Как сдать квартиру в аренду и не нажить проблем: собрали важные моменты
Что с налогом
Раньше существовал миф, что за сдачу недвижимости государство требовало с человека большой налог. Однако юрист и специалист по недвижимости Наталья Перескокова развеяла его: сейчас, как и прежде, за сдачу недвижимости налог на добавленную стоимость составляет 13%.
– В нашей стране налог в 13% должны платить граждане с любого вида дохода и деятельности, и доход от недвижимости входит в их число, – объясняет эксперт. – Но когда ФНС узнает, что квартира сдаётся неофициально, она может наложить штрафные санкции в крупном размере.
Эксперт рассказала, что сейчас наймодатели часто используют статус самозанятого для законного оформления дохода от сдачи недвижимости. Его преимущество в том, что налог меньше (4% для физлиц) и нет необходимости заполнять декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Обычно статус самозанятого приобретают в приложении на телефоне, а дальше действуют по инструкции.
Если же вы не хотите приобретать новый налоговый статус, то необходимо платить налог в размере 13%. Также каждый год с дохода от недвижимости вам нужно будет заполнять в ФНС декларацию на доходы.
Сдавать неофициально
Налоговая может узнать про то, что квартира сдаётся нелегально, если в ней побывали полиция или другие службы в случае экстренной ситуации, рассказала эксперт.
– Представим ситуацию, когда мама при разводе с папой собирает на него справки о доходах для выплаты алиментов. Она знает, что он сдаёт недвижимость без уплаты налога, и обнародует эту информацию налоговой службе, которая накажет его штрафами, – представила Наталья Перескокова.
То есть в случае обнаружения неофициальной сдачи недвижимости штрафных санкций вам не избежать. По закону штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы дохода, а в случае, если вы не подавали декларацию на доходы от сдачи недвижимости, это грозит 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый период.
Однако, по словам эксперта, налоговой будет трудно доказать факт незаконного предпринимательства физлица. Поэтому область аренды находится в тени: многие собственники сдают недвижимость в серую.
Pexels.
Советы при сдаче квартиры
Заключайте договор правильно
– Два физлица заключают договор найма, не аренды. Их отличие в том, что в договоре аренды участвует только одно физлицо. Также в договоре найма важно прописать все ключевые моменты, – объяснила эксперт.
Иногда люди прописывают, что страховой депозит не возвращается в случае расторжения договора. По словам специалиста, это считается нарушением Гражданского кодекса. Также по закону любая из сторон обязана предупреждать вторую о досрочном расторжении договора за 90 дней, обычно прописывают 30 дней.
Составьте акт приёма-передачи
В акте приёма-передачи прописывается, что ключи переданы. С момента подписания документа вся ответственность переходит к нанимателю. И это помогает избежать изрядного количества неурядиц.
Соблюдайте договорённости
Если в договоре прописано, что наймодатель может посещать квартиру раз в месяц с предварительным письменным оповещением за 72 часа, это нужно соблюсти.
– Бывают случаи, когда милые бабушки приходят и открывают дверь своим ключом каждый день под предлогом "полить цветочек". Это недопустимо. Но рынок аренды меняется сейчас. Милые "бабушатнички" – так называют квартиры с "бабушкиным" ремонтом, коврами на стенах, хрусталём, заваленным балконом – уходят в историю. И такие случаи становятся редкостью, – смеётся эксперт.
Платите налог
– Некоторые наймодатели считают, что, если заключить договор на 11 месяцев, налог платить не нужно, потому что такой договор не требует регистрации в Росреестре (регистрация необходима от 12 месяцев действительного договора). Но налог нужно платить, даже если вы сдали квартиру на 1 день, – рассказала специалист. – По окончании срока договора в 11 месяцев его необходимо перезаключить, то есть расторгнуть и заново оформить. Пролонгация не сыграет вам в прибыль.
Берите депозит
При заключении договора люди берут страховой депозит, который часто путают с оплатой за последний месяц. Это сумма денег, равная сумме оплаты аренды квартиры за 1 месяц.
– Я категорически не рекомендую учитывать страховой депозит в счёт оплаты последнего месяца. Страховой депозит по своей сути нужен для того, чтобы закрыть риски наймодателя. Эту оплату необходимо будет вернуть, когда жильцы решат съехать, при условии, что они ничего не испортили, исключая естественный износ (обои за 5 лет могут выцвести и без помощи ваших нанимателей), – пояснила Наталья Перескокова.
Сейчас рынок аренды падающий. Спрос на квартиры снизился на 47%, цены – на 24%. Одной из причин такого снижения могла стать эмиграция граждан в возрасте от 25 до 45 лет. Именно они являются самыми активными нанимателями недвижимости. Поэтому если хотите сдать – играйте ценой, чем она ниже, тем больше вариантов сдать, советует эксперт.
Источник: gazetametro.ru