Банк России повысил ключевую ипотечную ставку до 9,5%

Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 9,5%. Как отреагирует на такие действия рынок ипотеки в России и почему банкам придется еще увеличить проценты на жилищные кредиты, "Газете.Ru" рассказал заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

Повышение ключевой ставки в 2021 году началось с величины 4,25% и постепенно доросло к февралю 2022 года до 9,5%. Очередное решение о повышении Банк России принял на заседании 11 февраля. Очевидно, что инфляция не остановится, и Банк России вынужден будет поднимать ставку. Альтернативный вариант реализуется в Турции, где ключевая ставка опускается наперекор инфляции и падению курса лиры к доллару США, составившему почти 150% по итогам 2021 года.

Поэтому есть резон подготовиться к повышению кредитных ставок, в том числе по ипотеке.

Известно, что операционные расходы банка и норма прибыли исторически сложились в ипотечном кредитовании на уровне 3-4%. В январе-феврале 2022 года при ключевой ставке 8,5% средневзвешенная ставка по обычным ипотечным кредитам без субсидирования и иных льгот по данным ДОМ.РФ составляла 10-11%, что меньше, чем в указанном выше правиле. Отчасти это проявление инерции, но во многом понимание важности удержания ставки в пределах 10%, что важно для потребителя.

Недаром столь много усилий было приложено для достижения однозначной ипотечной ставки во второй половине прошлого десятилетия, и это принесло свои плоды — ипотека к началу 2020-х стала самым популярным и доступным способом улучшения жилищных условий, за десятилетие было выдано более 10 миллионов кредитов. Это означает, что примерно каждая пятая семья воспользовалась ипотекой, а многие думают о новом жилье и рассматривают для себя такую возможность в перспективе.

Ипотека из сказки о прекрасной заморской жизни с одной стороны и призрака финансовой кабалы с другой стала в России довольно привычным финансовым инструментом, который можно рассчитать, определить возможность использования с учетом возможностей семейного бюджета, потенциальные и реальные переплаты, которые оценивают с учетом ставок аренды и возможности последующей продажи квартиры. В 2021 году ипотечный кредит был доступен примерно для половины населения нашей страны, но с учетом роста ставок количество потенциальных заемщиков с позитивными перспективами по одобрению кредита сократится.

Долго сдерживать рост ипотечных ставок банки не смогут. Поэтому при росте ключевой ставки до 9,5% и более можно ожидать быстрого роста ипотечных ставок до 12-13% и постепенного подтягивания до 13,5-14%.

При ключевой ставке 12%, которая уже появляется в некоторых прогнозах, ипотечные кредиты могут подорожать до 15-16%.

В этом случае останется высокий спрос на субсидированные программы семейной и льготной ипотеки, а обычные программы на время потеряют популярность. Исторический опыт говорит, что рост ставок до уровня 14-15% в 2009 году на фоне финансового кризиса привел к сокращению рынка ипотеки в 2,7 раза с 349 тысяч в 2008 до 130 тысяч в 2009 году, но затем рынок достаточно быстро восстановился.

Если в дальнейшем будет наблюдаться рост доходов граждан и зарплата будет расти опережающими инфляцию темпами, то вполне можно ожидать восстановление спроса и на подорожавшую ипотеку. Если зарплата растет в год на 15-20%, то умеренные двузначные ставки по ипотеке могут стать вполне подъемными, а потенциальный спрос на жилье заставит заемщиков интересоваться ипотечными программами и придаст им привлекательность.

Уже понятно, что снижение объемов рынка ипотечного кредитования в 2022 году будет, но все же не в масштабах 2008-2009 годов. Потенциальные заемщики в 2022 году будут учитывать возможности получения льготного ипотечного кредита по сохраняющимся в этом году субсидированным программам, а также перспективы рефинансирования кредита, что можно сразу оговорить в кредитном договоре. И тем не менее – для России критически важно дать возможность большинству граждан реализовать свою мечту о собственной квартире, что сделать при повысившихся ипотечных ставках будет сложнее.