatica ad avere un iter più snello. Poi c’è la difficoltà che manca il nuovo. In ogni caso, fa la differenza l’aumento dei costi delle materie prime, anche del 30% per un immobile».
Il nuovo quanto costa al metro quadro?
«Un anno e mezzo fa, sul nuovo, parlavamo di mettere in vendita appartamenti, a seconda della zona e delle dimensioni, intorno ai 2200, 2300 euro al mq. A cui va aggiunto il 30 per cento di aumento per i costi delle materie prime. Ma, attenzione, c’è un nuovo modo di operare da parte dei costruttori. C’è chi arriva fino al grezzo e a quel punto fa il calcolo di quanto ha speso. Solo in quel momento calcola i prezzi di vendita e mette il bene sul mercato. Non si fida a farlo prima, per non correre il rischio di sbagliare i conti e quindi poi non starci dentro. Nel calcolo rientrano anche i tempi di consegna dell’immobile, che oggi sono fluttuanti, purtroppo».
I cantieri del “nuovo” si sono fermati solo a Belluno. A Cortina le Olimpiadi dovrebbero fare da traino. Dunque, stanno procedendo?
«A Belluno siamo fermi, così altrove. A Cortina si vede qualche gru. Evidentemente ci si accorge meno del rialzo dei costi. Le Olimpiadi, d’altra parte, sono sempre un volano importante, sia per il mercato immobiliare, sia per l’alberghiero, per chi sta ragionando per fare degli investimenti sull’extra alberghiero». —