Авторский обзор рынка недвижимости Черногории: главные тренды 2025 года, которые изменили правила игры

В течение года были приняты и инициированы следующие нормативные изменения:

• Закон о посреднической деятельности в сфере недвижимости – с обязательным лицензированием агентств и брокеров;
• новый Закон о легализации объектов, пересматривающий допуск объектов в гражданский оборот;
• изменения в налоговом регулировании, включая введение НДС на строительные участки;
• подготовлены поправки в Закон об иностранцах;
• в процессе реформирования находятся: Закон о нотариате, Закон о хозяйственных обществах (Zakon o privrednim društvima), а также сопутствующие подзаконные акты.

Всё это временно снизило активность: часть покупателей заняла выжидательную позицию, агентства перестраивали внутренние процессы, а сделки стали проходить дольше из-за усложнившихся процедур.

Однако фундамент, который закладывается этими изменениями, критически важен. Рынок Черногории приближается к стандартам, характерным для зрелых европейских юрисдикций. Для иностранных инвесторов, прежде всего ищущих предсказуемость и юридическую защищенность, это один из ключевых факторов.

Выход из серой зоны и формирование цивилизованного рынка

Ключевой результат 2025 года: системный выход рынка недвижимости из серых и полулегальных схем.

Закон о посреднической деятельности закрепляет ответственность агентов по недвижимости. Теперь заниматься этим бизнесом смогут только лицензированные специалисты. В результате повышается качество сопровождения сделок, прозрачность комиссий, а профессиональная репутация начинает играть большую роль.

Одновременно рынок становится более требовательным к юридической чистоте объектов. Закон о легализации существенно ограничивает оборот объектов с неясным правовым статусом. Сейчас каждая сделка готовится гораздо тщательнее, усилилась роль юридической проверки и нотариального контроля. Выигрывают от этого в конечном счете покупатели.

Все эти процессы делают рынок менее хаотичным и снижают долю рисковых сделок, что неизбежно повышает его долгосрочную привлекательность.

Изменение структуры спроса: что теперь иностранцы ищут в Черногории

В 2025 году интересы иностранный покупателей трансформировались – от спекулятивных сделок к приобретению объектов с устойчивой моделью доходности. Всё большим спросом пользуются брендированные резиденции и апарт-комплексы под управлением международных гостиничных и lifestyle-брендов.

Это проекты Mövenpick, Swissôtel, Radisson, Melia, The Chedi, Regent, One&Only, Wyndham и другие. Причины очевидны: понятная бизнес-модель, профессиональное управление, глобальная система бронирования и прогнозируемая доходность.

Покупатели из России: переход от импульсивных решений к прагматичной стратегии

Россияне остаются одной из заметных групп иностранных покупателей, но их модель поведения в 2025 году изменилась. На первый план выходит надежность инвестиций.

Цели россиян при покупке недвижимости в Черногории в 2025 году

• Инвестиции с понятным арендным доходом
• Сохранение капитала
• Диверсификация активов за пределами РФ
• Долгосрочное владение ликвидными объектами

Сокращается доля спекулятивных сделок. Увеличивается интерес к проектам от крупных международных девелоперов, к объектам с прозрачной структурой владения и профессиональной эксплуатацией.

Эта эволюция предпочтений делает спрос более зрелым и устойчивым, снижая волатильность, характерную для прошлых лет.

Ключевым вызовом 2025 года стало серьезное ужесточение банковского контроля. Прямые переводы из России больше не работают, а процедуры AML/KYC стали значительно строже. Покупателям необходимо подтверждать происхождение средств, а банки проводят многоуровневую проверку операций.

Становятся возможными только полностью чистые схемы:

• расчеты через счета в третьих странах при полном соблюдении комплаенса;
• расчеты внутри РФ, если обе стороны – граждане России;
• криптовалютные сделки – лишь в исключительных случаях, так как мало кто из продавцов готов работать с таким инструментом.

Эти ограничения повышают порог входа, но одновременно увеличивают прозрачность и доверие к рынку со стороны институциональных игроков.

Макроэкономические и ценовые тренды

Несмотря на регуляторные изменения и временное снижение количества сделок, фундаментальные показатели Черногории остаются сильными. По данным Центрального банка страны, иностранные инвестиции в недвижимость в 2025 году сохраняются на высоком уровне и продолжают играть важную роль в притоке капитала.

Статистика Monstat фиксирует рост средней стоимости жилья в прибрежных регионах – Будве, Тивате, Которе, что подтверждает сохранение структурного спроса. Снижение числа сделок в отдельные периоды года носило технический характер и было связано в первую очередь с адаптацией участников к новым регуляциям, а не с ценовой коррекцией.

Визы и ВНЖ: что реально действует, а что пока только обсуждается

На фоне большого количества слухов важно фиксировать факты: визовый режим для граждан РФ на момент подготовки статьи (декабрь 2025 года) не изменен, а новая редакция Закона об иностранцах пока не принята.

Тем не менее рассмотрение поправок открывает потенциально важное направление – возможность получения ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от €200 тыс. Ориентация на реальную рыночную стоимость, подтверждаемую государственным оценщиком, делает модель более объективной и защищенной от спекуляций.

Если эти изменения будут приняты –

• это создаст реальный и легальный механизм получения ВНЖ;
• сделает Черногорию одной из немногих европейских стран, где владельцы российского паспорта сохраняют такую возможность.

На сегодняшний день аналогичных программ в странах ЕС для граждан РФ практически не осталось.
Это особенно важно в контексте того, что Черногория – первый кандидат на вступление в Евросоюз (ожидается в 2028 году).

Итоги: рынок после перезагрузки

2025 год стал годом непростой, но необходимой трансформации. Реформы замедлили рынок в моменте, но заложили основу для его качественного роста. В 2026 году Черногория предложит инвесторам редкую для европейского пространства комбинацию факторов:

• более прозрачные правила и высокий уровень юридической защиты;
• модели недвижимости с профессиональным управлением и прогнозируемой доходностью;
• потенциальный механизм получения ВНЖ;
• статус страны – кандидата в ЕС, создающий долгосрочный стратегический горизонт.

В результате рынок становится менее хаотичным, более зрелым и всё более привлекательным для инвесторов, ориентированных на структурные возможности, а не на краткосрочные спекуляции.